[지기11기 지방 모든 9에 앞마당 만들자구0_야옹야옹잉] 2주차 강의 후기

Intro. 지금 대구를 알아야하는 이유

1)저평가 : 대구는 현재 일부 4년전 가격보다 싸진 곳이 있다.

2)매매와 전세의 가격이 같다. : 매매도 전세도 떨어지고 있고, 하락이 멈췄다.

3)환금성, 수익성 : 인구 200만 수요와 가격폭발력이 있다.

물론 대구의 역대급 공급은 리스크이지만 그렇다고 투자를 못할정도는 아니다.

-공포에서 사서 탐욕에 팔아야하는데 왜 다들 탐욕에 사려 하는지? 돈을벌려면 다른사람들과 다른 시선으로 바라보라.

-안정적인 수요와 가격 폭발력을 가진 도시, 대구

1. 대구 분석

-분지로, 도시확장이 제한적.(이미 생활권이 다 형성되어서 빈땅이 없다 : 기존 택지 재개발)

-도심이 바뀐적이 없음 - 도심 접근성이 중요 -> 현재 신축 공급이 활발한 이유(도시 재생 위주로)

+)중심지 접근성 좋은 단지부터 관심가지고 지켜보기. (외곽보다는!!) : 연식 새거, 브랜드면 금상첨화

-외곽에는 산단 : 검단, 공단, 염색, 서대구 재생, 죽전, 성서

중심에는 상권 : 엑스코, 동대구, 동성로, 두류, 죽전

<0>구별특징

7개구 + 1개군

1군 : 수성구(학군)

2군 : 중구(교통), 달서구(일자리)

3군 : 북구, 동구

4군 : 남구, 서구, 달성군

<1>가치분석

1)인구 : 인구자체는 달서구가 많음. 가족비율은 달성군이 높은데 그 이유는 신축이 들어서면서 젊은사람들이 대거 이주했기 때문.

2)직장 : 일자리의 양은 적지만 일자리읙 규모는 크다.양은 달서구가 많은데 질 좋은 직장은 수성구, 중구에 있다. 달서구는 제조업 위주, 대구는 외부에서 벌어오는 소득도 고려해야한다.(GRNI)

3)학군 : 압도적인 1등 수성구, 대체학군지 월성월배

4)환경 : 신세계백화점이 전국구 매출 순위(대구는 구매력이 있는 도시). 단, 백화점이 환경이 좋은것을 의미하지는 않음

실제로 살기에 좋은 환경은 신축 대단지, 공원등이 많은 것을 의미한다.

+주요상권(동성로(중구) 상권, 동대구역(동구) 상권, 두류역(서구) 상권 기억하자)

5)공급

올해도 많고 내년에도 많다. 25년부터 감소되는 추세.

그렇다고 투자 못할건 없다. 매매가 싸니까. 투자금이 좀 들더라도 리스크 감당가능하다면 투자할만하다.

6)교통 : 대구는 역세권의가치가 있는 곳이다(하지만 선호도도 중요하다). + 달구벌 대로 기억하자.

<2> 가격 분석

-평당가, 대구가 제일 많이 빠졌음. / 랜드마크의 하락률 : 대구가 제일 적음.

-대구는 여전히 싸다.

-하락률 : 저평가의 기준

-4억넘는 단지 : 약간 무거운 느낌 + 역전세 리스크 크다

-가격 분석 by 시세 그룹핑 : 세로(구별, 생활권별 가격대와 위계), 가로 : 단ㅂ지별 동급위계파악 및 검증(같은 가격대라고 같은가치인가?) - 가격이 왜곡되는 곳이 저평가 된 곳.

-가격이 같다면 입지좋은 구축 > 입지안좋은신축(달서구 삼성래미안 vs. 동구 안심역 우방아이유쉘)

-져평가 되었는데 투자금이 너무 많으면? 내가 어떤 투자자이냐에 따라 다름.

-전세가격이 낮아면? 전세가 확실히 붙는 것을 보고 투자하는 것이 좋다.

-외곽 구축이 투자금이 적은데 투자해도 될까? 좋은곳부터 먼저봐라(대구는 상급지도 싸니까..)

-투자 우선순위

1순위 : 수성구 학군지 신축(저평가 됐을때)

2순위 : 수성구 학군지 준신축, 구축(범어 만촌 황금동은 그냥 투자하세요 ㅋㅋ)

중구, 달서구 신축

3순위 : 북구, 동구 신축/ 중구, 달서구 준신축

4순위 : 그외 신축, 준신축

2.임장

-지역분석과 임장준비 철저히/최대한 몰입해서 임장/임장후 정리가 정말 중요

<1> 분임

-지방과 수도권이 차이 : 지방은 좋은 환경이 중요/수도권은 직주근접이 중요.

-좋은 곳부터 먼저 봐라. (그 지역의 천장 확인 and 밝을 때 제대로 확인 가능)

-산업단지보다는 상권 근처가 집근처인게 좋음

-좋은 곳(카카오맵 지적편집도에서 상권확인)과 좋아질 곳(아실에서 도심재생구역확인-놓치지않고 임장)을 확인할 것

-임장루트: 주요 행정구역 및 생활권 확인후 지역 전체를 원형으로 돌아보도록 동선루트를 구상한다.

-분임 후 생활권 구분->입지+가격 정리 -> 지역 키포인트 +가격 고려해 우선순위 정리 -> 동일한 기준을 적용

-수성구 안에서 법정동 별로 순위를 매길수있다.

-생활권이 같더라도 가격, 가치가 다를 수있다. (생활권보다 내가 투자하는 단지가 더 중요) - 단지순위에 너무 큰 시간 할애x. 어디가 더 좋은지 비교.

-분임에서 확인할 것 : 분위기, 사람, 느낌.

<2> 단임

-단지 전체를 둘러보도록 동선 짜기

-전고점, 직전 실거래, 현재 호가 확인 필수.

-단지별 체크리스트

-단임에서 선호도/가격확인하고 정리하기(선호도와 가격을 바탕으로 투자우선순위 정하기 - 어디, 무엇을 살지) : 임장하면서 매물을 벌써 고름.(단지임장을 통해서 투자후보단지를 확인하는 것)

<매임>

분임 : 생활권별 분위기 파악

단임 : 단지별 우선순위 확인(가격에 이미 반영된 부분도 있을 거고, 나의 느낀점도 있을거고)

매임 : 생활권과 단지 파악 후 매물임장이 가장 효과적(네이버 부동산만 보고 x, 매전갭만보고 접근 x)

-임장 당일 매물임장표 정리 완료(포인트 잡아서 기억, 순위도 간략적으로 정하기)

-매임에서 확인할 것 : 시장 분위기 확인(전세가 잘빠지는지.., 단지 선호도라던지..), 매물 확인(거주자 확인, 매도사유 등..), 투자결론(투자 후보매물 선별, 투자가능여부 확인)

-매물 임장을 통해서는? 투자가능성을 확인하는것

-지방에서 사람들이 좋아하는 곳을 알고서, 투자대상을 직접 찾아가는 과정

-매물 예약도 어렵고 많이 못보는데도 가야하나요? Yes. 매물임장은 지역에 대한 퍼즐을 완성하는 과정.

<4>지방 임장 특징

광역시 사람들이 좋아하는 것 : 입지좋은 신축, 입지 좋은 구축(관리가 잘된 구축이면서 주변에 신축 들어오면서 환경이 개선된 case : 만촌 우방 타운)

*광역시 대표구로 시작해서 마무리 시점 비교구 분임.

해단권역 중소도시 임장

모든 광역시 한번씩 다가보면서 빈칸 채우기

템포는 3개월에 지방2+수도권1

3.투자

<1>투자 결론

투자란? 싸게 사서, 비싸게 파는 것.

본질: 저평가를 판단(가격이 가치보다 낮을때)

상황 : 투자금, 조건, 리스크

수익을 극대화한 최고 수준의 투자 성과

1등 뽑기는 제일 좋은거x, 투자할 수 있는건 (좋기만 한건 의미가 없다. 조금 덜 좋더라도 내가 투자할 수 있는 것이 1등)

저환수 원리

반드시 투자 결론까지 내볼 것.

화이팅:)