[서투기 17기 5를 곳만 골라 4조 한강s]1주차 강의 후기

안녕하세요. 긍정적이고 여유로운 투자자 한강입니다.

1주차 강의를 듣고 가장 기억에 남는 것은 “우리는 지금 할 수 있는 것을 해야 한다.”입니다.

투자자는 상황에 휘둘리는 것이 아니라 상황에 맞춰서 대응을 해야 하는데, 한 두 달 사이에 몇 억이 오르다 보니

목표였던 서울 투자에 집중하기 보다 사람들이 선호하는 신축 들이 날아 간 것에 더 매달리고 있었던 건 아닌가 싶습니다.

• 서울 시장

  - 24년 전반기는 신생아 대출의 힘으로 9억 미만의 아파트들이 많이 팔리고, 아파트를 판 사람들이 상급지로 갈아타면서 가격이 올라가는 시장 이었습니다.

  - 이 때, 2급지 신축들도 정말 쌌기 때문에 아쉬운 마음도 드는 데요… 하지만 이 시장은 전세가율이 낮았고 투자금이 넉넉한 사람들이 접근하기 쉬웠고, 매수를 위해 한 발짝 이라도 더 땐 사람들이 매수 할 수 있었다는 생각이 듭니다.

  - 하지만, 지금 좋은 곳이 많이 오르긴 했지만 아직 기회를 주는 것들이 있고 과거와는 다르게 구축까지 좀 더 넓게 시장을 바라 보면서 기회를 잡아야 하겠습니다. 

  - 그렇다면 그 중에서 어떻게 옥석을 가리는 지를 잘 이해하고 적용해야 하는데, 사람들이 선호하는 요소를 더 많이 갖추고 있는 것들을 찾아야 하고 선호도 중에서도 그 지역에서 특히 더 중요하게 생각하는 것은 무엇 인지를 잘 파악해서 단지별 선호도를 알고 투자로 옮겨야 합니다.

  - 우리가 투자를 하는 것도 중요하지만 근본적으로 이 것을 계속 보유해 나가면서 자산을 만들고 현금흐름을 만들어 내는 데 가장 중요한 것은 내가 자산을 취득할 때 이것에 대한 확신! 즉, 근거가 명확해야 합니다.(내가 내 자산이 왜 좋은 지를 알아야 장기 보유가 가능)

   

• 서울 25개구 분석

  - 서울 25개구를 급지별로 나누는 것은 투자를 하기 위해서 좀 더 명확한 기준을 갖게 하는 도구 입니다. 

  하지만, 각각의 구 안에서도 그 구의 가치를 뛰어 넘는 지역이 있고, 반대로 가치가 떨어지는 지역도 있습니다. 그래서 단순히 급지만 보고 투자 하는 것이 아니라. 

  - 급지 내 생활권과 더 세부적으로 들어가면 각 단지별 가치를 따져 보아야 합니다.

  - 서울 25개구에 대한 분석을 들으면서 구별로 어떤 입지적 가치를 가지고 있고, 핵심 입지 요소는 무엇인지 정리 할 수 있었습니다.

  - 입지가 좋은 지역은 엄청난 언덕에 구축도 투자로 가치를 가지고, 입지가 떨어지는 곳은 언덕이 선호도가 떨어지는 요소가 되기도 한다는 점이 재밌었습니다.

  - 서울에서 가격이 상승세를 이어가다 보니 좋은 것들의 가격이 오르게 되고 그러면 우리는 그 다음 좋은 것으로 눈을 돌려 투자를 해야 합니다. 만약 그 다음 좋은 것도 오르면 또 그 다음을 찾으면서 지금 할 수 있는 투자를 해야 합니다.

• 가치성장투자 

  - 가치성장투자는 수익을 높이는 투자, 전세금이 모여서 현금 흐름을 만든다.

  - 가치성장투자는 더 좋은 물건을 사야 하고, 그러기 위해서는 선호도를 잘 파악해야 합니다.

  우리가 각 지역에서 선호도 높은 아파트를 알 수 있는 방법은 언제까지 가격을 다졌고, 언제 상승을 시작했고, 전고는 얼마를 찍었는지, 전저점에서 전고까지 시세차익은 얼마인 지를 통해 선호도를 파악해 볼 수 있습니다.

  - 전세가를 볼 때, A단지는 4억에서 6억으로, B단지는 6억에서 8억으로 올랐다면 오른 전세가의 폭은 같지만, 절대가가 B단지가 높기 때문에 B단지가 사람들이 더 선호하는 단지임을 알 수 있습니다.

  - 우리가 가진 투자금을 기준으로 어떤 곳을 보아야 할 지에 대한 선을 알려주셨는데, 확실히 지금은 바로 직전 장에 비해서 더 넓은 지역을 봐야 하고, 그 지역 안에서도 더 자세히 단지들을 하나하나 찾아봐야 한다는 것을 생각 할 수 있었습니다.

  - 단지를 뽑아내는 법은 단지 리스트업을 하고, 기준에 들어 오는 단지들이 추려지면 전고점과 상승시점, 수익폭을 통해서 우선적으로 투자할 단지를 추려 볼 수 있습니다.

   

  * 1주택자

  - 자산재배치를 할 때는 우선적으로 내가 현재 보유한 주택의 대출을 먼저 갚고 나서 남은 돈으로 투자를 해야 한다. 

  - 대출 상환 후 투자금이 0억이 넘는 유의미한 자산이라면 자산재배치가 맞고, 만약 투자금이 소액이라면 전세가율이 올라 올 때까지 기다려 보는 것도 의미가 있다.

  - 우리는 성공하는 것보다 망하지 않는 게 더 중요하다. 신용대출을 썼다면 전세를 맞 춘 다음 대출부터 갚아 나가야 한다. 왜냐하면, 신용대출은 리스크를 대비하는 마지노선이기 때문이다.

  - 1주택일 경우 내가 가진 자산을 매도하고 더 좋은 자산으로 갈아타기를 하기도 하는데, 내가 자산을 매도한다고 했을 때는 기준이 되는 조건이 있다.

  1) 수익이 났을 때

  2) 내 물건보다 더 좋은 물건으로 갈아탈 때

  3) 역전세 감당 안 될 때

  - 만약 보유 물건이 0급지 이상 이라면, 갈아타기보다 상급지 1채를 더 늘리는 것이 자산 증식에 더 빠른 방향이다.

   

   

• 소액투자

  - 소액투자는 서울 아파트의 특징을 잘 알고, 입지와 연식에 따라서 어떤 기회를 주는지 각각에 기회에서 비용과 편익은 무엇인지를 잘 정리해 두고 접근 해야 합니다.

  - 소액투자에서 짧은 시간 기회를 주는 입지좋은 신축이나 구축을 하면 좋지만, 대부분은 입지 덜 좋은 구축이 남아있을 가능성이 높을 것으로 보이는 데요. 우리는 기회를 오래주는 입지 덜 좋은 구축을 하더라도 내가 이 것을 왜 선택했는지 선택의 근거를 명확히 하고 저환수원리를 적용함을 통해서 오랫동안 오르지 않더라도 향후에 자산이 오를 때까지 보유 할 수 있는 힘을 가질 수 있습니다.

“ 지금 할 수 있는 투자가 목표가 되어야 합니다.” 

- 자음과 모음 튜터님-

• 임보에 포함 시킬 것

  - 단지 별 선호도 파악

     1) 상승 시기

     2) 전고점

     3) 수익금(전고-전저) 

  - 단지 정리(전수조사)