[서기7기 48조 서울에 등기7때까지 4방8방 앞마당 만들조 _ 야옹야옹잉] 3주차 강의후기

1.본

1-1. 투자의 기회가 올 수도 있는 지역의 특징 : 전고점 대비 매매가가 30%이상빠진곳/전세 물건이 사라지고 있는 곳

1-2. '신림선'의 중요성 : 마치 과거의 신분당선 같은 느낌을 준다. (+지금의 관악구는 싸다)

1-3. 입지가 나쁜 곳을 사지말라는게 아니다. 이왕이면 입지가 좋은 곳을 사면 좋지만 비싸서 못산다면, 충분히 싸다는 것이 전제되었을 경우 입지 덜 좋은 곳을 사두어도 된다 : 싸게 샀을 경우 상승장에선 오른다.

1-4. 입지 평가 중 교통 : 일자리 바로 근처는 비싸다 ->저렴한 곳에서 출퇴근 ->교통이 중요한 이유

-교통호재가 반영되지 않아 지금 폭락했더라도 나중에 자기 가치를 찾아가는 단지를 찾아내고 선별해내는 것.

-교통 호재 : 발표- 착공- 완공 ->신안산선, 신림선을 눈여겨 볼것(강남은 아니지만 여의도로의 접근성을 높여준다.) ~ 업무지구로 다이렉트로 간다or업무지구로 환승이 용이하다 둘중 하나인지 볼 것.

1-5. 서남권 특징

-직장, 일자리 탄탄 : 마곡(28만), 여의도(43만) -> 동북권과의 차이점

-여의도, 강남모두와 접근성이 용이하다.(관악구, 구로구, 영등포구)

-학군 : 발산, 화곡의 학원가, 목동의 학원가. 학군지 투자는 6~12년 보고 하는 것. 초등학교 과밀학급이면서 학년이 높아질수록 학생수가 늘어나는 학교 인근 아파트는 부동산 구매력있는 단지다.

-환경 : 다수가 좋아할만한 환경인지 체크(백화점, 대형마트, 대학병원)

-공급 : 공급이 쏟아지면 인근단지 전세가는 하락하는데 좋은단지일수록 전세가가 빨리 회복된다.

-재건축 이야기 : 2종은 용적률 200%까지, 3종은 용적률 250%까지 지을수 있으므로 2종보다는 3종이 분담금이 더 적고 사업성이 더 좋다. 조합으로 추진하냐 신탁으로 추진하냐의 차이도 고려할 것.

1-6. 생활권 평균 가격대 + 그 근처인데도 유독빠져있다면 저평가되어있는 것

1-7. 고점대비 30%이상 빠진단지 및 구는 기억해두자. ex.ㄷㅊㅈㄱ3단지, ㄱㅂㅅㅎ, ㅎㄷㅎㅌㅇ2단지

->ㄱㅅㄱ, ㄱㄹㄱ, ㄱㅇㄱ 잘 봐둘 것.

1-8. 30평대 vs. 20평대 ~ 하락장에서는 가격이 무너져있으므로 이 둘의 가격이 같아질때도 온다. 그럴때는 갈아타기 추천.

1-9. ㅂㅎㄴㅌㅇ 잘 봐둘 것.

1-10. 비교평가는 왜 중요한가? 더 좋은수익률을 낼 수 있으므로.

1-11. 할 수 있는 것에 집중할 것. 1)땅의 가치 평가 2)단지 선호도 파악 3) 가치대비 가격이 싼지

1-12. 지역내 비교 단계

1)생활권 순위 설정

2)생활권 안에서 입지가 좋고 수요가 있는 단지인지 확인

3) 상위 생활권및 하위 생활권 단지 확인(+지역간 비교)

1-13. 사람들이 그 단지를 좋아하는 이유 : 초역세, 대단지, 선호환경 근처 등 주변환경을 체크한다. 이러한 정량적, 손품으로 담기지 않는 생활권 분위기 확인을 위해 반드시 발품을 하도록 한다.!

1-14. 투자금으로 비교하지 말고 절대가 자체로 비교할 것. 이를테면 동일한 10억대중 가장 저평가 되어있는 것(신길뉴타운 a아파트 vs.당산 현대5차vs 동대문 신축)

1-15. 미래에 좋아질 곳 (판교의 운중동 사례) ~ 투자는 미래를 보고 하는 것.

1-16. 아파트 흐름을 보고 싶다면 반드시 대치 은마를 트레킹할 것.

2.깨

새삼 비교평가의 중요성을 느꼈다. 비교평가를 하는 이유는 비교평가를 통해 더 많이 벌 수 있기 때문. 가격을 붙혀보는 연습을 하고, 동일가격대라면 저평가 되어있는 아파트를 골라내고, 특히 연식관련해서 무조건 새아파트라고 좋은게 아니라 아파트는 토지+건물가치로 나누어보면서 토지 즉 입지, 땅의 가치를 항상 염두에 두어야한다는 것을 깨달았다. (땅, 주변환경으로 결정되는 입지, 아파트 자체의 가치, 선호도)

그리고 전고점 대비 하락률, 혹은 전고의 지속시기 관찰, 상승장에서의 하락률과 하락장에서 하락률 비교 등 그동안 알지 못했던 관점에 대해 배울 수 있었다.

3.적

3-1. 대치은마 시세 트레킹해보기

3-2. 주우이님 투자매물정리 장표 BM해보기

3-3. 관악구 자실(신림선을 중점적으로)