정자동 파크뷰 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 28조 루피루]

아파트분석
24.09.25

▶ 아파트명

정자동 파크뷰

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 = S

분당구 종사자수 345,459명 (약 35만 명)

2. 교통 = A
강남 39분 / 여의도 1시간 3분 / 시청 1시간 8분

3. 학군 = S
백현중 95%

4. 환경(편의시설) = S

롯데백화점 분당점

5. 공급 = S

성남판교대장A-10BL신혼희망타운 / 2024.9 / 1,123

인구 = 470,588명 * 0.005 = 2352명

1년 2,352명 3년 7,058명

참고) 아래 이미지는 3강 2차시 54분대 참고

지역 : 분당구

인구수 : 470,588명

적정수요 : 470,588명 * 0.005 = 2352

연도별입주

2024 : 1,123

2025 : 0

2026 : 0

3년합계 : 1,123

연평균 : 1,123

적정수요 대비 공급수준 : 적정수요 대비 : 0.48

공급평가 : S등급

참고) 직장, 교통, 학군, 환경 등급 기준 (아래 이미지는 3강 1차시 43분대 참고)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*교재 다운로드에서 “월부_열반스쿨기초반_아파트수익률계산기” 다운로드 후 자동 계산하세요!

현재 시세: 답십리 대우 32평 현재 매매 9.3억, 전세 5억

파크뷰 32평 현재 매매 19.35억, 전세 11억

5년 내 전고점 매입시: 2022년 7월 매매 9.3억, 전세 4.7억

2024년 7월 매매 19.9억, 전세, 9.95억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 3월 매매 7억 전세 4.8억

2019년 4월 매매 10.9억, 전세,8억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (93000-93000)÷(93000-47000)X100 = 0%

193500-199000 199000-99500

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (93000-70000)÷(70000-48000)X100 = 105%

193500 - 109000 109000-80000

▶ 현장 사진

*직접 가서 촬영하면 좋지만, 시간이 없다면 카카오맵-로드뷰로 캡처하세요 ^^

▶ 투자 결론

	생각	충족여부
저평가	비교평가 : 도곡동 아카데미 스위트나 송파 래미안 아파트보다 환경과 학군은 좋지만 교통이나 직장면의 비교열위에 있다고 판단되나 가격차이가 꽤 많이나서 저평가되어 있다고 보긴 어려울 것으로 판단. 현재 전고점대비 많이 하락하지 않아 저평가라고 보긴 어려울 것이라고 판단된다.	x
환금성	분당 정자동 대장아파트로 학군과 환경이 좋아 많은 관심을 받는 아파트이고 근방에 공급이 적어 수요는 있을 것으로 판단된다.	ㅇ
수익률	현재 매전갭 53.8% 수준으로 10억 이상의 투자금도 크기 때문에 높은 수익률을 얻기엔 어려울 것으로 판단된다.	x
원금보존	현재 분당구내 공급이 적어 입지독점성은 있을 것으로 보이지만 현재 전세가율이 낮아서 원금보존에 시간이 많이 필요할 것으로 판단된다.	x
리스크대비	사람들의 관심과 선호가 높은 단지로 전세 수요가 있을 것이라고 생각된다. 그리고 현재 매매가가 너무 많이 올라서 전세수요는 있을 것 같다고 판단된다.	ㅇ

항목	내용	평가(O/X)
저평가	비교평가	비교군 찾아보기.
환금성	수시 매도 가능	o
수익률	투자금 대비 수익률	x (전고점 대비 가격이 올라온 상태)
원금보존	적정전세가율, 입지독점성	57%
리스크대비	역전세 대비	ㅇ

*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^ 평가 부분은 단순히 O, X가 아닌 내 생각을 넣어 작성해보시면 좋습니다.