천당 위에 분당! 그 중에서도 꼭 '이곳'을 보세요.

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 노후도시특별법의 최대 수혜지이자 명실상부 최상위 급지로 평가받는 [분당신도시]에 대해 아주 자세히 포스팅해볼까 합니다.

오늘 포스팅은 분당 지역 분석 강의를 앞두고 제 생각을 천천히 정리하며 교재 작성을 위한 초안 작업의 의미로 작성하게 되었습니다.

[원본으로 보시면 가독성이 더 좋습니다]

https://blog.naver.com/secret-brother/223452119835

1. 분당신도시 입지 분석

분당은 밸런스가 정말 좋은 도시입니다. 우리가 흔히 이야기하는 입지의 4대 요소를 모두 갖추고 있는 도시인데요. 교통, 일자리, 학군, 인프라&환경까지 모든 것을 갖추고 있는 분당의 유일한 약점은 [상품성]입니다. 그런데 노후계획도시특별법을 통해 이 상품성까지 빠르게 좋아질 수 있다면? 정말 최고의 입지가 될 수 있겠죠. 마지막 퍼즐을 맞추기 위해 열심히 달려가고 있는 분당의 핵심 입지 가치들을 살펴보겠습니다.

1-1) 일자리 접근성 & 교통

대한민국 4대 일자리로 뽑을 수 있는 GBD와 PBD 접근성이 훌륭하고 지속적으로 일자리가 늘어나고 있는 경기남부권 (용인, 수원, 동탄 등) 접근성도 좋기 때문에 일자리 접근성에서 굉장히 높은 점수를 받을 수 있는 지역이 분당입니다.

주요 일자리

# PBD(판교)

많은 분들이 '판교'로 알고 있는 도시는 성남시 분당구에 위치해 있습니다. 판교와 분당을 구분해서 이야기하긴 하지만 행정구역상 같은 '구'에 속해있는 것이죠. 물론 우리가 판교로 구분하는 백현동이나 삼평동에 비하면 일자리까지의 거리가 멀긴 하지만 자차 기준 10분 정도면 판교까지 출퇴근이 가능합니다.

판교는 한국의 실리콘밸리로 불리는 대한민국 IT의 허브로서 각종 대기업을 포함한 대한민국의 핵심 일자리들이 밀집한 곳입니다. 향후 제2,3테크노밸리까지 완성이 되고 나면 그 규모는 더욱더 엄청나지죠.

이런 일자리를 지척에 끼고 있다는 것이 판교와 분당의 가장 큰 매력 포인트라고 볼 수 있습니다.

# GBD(강남)

대한민국의 3대 일자리는 GBD(강남), CBD(도심), YBD(여의도)로 구분됩니다. 이 중 가장 많은 사람들이 출퇴근 하는 곳이 바로 GBD죠.

대한민국의 집값은 강남 접근성에 비례해 정해진다는 말이 있을 정도로 강남은 대한민국의 핵심입니다.

분당은 신분당선, 수인분당선, 광역 버스 등을 통해 강남까지 1시간 내에 출퇴근이 충분히 가능한 지역입니다. 여기에 GTX A 성남역에서 향후 삼성역까지 이동이 가능해질 경우 출퇴근 시간은 20~30분 정도 단축될 수 있습니다(단지에 따라 차이는 크겠지만요..)

# 용인, 수원, 동탄 등

삼성전자와 SK하이닉스 여기서 더 나아가 용인 반도체 클러스터까지. 성남 -> 용인 -> 수원 -> 평택까지 이어지는 수도권 남부라인은 굵직한 일자리 호재들이 많은 지역입니다. 향후 계속해서 좋아질 수 있다는 이야기죠. 분당은 위로는 판교와 강남을 갈 수 있지만 아래로는 용인, 수원, 동탄, 평택 등의 일자리까지 접근이 가능합니다. 역시 신분당선이나 수인분당선 그리고 광역 버스나 통근 버스 등을 통해 출퇴근을 많이 하고 있죠.

향후 경기 남부권의 일자리는 계속해서 탄탄해질 것이고 그 중 핵심 입지인 분당으로의 쏠림은 더욱더 심화될 것으로 보입니다.

자연스럽게 집값은 더 올라가겠죠?

주요 교통망

# GTX A

표사진 삭제

현재 GTX A 성남역이 개통을 한 상태입니다. 아쉽게도 삼성역까지 개통이 되지 않아 이용객수는 기대에 못미치고 있는데요. 향후 삼성역이 개통한다면 그 수요는 더 많아질 것입니다. 현재는 분당의 이매동 정도가 직접적인 수혜를 받고 있지만 향후 신분당선이나 수인분당선으로 환승을 통해 조금 더 많은 사람들이 GTX를 이용할거라 예상하고 있습니다.

다만 파주나 동탄처럼 GTX에 대한 기대가 그렇게 크지 않은 것도 사실입니다. 왜냐하면 지금도 신분당선이나 광역버스를 타고 강남까지 충분히 1시간 내에 도달할 수 있기 때문입니다.

# 신분당선

수인분당선이 있기는 하지만 분당의 메인 지하철 노선은 신분당선입니다. 신분당선 접근성은 분당 내에서 집값을 결정하는 중요한 요인 중 하나라고 볼 수 있죠. 정자역과 미금역의 경우 수인분당선까지 지나서 더블역세권으로서의 메리트가 큽니다.

까치마을, 상록마을, 청솔마을 등 역세권 단지들을 주목해야 하는 이유는 향후 특별법 적용시 역세권 인센티브를 받을 수 있다는 것과 역세권 복합 개발을 통해 훨씬 더 좋아진 인프라를 누릴 수 있기 때문입니다.

# 광역 버스

분당 주민들은 지하철 이용도 많이 하지만 광역 버스를 통해 출퇴근 하는 사람들이 정말 많습니다.

9000번, 9404번, 1101번 등등 정말 많은 버스들이 있기 때문에 강남쪽 직장까지 빠르게 접근이 가능합니다. 분당에서 광역버스로 강남 출퇴근은 대략 1시간 정도를 생각하시면 될 것 같습니다.

1-2) 학군 분석

서울 3대 학군을 뽑으라고 하면 대부분의 사람들이

[대치], [목동], [중계]를 이야기합니다.

저 또한 이에 동의합니다.

그런데 수도권 전체 3대 학군을 뽑으라고 한다면 아마[대치], [목동], [분당]을 뽑는 사람들이 많을 겁니다. 전국으로 보더라도 대구 수성구 외에는 분당 학군을 이길 수 있는 곳이 별로 없죠.

학군의 평가는 보통 [초등학교 학생수 증감], [중학교 학업성취도&특목고 진학률], [고등학교 서울대,의대 진학률], [학원가의 크기] 등으로 하게 됩니다.

분당은 어떤 것 하나 빠짐없이 골고루 높은 점수를 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 분당에 거주하면 고등학교까지 학군 걱정없이 아이를 키울 수 있다는 장점이 있다는 뜻입니다.

1-3) 인프라 & 환경

인프라&환경 및 각 생활권의 구분 등은 1년 전 포스팅 참조하셨으면 좋겠습니다. 이매동에 대한 평가가 다소 바뀌기는 했지만 분당의 지역과 개별 단지 등을 이렇게 세세하게 분석한 포스팅을 찾기가 힘드실 겁니다. (이매동쪽은 24년 5월 15일 임장 후 다시 정리해서 새롭게 포스팅해드렸으니 참고 바랍니다)

https://blog.naver.com/secret-brother/223452120738

2. 노후계획도시특별법

지난 분당신도시 강의에서는 지역별 입지 분석과 단지별 장,단점에 집중했다면, 이번 강의에는 모두의 관심사인 노후계획도시특별법에 따른 1기 신도시 재건축에 포커스를 맞춰서 강의를 진행할 예정입니다.

기사를 검색해서 찾을 수 있는 내용들을 알려드리는 것이 아니라, 그 안에 숨어있는 의미들을 찾아 부동산 투자에 접목해서 설명드리는 게 저의 역할이라고 생각합니다.

어떤 포인트로 노후계획도시 특별법을 봐야하는지, 그 안에 해당하는 분당에는 어떤 것들이 적용되는지 설명드리겠습니다.

2-1) 주요 내용

원래 노후계획도시 특별법은 1기신도시 특별법으로 시작이 되었습니다. 형평성 논란이 커지자 노후계획도시 특별법으로 바꾸면서 1기 신도시보다 연식이 오래된 전국의 주요 단지들이 포함이 된 것이죠.

여기서 가장 중요한 핵심은 [통합 재건축]입니다.

위에 기사를 자세히 읽어보시면 '1개 아파트 단지를 기본단위로 하는 기존 재건축 사업방식으로는 한계가 있습니다. 이에 따라 여러 개의 단지를 묶어서 특별정비구역을 지정하고, 각종 특례를 부여하여 구역 내 통합 재건축 등 통합정비를 유도하는 것' 이라고 명확히 명시가 되어 있습니다.

요약하면 '개별 단지별로 재건축하지 말고 통합해서 진행해. 그러면 안전진단도 면제해주고, 용적률도 높여주고, 종상향도 해줄게' 이겁니다.

용적률을 1.5배까지 준다는 것은 기존 3종주거지역의 상한인 300% -> 450%가 된다는 것이고, 만약 3종에서 준주거로 종상향까지 한다면 500%의 1.5배인 750%까지 용적률을 받을 수 있다는 것입니다.

물론 요즘 사업성 때문에 용적률이 높다고해서 무조건 높게 지을 수 있는 것은 아니지만 역세권 복합개발로 진행하는 통합 재건축의 경우 충분한 용적률을 확보해놓을 경우 꼭 이 용적률을 다 쓰지 않더라도 사업 진행속도에서는 유의미한 차이를 만들어낼 수 있기 때문에 용적률 인센티브는 아주 중요하다고 볼 수 있습니다.

여기에 사실상 안전진단이 면제됩니다.

현재 정부에서 진행하고 있는 패스트트랙은 안전진단 면제가 아닌 '유예'라고 보셔야 합니다. 안전진단을 사업시행인가 전까지 유예해주겠다는 것이지 면제해주겠다는 것이 아닙니다.

하지만 이번에 통합 재건축을 진행하면서 특별정비구역에 지정이 된다면 안전진단을 면제를 받을 수 있기 때문에 이는 사업속도에서 꽤 큰 차이를 만들어낼 수 있다고 생각합니다.

이 때문에 분당과 일산을 포함한 1기 신도시에서 기를 쓰고 통합 재건축을 진행하려고 하는 것이고, 동의율에 집착하는 것이죠.

그렇다면 동의율은 왜 중요할까요?

노후계획도시 특별법의 진행 방식은 [순환 방식]입니다. 한 번에 모든 아파트를 이주시키게 되면 이주 수요를 감당할 수 없고 전월세 비용이 폭증하기 때문에 많이 더디게 갈지라도 정부와 지자체 입장에서는 순환 방식을 선택할 수 밖에 없습니다.

하지만 구성남의 예에서 보는 것처럼 순환 방식은 정말 몇 십년이 걸리는 지지부진한 싸움의 연속입니다. 이걸 알기 때문에 다들 [선도 지구]에 목숨을 걸고 있습니다. 선도지구가 되느냐 아니냐에 따라 10년 이상 차이가 벌어질 것이라고 예상하고 있기 때문입니다.

선도지구는 이번달에 기준이 발표되고 6월에 공모가 시작됩니다. 그리고 올해 안에 선정이 될 예정이죠.

기존에는 지역별 1~2개를 선정하기로 했었는데 얼마전 발표에서 지역별 2~6개까지 늘어났습니다. 각 신도시별 5~10%라는 구체적인 숫자까지 나왔는데요. 어제 발표된 내용에서 추가 단지 선정까지 하면 최대 15%까지 선정할 수 있다고 나왔습니다.

이에 따라 계산을 해보면 대략 이렇습니다.

지역별 선도지구 지정 예상 가구수

(아래 숫자에서 +알파 가능)

선도지구로 선정이 되면 빠르면 27년이면 착공을 시작할 것이라고 공표했습니다. 물론 이주만 2년 이상 걸리는 재건축 사업 일정상 이것이 거의 불가능에 가까운 시나리오라는 것을 잘 알고 있지만.. 어쨌든 선도지구로 되느냐 안되느냐는 굉장한 차이가 있는 것이죠. 만약 정부의 계획대로 된다고 하더라도 선도 지구가 입주하는 것은 지금으로부터 6년 후인 2030년이 될테니까요.

선도지구의 지정 기준은 다음과 같습니다.

1. 주민 참여도 -> 동의율이 높을수록 유리
2. 노후도 & 주민 불편 -> 주차 대수 & 소방활동 등
3. 도시기능 향상 -> 규모가 클수록 유리
4. 확산 가능성(파급력) -> 주관적이고 정치적일 것

이 중 가장 우선시 되어야 하는 것이 [동의율]입니다. 아무리 사업성이 좋더라도 주민들의 의견이 조율이 안되면 재재가 진행이 안 됩니다. 은마, 압구정현대, 한남뉴타운 등 수많은 사례가 있죠. 이를 알기 때문에 주민들의 의지와 단합력을 가장 우선시 본다는 것이 국토부의 설명입니다.

여기에 주차 대수라던지 소방활동의 제약 등 정량적인 것을 평가한다고 했는데 이를 너무 자세히 볼 경우 안전진단처럼 될 수 있어서 큰 차이를 두지 않을 확률이 높습니다. 어차피 연식이 비슷하기에 차이가 크지 않아 여기에 배점을 많이 하기가 애매하긴 하다고 봅니다.

도시기능의 향상이 되기 위해서는 [역세권 복합 고밀개발]과 [대규모 블록 통합 정비]가 핵심이라고 봅니다. 이 부분은 뒤에 사업성 분석을 할 때 단지별로 설명을 드리겠습니다.

마지막으로 확산 가능성이라는 것은 [파급력]을 이야기합니다. 그 지역을 대표하는 단지라던가 규모가 가장 큰 통합 단지가 확률이 높을 것입니다. 그런데 저는 여기서 [정치적 판단]이 들어갈 것으로 보고 있습니다. 결국 지자체장이 결정을 하는 것이기 때문에 최종 선정에서 정치색이 들어갈 수 밖에 없습니다.

예를 들어 분당의 경우 분당갑과 분당을이 있습니다. 만약 2개의 선도 지구가 선정이 된다면 어느 한 쪽으로 다 몰아줄 수 있을까요? 만약 그렇게 된다면 선정이 안 된 지역구에서 가만 있지 않을 겁니다. 어느쪽의 표심도 한쪽으로 쏠리지 않기 위해 1개씩 선정하거나 2개씩 선정해서 균형을 맞출 확률이 높다고 봅니다.

이런 프로세스로 선도 지구를 예측해봤을 때 분당과 일산의 경우 딱 밸런스에 맞게 선도 지구가 될만한 지역들이 보입니다.

그럼 지금부터 분당의 선도 지구 후보들을 보시죠.

3. 분당 재건축 단지 사업성 분석(feat. 선도지구 예측)

리얼투데이에서 아주 보기 좋게 정리를 잘해놔서 리얼투데이 자료를 가져왔습니다.

여기에 제가 분석한 단지까지 추가하면 현재 분당에서 선도 지구 가능성이 높은 지역은 총 7개 정도로 구분할 수 있습니다.

1. 이매동 풍선효(풍림,선경,효성)

2. 서현동 시범단지(삼성,우성,한양,현대)

3. 수내동 양지마을(금호,한양)

4. 한솔마을 1,2,3단지(청구,LG,한일)

5. 정자일로 통합(임광,서광,계룡,화인,한라)

6. 까치마을 1,2단지 + 하얀마을 5단지

7. 무지개마을 6,7,8,9,10단지

이번 포스팅의 핵심인 개별 단지 분석은 강의 자료를 통해 제공해드릴 예정입니다.

5/15일 10시간 임장을 통해 현장에서 직접 얻은 정보들과 2주 동안 심혈을 기울여 분석한 자료들을 토대로 어디가 선도 지구 가능성이 가장 높고 그 이유는 무엇인지, 선도 지구 다음으로 특별정비구역 지정 가능성이 높은 후보는 어디가 있는지 등을 알아보겠습니다.

그리고 현재 시세와 다른 지역의 시세를 비교하며 과연 현재 분당이 매력적인 투자처가 맞는지까지 아주 자세히 분석해드리겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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