열반스쿨 기초반 1강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 80기 28조 루피루]

=> 이번 강의에서는 비전보드를 통해서 목표를 세울 때 생길 수 있는 오류에 대해 짚어주셨다. 목표는 온전히 나의 목표여야하고 꿈은 모두 이루어질 수 있지만 선택과 집중이 필요한데 그 사이에 “포기”가 필요함을 알려주셨다. 비전보드 속에 수익률 계산을 통해서 내가 원하는 목표를 이루기 위해 실제로 얼마의 시간과 수익률이 필요한지 세부계획을 세우는 것이 중요하다. 

  완벽주의가 아니라 완료주의가 필요하다. 집 1채를 구매해서 부자가 되는 것이 아니라 집을 사보는 경험도 공부가 된다. 자산은 축적하는 것이다. 

  성장지대로 가려면 두려움지대와 학습지대를 건너가야한다. 두려움 지대를 지날 때 우리는 항상 안되는 이유를 찾게 되는데 그게 아니라 멀리 목표를 보고 달려가서 두려움 존을 벗어나야한다. 

  시간 가계부를 쓰는 것은 중요하다. 내가 하루를 어떻게 보내는지 주에 얼마의 시간을 투자에 할애했는지 시각적으로 보는 것이다. 1년에 1억을 버는 부자가 되려면 전문가가 되어야하는데 전문가가 되려면 1만시간의 법칙을 달성해야한다. 1만시간을 달성하려면 10년을 잡고 1년에 1000시간 1주에 20시간을 투자해야 한다. 빠르게 가려고 초반에 무리를 하면 포기하기 일수다. 초반엔 주에 10시간을 하더라도 상승장의 파도를 만날때까지 꾸준하게 버티는 것이 중요하다. 

  너나위님의 월급쟁이 부자로 은퇴하라 / 미라클 모닝을 읽어보자. 

  이번 강의에서 가장 마음에 와 닿았던 것은 추상적으로 열심히하면 된다 가 아니라 1만시간을 채우면 한 분야의 전문가가 될 수 있고 그러기 위해서는 1년에 1000시간 이런식으로 구체적인 해답이 보였다는 점이다. “열심히”보다 “하루 2시간”이 나에겐 더욱 실용적인 답안인 것 같아서 인생에 이루고 싶은 것이 있을 때 다시 한 번 생각해보게 될 해답일 것 같다.

=> 이번 강의에서는 투자고수가 되는 방법중에 부자를 따라하는 방법에 대해 배웠다. 첫번째 부자는 워렌버핏으로 그는 뉴스에 따라 주식을 사고 파는 것이 아니라 투자는 자신이 좋아하는 사업을 보유하는 것이라고 했다. 시장은 예측할 수 없다. 따라서 내가 가치를 판단해서 옳다고 생각하는 기업에 투자하고 보유하고 있는 것이 중요하다. 두 번 째 부자는 피터린치로 연 수익률 29%의 마젤란 펀드를 만든 사람이다. 그의 펀드가 이렇게 높은 수익률을 올렸지만 수익을 낸 투자자는 절반에 그친다. 그 이유는 비관론을 무시하지 못했기 때문이다. 결국 투자는 낙관론자들이 돈을 벌게 된다. 세번째 부자는 사와카미 아스토로 일본의 워렌버핏이라 불린다. 그는 세가지 투자원칙을 이야기 했는데 첫째, 농부의 마음으로 투자하자. 씨앗을 뿌리면 성장할 때까지 시간이 소요된다. 그 시간을 버틸 수 있어야한다. 참고로 투자의 씨앗을 뿌리는 것이 공부가 아니다. 실제 투자를 하는 것이다. 둘째, 불황에 사서 호황에 팔아야한다. 부동산 투자에서는 지난번의 허리가 다음 번 바닥일 확률이 높으니 이번 시장에 정신을 똑바로 차리고 살펴보자. 셋째 자신이 5-10년간 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라. 첫번째 이론과 마찬가지로 결국 투자를 하고 호황이 올 때까지 기다려야 한다는 가르침을 준다.

  투자를 하려면 나의 투자실력에 대한 메타인지가 필요하다. 내가 어느정도 레벨인지 자각하고 단계별로 성장해야한다. 한 방에 이루어지는 것은 없다. 아파트 한 채를 사서 부자가 되지 않는다. 잃지 않는 것이 중요하지 한 채를 사서 목표수익을 이루는 것이 중요한 것이 아니다. 투자라는 업의 본질은 나를 갈아서 일하는 것이 아니라 돈이 일하게 만드는 것이며 투자를 잘하는 것은 잃지 않는 것이고 나의 목표 수익률를 알고 단계적으로 보유하며 나아가는 것이다. 

=> 아파트의 가치를 평가하는 방법에 대해 배웠다. 가치를 평가하려면 기준을 잡아야하는데 그 기준은 직장, 교통, 학군, 환경, 호재, 브랜드가 있다.  직장은 사람들의 수요를 나타내기 때문에 가장 중요한 요소이다. 가장 많은 수요는 4대문안인 중구 종로와 여의도 강남이 있다. 최근엔 마곡이나 구디 가디 판교 등의 새로운 지역도 떠오르고 있다. 직장을 기준으로 잡을 때는 종사자 수, 500명 이상의 직원이 있는 회사, 월 평균 급여가 높은 회사를 중요하게본다. 그래서 강남에 가장 높은가점을 주게 된다. 

그 다음 기준은 교통인데 이는 직장과 연관된다. 교통에서 중요한 점은 강남 접근성이다. 월부에서 서울의 기준은 강남까지 1시간내에 갈 수 있는 곳이 서울이다. 강남까지 출퇴근 하는 시간을 기준으로 교통의 점수 기준이 된다. 

학군은 서울대에 많이 가는 학교가 중요하다. 서울대를 주로 가는 학교들은 특목고 영재고 자사고인데 따라서 중학교의 학습성취도평가가 중요한 지표가 된다. 학군이 좋은 곳은 임대가 용이하고 상승장에서 많이 오르는 특징을 가지고 있다. 환경은 백화점이나 공원 거주연령이 중요한데, 거주연령은 낮을 수록 전세금을 높여받을 수 있어서 좋다. 호재는 진짜 호재와 가짜 호재를 잘 구별해야하는데 진짜 호재는 입지를 개선시켜야하고 확정되어야하며 3년이내의 것이어야한다. 호재는 불황을 이길 수 없다. 따라서 불황에는 호재가 잘 반영되지 않는다. 이럴 때 호재가 있는 지역을 매수해야한다. 호재가 가격에 반영된 곳은 구매하면 안된다. 최근에 집중할 지역은 gtx a노선으로 동탄 수서 삼성을 잇는 노선이다. 브랜드는 시작이 하락장을 맞이하면 위아래의 구분이 없어진다. 이 때가 상급지로 갈 아탈 수 있는 기회의 때가 될 수 있다. 

  10년만에 세계 10대 기업은 빠른 속도로 변화한다. 그러나 부동산의 입지는 쉽게 변하지 않는다. 기준을 가지고 가치를 평가하는 방법에 대해 배워보았다. 가격이 가치와 항상 일치하지 않는다. 가끔 어긋나는 때가 있는데, 그럴 때 현재 가치가 그 물건의 가치보다 저평가된 곳을 잘 찾아야한다. 고덕과 동탄의 입지비교를 통해서 매매가격이 적당한지 알아보려면 비교평가를 해야됨을 알 수 있었다. 직장, 교통, 학군, 환경 뿐만아니라 비교평가를 할 때  입지독점성을 따져봐야하는데 입지독점성은 이 집을 대체할 수 있는 집이 주변에 많은가를 보는 것이다. 입주물량을 보는 것이 아니라 그 입주 물량이 이 집을 대체할 수 있는가를 보고 입지 독점성의 높고 낮음을 평가해야한다. 

=> 앞으로 아파트 가격이 오를까 떨어질까를 알려면 어떤 것들이 부동산 가격에 영향을 주는지를 알아야한다. 부동산 가격에 영향을 주는 것은 많은 원인이 있다. 장기적으로는 통화량이나 물가 입지독점성과 같은 흐름이 있고 단기적으로는 금리나 입주물량, 심리와 같은 현황적 요소들이 있다. 이 여러 요소 중에 10년 후에 부동산 가격이 오를 것이라고 판단하는 요소중에 하나는 바로 통화량이다. 70년대에 비해 3인가구 평균소득은 220배가 올랐고 여의도 시범 아파트의 가격은 700배가 올랐다. 물가가 오르는 것은 자본주의의 자연스러운 흐름이다. 20-30년간 통화량이 낮아졌던 경우는 딱 2번 있는데  imf와 서브프라임사태 때 뿐이다. 이처럼 통화량이 줄고 물가가 내리는 것은 경제가 파탄나는 경우뿐이지 자본주의의 흐름과는 맞지않다. 게다가 우리나라는 경상수지 흑자 4위의 나라로 외국에서 자금이 들어오는 나라의 형태라 통화량이 늘 수 밖에 없는 구조이다. 그런데 나는 왜 돈이 없을까. 내가 자산을 물가와 연계시켜 두지 않았기 때문이다. 물은 불어나는데 바닥에 매어두는 구조는 옳지 않다. 튜브에 태워서 자연스럽게 올라가게 만들어야한다. 과거 서울과 지방 전국의 아파트 매매지수 그래프를 보면 계단식이나 사이클식으로 장기적으로 우상향하고 있다. 통화량은 10년기준 약 2배가 올랐고 아파트 전세가 역시 10년동안 약 2배가 상승했다. 수요가 높고 공급이 제한되어있다면 전세가는 매매가가 더욱 빠지지 않는 안전마진이라고 보아도 되기 때문에 아파트 매매가 역시 오른다고 볼 수 있다. 

  그런데 작년 역전세 뉴스처럼 왜 전세가격이 빠지는 경우도 있는 것일까.  12년간 서울의 전세가율 변동폭은 7.7% 전국은 6%인데, 22년 전세가율이 25% 올랐다. 전세는 오를 떄는 많이 오르고 그 만큼 다음 해에 반영이 되는 경우가 많기 때문에 리스크 관리를 잘 해두어야한다. (전세금 적절하게 올리기) 시장은 항상 흔들리면서 올라간다. 흔들리는것에 집중하지 말고 변하지 않는 가치를 느긋하게 집중해야한다. 

  전세가에 가장 큰 영향을 주는 것은 “입주물량”이다. 부동산 지인이나 호갱노노에서 지난 6개월~ 이후 1년의 데이터를 확인해보면 서울 경기 인천과 같은 중심지는 올해까지는 공급이 있고 내년부터 공급물량이 줄 것으로 보이고 지방 역시 부산(올해) 대구(내년)까지는 공급이 많지만 그 다음 해부터 입주물량이 부족해져서 이후 전세가가 오를 확률이 높다. 그 지역의 공급물량도 중요하지만 대체할 수 있는 곳에 입주물량이 많으면 보완이 가능하다. 다만 그 지역이 기준지역보다 상급지일 경우에 해당된다. 그리고 과거 6개월 데이터 상 입주물량이 터지는게 있었다면 해당 지역에 임대를 빼기가 어렵겠다고 판단할 수 있다. 그리고 전세계약시 2년 후에 공급물량이 있다면 계약을 24개월이 아닌 30개월로 진행하는 방법을 알려주셨다. 

  위에서 설명해주신 방법이 야구로 따지면 날아오는 공이 치기에 좋은 공인지 아닌지를 직장이나 교통 환경 학군을 가지고 가치를 판단할 수 있는 방법에 대한 강의였다면 공을 치는 힛팅 능력(= 지역분석, 임장, 매수, 부동산에서 협상하는 방법)도 익혀야한다. 

  투자를 하는데 있어 원칙을 가지고 있는가 아닌가는 투자와 투기를 구분하는 경우가 된다. 너바나님의 투자 원칙 5가지를 배워보았다. 첫째, 저평가된 물건을 찾는다. 가치보다 가격이 낮은 물건을 찾는 것이다. 그러려면 해당물건의 매매가격이 적정한지 아닌지를 판단할 수 있어야하고, 적정한 가격을 찾았다면 비교평가를 통해서 이 물건이 저평가된 물건인지를 알아야 한다. 둘째, 환금성이 좋아야한다. 내가 돈으로 빠르게 바꿀 수 있는가하는 점인데, 부동산은 다른자산에 비해 환급성이 좋지 않다. 따라서 그 리스크를 헷지하기 위해서 그나마 환금성이 높은 아파트에 투자하는 것이 좋다.

=> 너바나님의 투자기준 중 3번째는 수익률이다. 수익률이란 투자금대비 얼마만큼의 수익이 되돌아오는지이다. 수익률이 높아지려면 전세가율이 높거나 수익금이 커지거나 두 가지 방법이 있다. 따라서 수익률을 높이려면 위에서 언금했던 저평가 되어있지만 가치가 있어서 미래 가치가 오를 물건에 투자해야한다. 수익률이라는 개념도 있고 수익금 자체의 개념도 있다. 서울은 분모인 투자금 자체가 높아서 수익률은 높지 않지만 수익금 자체가 크고 지방은 투자금이 낮아서 수익률은 높다. 그럼 어디에 투자하는 것이 맞는가. 답은 개개인의 상황마다 다르다는 것이다. 투자를 하는 직장인의 경우 시간이 적기 때문에 똘똘한 한채를 서울에 마련하여 성장가치 투자를해서 수익금 자체를 높이는 것이 좋고 직장인 투자자의 경우 지방에 저평가된 가치투자를 통해 높은 수익률을 이루는 것이 좋다. 

 수익률을 높이려면 수요가 많고 공급이 제한되어있어서 앞으로 가치가 오를 곳에 투자해야하고 적절한 투자금을 투자해야한다. 현재 전세가에 연연하지 말고 추후에 전세가 오를 지역인지를 파악하는 것이 중요하다. 그리고 좋은 타이밍에 구매하는 것이 좋고 무엇보다 인내해야한다. 투자에서 돈을 버는 것은 인내하고 기다리는 것이다. 기다리려면 그 물건의 가치를 믿고 신뢰해야한다. 

4번째 투자기준은 원금보존이다. 첫번째 원칙은 전세가율이 적정해야하고 두번째 원칙은 입주물량이 적고 입지 독점성을 가져야한다는 것이다. 전세가는 매매가의 투명벽돌로 하방 지지선이 된다. 따라서 전세가 받쳐주는 물건들을 사야한다. 입주물량이나 입지독점성으로 전세가가 떨어지지 않을 곳을 찾아 적정한 전세가율을 유지할 수 있는 곳에 투자를 해야 가격이 하락하지 않는 원금보전을 할 수있는 곳에 투자를 할 수 있다 항상 투자를 할 때는 원금을 잃지 않는 것이 가장 중요하다. 

5번째 투자기준은 리스크 관리이다. 시세차익 부동산의 리스크는 1. 역전세, 2. 대량공급, 3. 급격한 전세상승, 4. 수익시기를 모름이다. 위험을 관리하기 위해서는 투자할 때 부터 적은 갭에 집착하지 말아야한다. 또한 3년치 공급량을 보고 입주물량을 확인해야하고 급격히 전세가 상승하는 분위기에서 휩쓸려 전세가를 올리지 말고 5%만 올리고 전체 보증금의 5-10%는 현금으로 보유하고 있어야한다. 또한 수익이 언제 창출될지 모르니 고정적인 수입을 가지고 있는 것이 좋다. 

  투자를 할 때는 원금손실이나 적은 수익, 나쁜 환금성, 등의 리스크를 가질 수 있다 이런 리스크를 대비하여 공부를해서 투자를 하기 전에 리스크 관리를 하는 것이 중요하다. 좋은 투자를 할 수 있도록 투자 실력을 쌓고 시스템을 만들어서 부동산과 맞벌이 할 수 있다. 

부동산 투자를 하기위해서 부자의 행동이나 생각을 따라하는 방법을 배웠고 부동산의 가치를 판단하는 방법을 통해 10년 후에 오를 집을 찾고, 부동산 가격이 무엇과 영향을 받고 연동되는지 공부해 보았다. 그리고 너바나님의 레시피로 투자의 기준을 삼았고 이제 이 모든 것을 배우고 나서 앞으로 6개월동안 어떻게 해야 투자 전문가가 될 수 있는지 알아보았다. 

  부동산을 공부하려면 책이나 전문가 칼럼을 읽고 강의를 들으며 실전투자를 해보고 멘토나 러닝메이트를 만들고 임장을 다니며 부자의 마인드를 갖는 것이 중요하다. 이 중에 하나라도 부족하면 물이 새어나가는 독처럼 부자의 그릇을 채울 수 가 없다. 

  성장은 계단식으로 이루어진다. 올라가는 기간동안은 뒤쳐지는 것 처럼 보이지만 정석이 가장 빠른길임을 알고 차근차근 공부해나가야한다. 먼저 5번의 강의과 10권의 독서를 하고 5개의 앞마당을 만들고 50개의 매물임장을 한 후에 1호기를 투자해보자, 이후 10개의 투자를 통해 과수원을 만들어 나의 시스템을 구축할 수있다. 

=> 수업을 듣고 모든 투자 선배님들께서 열기반의 2강을 인생강의라고 말씀하신 이유를 알 것 같았다. 실제 투자를 하는 마인드나 방법에 정석인 강의였다. 자세히 정리하고 곱씹어보면서 앞으로 투자자로써의 마인드 세팅을 하고 알려주신 가야할 방향으로 차분하게 전진해보려한다.