2주차 강의 후기 [서울투자 기초반 16기 46조 쫄볶이]

안녕하세요! 쫄볶이 입니다.

이번 2주차 강의는 주우이님이 함께 해주셨습니다.

우리들이 꼭 서울 투자를 할 수 있도록 하기 위하여 강의를 준비하셨다는 말씀에 정말 반드시 꼭 해내야겠다고 다시 한 번 다짐하고 강의를 들었습니다.

이번 강의에서 언급된 지역들이 모두 관심이있었던 지역들인 만큼 더 집중할 수 있었고, 앞으로 해야할 것들이 명료해지는 강의였습니다.

주우이님께서도 말씀해주신 핵심 역시 “가치 있는 것을 저렴하게 산다” 입니다.

지금이라도 살 수 있는 것을 사되, 좋은 것부터 보고 사야 한다!!

1.     그래서 우리가 무엇을 봐야할까요?

상급지의 신축, 선호도가 높은 단지들은 이미 많이 오른 상태입니다.

그렇기에 우리는 상대적으로 덜 오른 4급지의 구축단지들을 눈여겨봐야 할 것입니다.

전세가율이 60%대에 진입하였고, 현재 서울 시장에서는 대출, 공급부족 등 다양한 이슈로 전세가가 올라가는 중이며 전세 매물은 줄어들고 있는 상황입니다.

이대로라면 전세가는 더 올라갈 가능성이 높아지고, 매매가와 가까워질 수 있습니다.

상급지라면 이럴 때 매매가도 바로 반응하여 뛰어가겠지만, 그보다 낮은 지역들의 경우 기다려주는 곳도 있기에 우리는 좋은 것부터 보지만 놓친 것을 아쉬워하지 않고 그 다음으로 넘어가야 합니다.

우리가 지향해야 할 것은 “low risk, middle return”으로 잃지 않는 투자! 입니다.

종잣돈이 1억 이상이라면 반드시 지켜봐야 합니다.

지금 할 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 하는 것(확신!!)이 중요합니다.

우리가 앞마당을 늘려가야하는 이유입니다.

2.     4급지의 특징은?

4급지들은 서울의 중심은 아니지만 대체로 교통이 편리하여 업무지구로의 접근성이 뛰어난 편입니다.

4급지 안에서도 가장 반응이 빠른 곳은 강서구입니다. 전세가율이 높아지면 가장 빠른 속도로 매매가 상승하기 때문에 그만큼 투자의 기회도 짧습니다.

지역을 알아가는 과정에서 중요한 것 중 하나는 “인구” 입니다.

그 지역의 연령별 인구 비율을 확인하고, 서초구-강남구-송파구와 비교하여 살펴본다면 거주하는 사람들의 특징을 파악할 수 있습니다. 그렇기에 임장을 가기 전 반드시 살펴보는 것이 필요합니다.

수도권에서 중요한 요소는 직장과 교통입니다.

특히나 직장과 교통이 좋은 4급지 지역은 그만큼 수요가 많을 수 있기에 앞마당으로 만들어 유심히 지켜보는 것이 필요합니다.

3.     비교평가 너무 어려워요!!

말로 설명하면 알아듣지만 막상 내가 하려고 하면 어려운 비교평가

이번 강의에서 주우이님께서 조금 더 직관적으로 설명해주셨습니다.

방법은 간단합니다.

1)    더 좋은 땅에 있는(가치있는)

2)    가치대비 저렴한 가격의 아파트를

3)    나에게 맞는 투자금으로 매수하는 것

4)    가치 있는 물건인지에 대한 검증

주우이님은 이렇게 4단계로 나누어 설명해주셨습니다.

먼저, 지역 내 좋은 곳의 순위를 매기고, 그 안의 단지들의 가격을 비교하면 끝!

그 다음에는 더 좋은 땅에 있는 아파트를 가치대비 저렴한 가격으로 비교해보는 것입니다.

이 또한 지역의 입지를 비교하고 단지 주변을 함께 살펴보면서 어디가 더 좋은지를 판단하여 가격을 입혀 보는 것입니다.

이 때 중요한 것은 아직 오르지 않은 곳의 기회를 잘 살펴봐야 합니다.

막상 그래프로 비교하면 가격 흐름이 비슷하여 알쏭달쏭 하지만 결국 땅의 가치가 중요함을!

세번째는 더 좋은 땅에 있는 가치대비 저렴한 가격의 아파트 중 내 상황에 맞는 투자 물건을 찾는 것입니다.

1)    매매 절대가 선정-전세가율 70% 기준으로 절대가 맞춤, 매매가만 먼저 본다!

2)    가치 확인-같은 가격이면 더 가치 있는 아파트

3)    투자금 확인-내가 살 수 있는 가장 좋은 아파트

항상 가격대별 5개씩의 단지를 가지고 가면서 새로운 단지를 비교해보고 그 안에서 투자물건을 찾는 것입니다.

사실 글로나 말로는 너무 쉽지만 혼자 하다보면 항상 아리송해지는… 그렇기에 바로 바로 적용해보도록 하겠습니다.

일단 앞마당 시세부터 다 따보자!!!

4.     주우이님의 투자 노하우 전수

요 근래 시장이 활성화되면서 상급지의 경우 매물 보기가 정말 어려웠습니다.

전화로 매물을 예약해도 당일 직전에 취소하는 부사님도 계셨고, 연락주겠다고 한 뒤 감감 무소식인 분도 계셨고, 물어봐도 짧게 대답만 해주셔서 겸언쩍은 경우도 있었습니다.

하지만 너무나도 친절하고 상세하게 설명해주셔서 이 단지를 꼭 사고 싶다는 마음이 들 정도로 기언에 남는 부사님도 계셨습니다. 이런 경우 힘들었지만 매임을 하길 잘 했다는 생각에 뿌듯하기도 했습니다.

이렇듯 가장 전임/매임에서 가장 중요한 것 중 하나는 “친절한 중개사”를 찾는 것입니다. 이런 부사님과 함께라면 서슴없이 질문을 하게 되고 결국 현재의 상황과 선호도 등 중요한 것들을 자연스럽게 얻게 됩니다.

만약 투자물건이 있다면 주변 인근 부동산 한 곳을 예약한 뒤, 하나씩 하나씩 워크인으로 방문하여 가장 싸다고 생각한 매물보다 더 싼 매물이 없는지를 반드시 확인해야 합니다

더불어 투자 순위 2위의 단지도 마찬가지로 진행하여 최소 3개의 단지를 선정하여 다시 한 번 비교평가를 해야합니다.

이것을 투자뿐 아니라 실거주의 경우도 마찬가지입니다. 이렇게 해야 끌려다니지 않고 내 안에서 최고의 선택을 할 수 있습니다.

5.     20평대와 30평대의 가격 흐름

늘상 궁금했지만 결국 가격이 싼 것으로 선택하게 되었는데 이번 강의에서 주우이님께서 이 부분에 대해서도 명료하게 설명해주셨습니다.

시장이 안 좋을 때는 필요에 의해 주거를 구입하게 되는 경우가 많기에 주거 비용을 줄이느라 20평대를 많이 선택하게 된다!

하지만 상승장에서는 더 좋은 상품, 더 큰 평형대를 보게 되면서 30평대의 상승이 더 좋다!

이에 투자하기 편한 것은 20평대일 수 있지만, 가격 상승이 좋은 것은 30평대다!!

6.     올림픽파크포레온의 영향력은 과연 어떨까?

지난 달 강동구 임보에 저 또한 올림픽파크포레온의 입주로 과연 어떠한 변화가 일어날지 지켜보는 것이 필요하다는 당연한 말을 적었는데, 이 부분에 대해서도 주우이님께서 조금 더 확실하게 설명해주셨습니다.

공급이 많다고 매매가격이 오른다/내린다를 알 수 없지만 전세가격은 흔들릴 수 있음을 알자!

공급의 경우 국소지역에 영향을 끼칠 수 있지만 금리와 정책 등의 문제는 전국적으로 영향을 미칠 수 있음을!

7.     나의 목표는??

본래 저의 목표는 순자산 00억원이라며 나름 목표가 확실하다고 생각했는데 이번 주우이님의 강의를 들으면서 이보다는 “월급쟁이 투자자”라는 상위 목표를 가져야겠다고 다짐했습니다.

월급쟁이 투자자가 되기 위해서는 결국 해야할 것들은 독강임투 입니다!

저의 1순위는 가족이라고 생각했는데… 막상 선택의 순간에서는 가족을 후순위로 한 것 같아 많은 반성을 하게 되었습니다.

지금부터라도 가족을 잘 챙기고 몰입할 수 있도록 루틴을 만들고 환경 안에서 긍정적인 자극을 꼭 받도록 하겠습니다.

주우이님께서 말씀하신대로 경험을 쌓으면서 끝까지 살아남을 수 있도록!! 과정 과정에서 행복을 느낄 수 있도록!! 하겠습니다.

2주차 강의에서 자신의 노하우를 아낌없이 알려주신 주우님께 진심으로 감사드립니다!

언젠가 직접 인사를 나눌 수 있는 기회가 있기를!! 😊