기본, 또 기본... 임보는 기본에 충실해야 한다..!!!

그동안 임보를 쓰면서 막막했던 부분들, 다른 사람들의 화려한 임보에 주눅들어 있던 나에게 다시 할 수 있다고 일으켜준 강의였다. 가장 많이 느낀 것은 기본에 충실하기..! 밥잘님의 강의 내용 중 와닿았던 것 중 하나가 대부분의 사람들이 이 장표가 무엇을 의미하는지도 모르고 스크린샷 때려붓고 있다고...왜 이 장표를 쓰는지를 좀더 되새겨가며 임보를 쓸 수 있을거 같다. 특히 단지분석과 결론파트!!!!! 화려한 임보는 실력을 좀더 쌓으면 쓰기로하고 당분간은 기본에 충실한, 겸손하고 내실있는 임보를 써볼 예정이다(10개까지)

BM1.

이것저것 추가하지 말고 완성도를 높여라. (임보 3~10개. 중수 단계)

BM2.

임보는 선택이 아니고 필수다. 감투자, 주워들어서 하는 투자는 같은 돈으로 더벌 수 있는 기회를 놓치게하고, 좋은 것을 사고도 기다리지 못하게 한다. 임보를 통해 지역의 입지와 선호를 알고 가치대비 싼 것을 투자하게 되면 같은 돈으로 더 좋은 것을 사게 되고 확신을 갖고 기다리게 된다.

BM3. 임보의 기본기 3가지 : 입지분석(현장에 알수 없는 요소 : 직/교/학/환/공/호재), 선호도 파악(현장에서만 확인할 수 있는 정보 by 분,단,매임), 시세분석(가치대비 가격이 싼지 비싼지)

->같은 돈으로 더 버는 투자를 할 수 있는 기본 베이스

BM4. 임보를 관통하는 한 가지 주제 : 같은 돈이면 무엇을 살까?

BM5.

지역정보에 '생활권 특징' 기재 잊지 않기 : 분임 당일 작성 권고, 분임 당시 보았던 사람, 상권, 경사도, 균질성을 기억하고 기록하기

지역정보의 세대당 인구수 작성시 기준점! 잊지 않기 + 지역간 비교도 시도해볼 것 (수지-평촌-광명 or 수지구-기흥구-처인구)

세대당 인구, 연령별 인구 교차확인해서 보기(한장의 지도에 올리기 _ 직관적 파악이 빨라진다.)

인구이동을 파악할 때 상대적으로 위상이 높은 곳의 입주가 많을 경우를 고려하지 않았다. 다음번 임보시 반영하도록 하자.

지역정보의 소득수준에서 소득을 나누는 구간을 외워두자 (~300/300~500/500~)

BM6. 입지분석에서 학군은 S정도 되야 외부도시에서 타지역 수요를 유입한다.(ex. 서울 대치동, 대구 수성구)

동안구(평촌), 수지는 그 지역내 학군 수요 유입(지역 내 이사)

수지구의 상현동, 풍덕천동이 학군 우선지역이다.(나는 풍이랑 신봉동이랑인줄 알았넹..ㅎ_ㅎ)

입지분석의 환경파트에서 고려해야할 것은 백화점, 마트의 수도 중요하겠지만 택지의 균질성, 쾌적감도 큰 영향을 준다. 입지적 약점은 있더라도(ex.역에서 10~15분정도) 신축의 새 상권, 돈을 쓸거 같은 정돈된 상권이 오히려 수요가 있는 경우가 있다.(ex. 미사)단, 이 경우에도 주요 업무지구 출퇴근시간을 고려해야한다.

(환경 좋은데 출퇴근 시간 2시간이면 ㄴㄴ)

동별 입지평가를 시도해보자!!(수지구에 적용)

입지분석에 호재를 넣자!!(자꾸 안씀..ㅠ.ㅠ) - 아실에서 확인 가능 -> 이후 기사 찾아보기 .(내용, 효과, 실행단계 위주로)

BM7. 시세분석에서 랜드마크르 보는 중요한 이유 중의 하나는, 지역에서 시세를 리딩하여 흐름을 알 수 있다는 것이다.

임보3~6개 쓰는 단계이면, 임장지 내에서 시세알기 정도에 그쳐도 된다.

7개 이상부터 앞마당간 비교를 해보도록 하자. +생활권 동 가격범위 작성도!

시세분석이라는게, 단순히 시세따고 끝이아니라 한장짜리로 그 생활권의 입지, 가격범위, 투자생각까지 넣어서 정리하는 것을 추가해보자. (특히 가격의 범위)

BM8.

투자 결론 장표에 투자계획 추가해보자.(-30%가격은 얼마인지, 전세율이 얼마가 되면 살건지)

1등뽑기는 정답맞추기가 아니라, 자기에게 맞는 투자를 결정하는 연습 과정(내가 가진 투자금안에서~내가 감당한 리스크안에서~)

투자결론 장표에는 저환수원리가 들어가야한다

가격이 같으면 가치가 더 좋은 것을,

가치가 같으면 투자조건, 가격이 좋은 것이 1등

같은 단지에서 본 것 중 1등 남기기 밥잘님 방법 BM

앞마당이 1개라도 1등뽑기는 가능하다. 비슷한 가격대 묶어서, 좋은 것 남기기를 통해. 이후에는 최종 남은 1등들 중에서 1등을 다시 뽑는다.

만약 앞마당이 여러개라면 각 앞마당에서 1등을 데려온다. 그리고 아마도 그 1등들은 가격이 다 다를 것이다.

-> 투자기준(저,환,수,원,리) & 내 투자금교집합이라면 제일 좋은 것!!!!

결국 임보의 방향성은 입지평가, 비교 평가를 통해 투자 계획을 세우고, 그 계획을 골격으로 트레킹을 꾸준히 하며, 앞마당을 꾸준히 넓혀가는 것이다.

투자결론의 필수 내용 : 그 지역의 가치, 그 지역의 가격과 (지금의) 투자실행여부, 그 지역의 투자우선순위, 투자 계획

BM9. 할 수 있을까를 어떻게하면 잘 할 수 있을까로 생각을 전환하는 것. 이 전환에 인생을 바꾸는 해답이 있다.