[서투기16기 서울에 등7ㅣ쳐서 3대까지 물려주조 웨클] 1주차 강의후기(자음과모음님)

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.

저의 첫 서울투자기초반 1주차 강의후기를 남겨봅니다.

이번 강의의 핵심 키워드 세 가지를 꼽는다면, #서울 투자의 의미 #선택의 근거 #지금 할 수 있는 투자 입니다.

첫 번째, 서울 투자의 의미 

서울 투자의 의미를 한 마디로 정의하면, 앞으로도 계속될 인플레이션과 시장경제의 풍파 속에서 나와 내 가족, 내 자산을 안전하게 지킬 수 있는 굵고 튼튼한 뿌리를 깊게 내리는 것입니다.

지방과 서울 아파트의 자산 격차가 갈수록 벌어지고 있습니다. 지난 코로나 버블을 겪으면서 전례 없는 대세 상승장이 전국을 휩쓸었을 때 전국에 안 오르는 곳이 없지만, 서울은 정말 무섭게 올랐습니다. 22년말부터 23년말까지 역시 전례 없는 하락장을 겪으면서 전국에 가격이 무섭게 떨어졌지만, 서울은 가격이 떨어져도 서울 가격(?)이었습니다. 24년 봄부터 부동산 시장에 훈풍이 불어와 반등세를 보였는데, 이 모습 역시 서울 시장에서 가장 뚜렷하게 나타납니다. 아직 전국적으로 21년 가을 전고점을 회복한 단지들은 서울 1급지가 유일합니다. 이렇듯 서울 시장의 가치에 대해서는 익히 누구나 알고 있습니다. 서울이 가치가 있어서 비싸다는 것을 다들 인정합니다. 지난 18년부터 현재까지의 시장의 모습에서 서울의 가치와 가격은 입증되었습니다. 월부 투자에서 궁극적인 가치성장투자의 지향점은 ‘서울 투자’라는 것을 다들 알지만, 표면적인 의미에 그치지 말고, 한 단계 더 나아가 좀 더 깊은 내면이 의미에 대해서 생각해봅니다. ‘서울 투자’라는 것은 자식에게 물려주어도 좋을 우량한 자산을 가짐으로써 월급보다 빠르게 오르는 물가와 자산가치의 등락의 부침 속에서 나와 내 가족을 안전하게 지켜줄 수 있다는 의미인 것입니다.

두 번째, 선택의 근거 

 저 같은 초보 투자자는 매수가 목표이고, 매수하면 부자가 될 것 같은 착각을 합니다. 매수가 하나의 방점을 찍는 행위라고 생각합니다. 투자는 매수를 포함한 수많은 점이 모인 선형의 모습을 띱니다. 매수는 끝이 아닌 시작입니다. 매수를 해서 보유를 하고, 상승장을 만나 매도를 해야 수익이 남습니다. 우리는 흔히 매수한 아파트가 막연히 오를 거라고 생각하는데, 이건 투자가 아니라 투기입니다. 매수를 하고 벌어질 상황이 무엇인지 염두에 두고 있어야 합니다. 매매가가 떨어질 수도, 전세가가 떨어질 수도, 매매가가 오를 수도, 전세가가 오를 수도 있습니다. 매매/전세가가 떨어진다고 해서 실패한 투자가 아닙니다. 시장의 자연스러운 현상인 것입니다. 매매/전세가가 떨어졌을 때 내 자산을 지키지 못하고, 손절한다면 그게 바로 투자 실패인 것입니다. 상승장을 만나는 것은 우리가 어찌 할 수 없는 영역입니다. 그 때를 언제 만나는지는 아무도 모릅니다. 다만, 우리는 싸게 매수했다면, 자산의 가격이 제 가치를 찾아가고, 상승장을 만날 때까지 보유하는 게 너무나 중요합니다. 시장은 앞으로도 숱한 부침을 맞을 텐데, 그 소용돌이 속에서 자산을 지키는 건 쉽지 않은 일이라고 합니다. 충분히 싸게 샀고, 가치도 충분한 물건을 지키지 못하고 매도 하는 어리석은 행동을 피할 수 있기 위해선 매수의 선택의 근거가 필요합니다. 내가 왜 이 물건을 샀는지, 그리고 왜 보유해야 하는지 명확한 근거를 가지고 있어야 합니다. 물건의 가치를 제대로 볼 줄 아는 눈을 길러야 하는 이유입니다.  이 물건이 위치한 곳의 위상(급지)은 어떤지, 신축인지 구축인지, 역세권인지 비역세권인지, 주거 균질성은 좋은지, 아파트 밀집 지역인지 등등을 따져보고, 그래서 이러한 가치 대비 가격은 적정한지 분석해 보아야 합니다. 선택의 명확한 근거를 가지고 투자한다는 것은 내 자산을 지키는 힘입니다.

세 번째, 지금 할 수 있는 투자 

지난 6월부터 서울시장이 급변하고 있습니다. 보고 있던 물건이 날라가고, 매도자가 물건을 거두고, 호가를 올리는 일이 벌어지고 있습니다. 서울의 상급지는 이미 싸지 않은 상황이 되어버렸고, 서울 중하급지의 가격들도 들썩이고 있습니다. 여기서 우리는 불안하고, 조급한 심리에, 추격매수를 하지 않는 게 무엇보다 중요합니다. 한 템포 시장을 관망하는 여유를 갖는 것도 현명한 자세라고 합니다. 하지만, 막연히 다시 가격이 떨어지기를 기다리는 것은 어리석은 행동입니다. 시장은 예측할 수 없기 때문에 여기서 더 오를지, 보합할지, 떨어질지 아무도 알 수 없습니다. 지금 우리 해야 할 현명한 행동은, 이미 올라버린 것에 미련을 버리고,(내가 몰랐던 시장과 물건이었다면 아무런 후회도 없음) 그 아래 급지에서 연식과 상품성의 범위를 좀 더 넓게 보며 ‘지금’ 투자할 수 있는 물건을 찾아보는 것입니다. 가격이 떨어지기를 기다리는 게 아니라, 지금 할 수 있는 종잣돈에서 최선을 투자 물건을 고르려는 노력이 필요합니다. 모든 투자의 기준은 ‘지금’입니다. 과거는 지나가 버린 것, 미래는 예측할 수 없는 것이기 때문입니다. 

적용할 것 

• 공부에서 끝나지 않도록, 서울 투자의 기한을 정한다. 나는 12월까지 0호기를 매도하고, 25년 2월까지 서울 3,4급지 매수 계약서를 쓴다.

• 자모님이 강의에서 알려주신 임보 B.M 할 것 

  ★ 단지별 전고점 비교, 상승 전 보합기간 비교, 가격 상승폭 비교(선호도 파악의 기준 잡기)

  ★ 구별 평단가, 전세가율, 투자금 트래킹(24평, 34평 기준)

  ★ 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 단지 우선순위 정리(가치 대비 가격 및 투자금 비교)