열반스쿨 기초반 2주차 강의 후기(열반스쿨 기초반 80기 9조 뽀모)

1.선택과 집중 - 모든 것에서 완벽해질 순 없다.

[나의 생각]-임장체력, 건강한 부자마인드, 건강을 노년을 위해서 나의 유산소 운동, 근력운동은 투자공부만큼이나 중요하다고 생각한다. 그런데 주5일을 1시간정도씩 운동하다보니 육아, 투자공부, 운동을 병행하는 것이 너무 운동에 투자하는 시간이 많나 잠깐 생각이 들었다.

[적용할점]- 그래도 건강을 잃으면 모든걸 잃게 된다고 생각하기 때문에 일단 유산소, 근력운동 중 1가지는 주3회는 무조건 해야하고 가능할때에는 주5회를 실행하고 정 바쁠때는 너바나님처럼 30분안에 간단한 스쿼트와 푸쉬업으로 대체해야겠다. 주4회 테니스 레슨을 20분씩 받고 있는데 이는 올해까지만 하고 서서히 정리해야 할 것 같다.

2.17년간 목실감을 써오신 너바나님

[나의 생각]- 나도 목표가 정해지면 더 잘하는 타입이기에 목실감을 써야겠다는 생각을 했다.

적- 매일매일 목실감 쓰고 업로드 하기

3.꼭 6개월~1년정도 열심히 공부하고 1년에 1채씩은 꼭 투자하세요

소유한 것이 없으면 상승장때 허탈감만 남습니다.

완벽이 아닌 완료주의

집을 사는 것도 공부이다. 샀다 팔았다의 경험이 큰자산이다, 자산은 축적해 나가는 것이다.

[나의 생각]-나도 2025년까지만 공부하고 2025년 중반이나 연말 정말 늦어도 2026년 상반기에는 반드시 1채 투자를 할 것이다.

[적용할점]- 1년에 1채씩 차근히 이룬다는 생각으로 간절하게 임장과 공부에 임하기! 나는 이미 나의 미래를 보았다!

4. 3개월에 한번씩은 비전보드와 현실의 괴리를 체크하세요. 편안한 지대-두려움지대-배움지대-성장지대의 순서로 성장해나간다. 두려운 지대에서 우리는 문제에 집중하고 걱정이 많아진다.

[나의 생각]-월부 열기 강의를 듣기전 이런걱정, 저런걱정이 많았던 나도 막상 시작해보니 이 배움이 좋고 성장해감을 느끼고 있다.

[적용할점]- 항상 움츠려들고 새로운 것을 두려워하는 나를 깨나가기!

5. 삶의 군데군데 나에 대한 보상을 뿌려놓기

6. 가능성은 언제나 한계를 뛰어넘는다. 나는 내 노력이 나를 감동시키는 짜릿한 순간을 경험한다. 나는 결과로 내 능력을 증명한다.

7. 미래 가치가 있는 물건을 오래 보유하기

사와카미 아스토 - 일본의 워런버핏, 너바나의 멘토

첫째, 투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배하듯 해야한다. 매년 1채로 씨앗은 반드시 심고 샀다 팔았다 하지 않는다.

둘째, 불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라. 이것이 투자의 전부다.

셋째, 자신이 5년,10년 장기간 응원할 수 있는것에 투자하라.

 

[나의 생각]-주식에 대해서 얕게만 아는 지식이지만 부동산과 공통점이 꽤 있는 것 같다. 결국 주식으로 꾸준히 투자하여 부자가 되는 사람들도 가치가 있는 것을 저점에 사서 고점에 팔고 이를 저점에 있는 다른 자산으로 스위칭하여 큰 부를 이뤄내는데 스위칭한다는 점이 좀 다르지만 결국 가치있는 것으로 큰 수익을 내는 원리는 같은 것 같다.

적-전세금, 매도가의 꾸준한 상승이 있을만한, 내 자산을 잃지 않을 물건을 보는 능력을 반드시 배우자!

8. 부동산의 입지 결정요소 6가지 - 수도권 기준

직장(가장 큰 수요요소), 교통, 호재&악재, 브랜드(그 지역의 이미지), 학군, 환경

한양도성(중구, 종로)-영등포여의도-강남으로 이어진 전통의 강자들, 그 이후 떠오른 업무지구들, 판교, 용산, 잠실 등 요새는 잠실이 제일 핫하다.

9. 직장:매출기준 1000대 기업의 본사소재지는 서울 경기권에 약 70%가 있다.

교통: 3대 업무지구를 다 갈 수 있는 2호선, 영등포여의도를 제외한 2개업무지구를 갈수 있는 3호선도 중요, 강남은 2,3,7,9, 신분당선으로 갈 수 있다. 월부기준 서울이란 대중교통으로 강남까지 1시간거리의 지역을 얘기하며 너바나님은 1시간 이내의 B등급까지만 투자하신다.

학군- 자사고, 특목고의 서울대 입학성적이 압도적이기에 이러한 고등학교를 갈 수 있는 지역에 위치한 중학교 학군이 매우 중요하다. 전국중학교학업성취도평가 상위 100개교 중 서울경기도 소재학교는 79%, 학군이 좋으면 임대가 잘나감. 분당은 면적대비 학군이 매우 좋은 곳임

환경-공원, 백화점 등 편의시설, 동네 분위기, 환경보다는 직장, 교통이 더 중요하다고 할 수 있다. 매일매일 기계처럼 출근하는 우리나라 생활패턴 상 가끔하는 산책, 쇼핑은 이들을 못이긴다.

호재/악재 - 3년 내 실제로 입지를 개선시키는 확정된 것인지 확인하기. 불황은 호재를 이긴다. 불황에는 호재가 가격에 반영되어있지 않기에 이럴 때 사자! GTX-A노선은 중요하다고 보여지고 B,C노선은 현실화 여부가 아직은 불투명이라 아직 확실치 않아 잘 모르겠다.

브랜드 - 내집 장만시 나의 수요보다는 타인의 수요가 더욱 중요한 투자의 기준이 된다. 수요공급 측면에서 부동산은 주식보다 미래가치 예측이 쉽다. 예를 들면 강남은 미래에도 강남불패신화가 이어질것이 확실. 주식은 2008~2018년 동안 상위 10대 기업에 남은 기업이 마이크로소프트 뿐이다.

지방은 인구, 학군, 전통의 부자들이 사는곳, 거주지역 입주물량이 입지에 큰 영향을 미친다.

[나의 생각]- 너바나님이 강조하시는 6가지 입지요소만 고려하며 투자를 실행해도 최소한 잃지않는 투자가 가능할 것 같고 추가로 디테일한 요소들을 고려하며 비교평가 한다면 연수익 10%로는 충분히 가능할것으로 보인다.

 

10. 부동산 투자의 기준이 되는 저평가 물건을 찾는 방법은?

그 물건의 가치보다 낮은 가격을 형성한 물건을 찾는다. 투자 물건을 볼 때 가장 중요한 것은 매매가격이 적정한지를 비슷한 가격, 비슷한 입지의 지역과 비교평가해보는 것이다.

부동산 투자의 기준에는 거시적요소(물가, 통화량, 경기, 수요(입지),입지독점성)/미시적요소,가격 저평가여부(가치>가격), 심리, 단기공급, 투자기준)이 있다.

[나의 생각]-투자의 기준으로서 대체할 수 없는 입지독점성이 높은 것이 매우 중요하다고 계속 너바나 님께서 강조하셨다. 지금은 어렵지만 6개월만에 아파트 비교하고 입지를 알아보는 눈이 생긴다고 하신 너바나님의 말씀을 믿고 쭉~~~따라가보자

11. 부동산 가격은 오를것인가?

위기에 부자가 나온다. 서울은 2004년부터 전국과의 부동산 동조화 현상이 깨지고 각자 다른길을 가기도 하고 동조화되기도 했다. 각종 기사에서는 집값의 양극화를 자극적으로 얘기하지만 이는 결국 거짓이며 결국 상승과 하락을 반복하며 우상향한다.물가가 오르는 이유는 통화량이 많아지기 때문이다.2010년 기준으로 2015년에는 통화량이 1.5배 증가했고 2020년에는 2배로 증가했다. 통화량은 우리나라가 반도체 기업의 수출강세로 오랜기간 경상수지 세계4위를 기록했기 때문이다.

이러한 원리로 전세가는 2005년 강남구를 기준으로 2015년에는 2배로 상승했고 2020년에는 3배로 상승했다. 이렇듯 전세가가 10년간 2배로 상승한다면 매매가도 2배 오를것으로 예상해볼 수 있다. 전세 상승률에 있어 서울평균도 이와 비슷하다.

[나의 생각]- 너바나님이 매매가 상승도 10년에 2배정도로 얘기하시니 갑자기 설레면서 기분이 좋아졌다. 10년간 전세가 상승과 매매가 상승이 동시에 일어나면 현금흐름과 가치상승이 함께 일어나니 정말 좋을 것 같다.

12. 전세가변동률 - 전세가가 높게 상승하는 여름 뒤에는 역전세가 나는 겨울이 오기도 한다. 이는 4계절이 반복되듯 자연스러운 현상이며 일희일비하지말고 변하지 앟는 입지 요소에 집중하자.

[적용할점]-일희일비 하지말고 나와 내가 고른 물건의 가치를 믿자

13. 수요와 공급 -부동산지인 앱 빅데이터 지도앱/수요/입주지도를 선택하면 각 지역의 수요와 공급량을 비교해서 볼 수 있다. 2024~2025년까지 서울, 울산, 부산의 입주물량이 부족하다 호갱노노에서도 입주공급량을 손쉽게 볼 수 있다.

14. 너바나의 투자레시피

야구

초보: 아무 공이나 다친다. - 조급한 마음에 아무물건이나 산다.

고수: 내가 잘치는 위치의 공만친다. 공이 안좋을때는 안친다.- 내가 잘하는 분야를 집중투자한다.

첫째, 저평가여부(가치>가격)

둘째, 환금성-환금성이 떨어지는 수익형부동산들을 잘못사면 못파는 지경에 이른다.

셋째, 수익률=수익금/투자금(매매가-전세가)/투자기간, 72의 법칙(72/수익률: 원금이 2배가 되는 기간)

투자1년차-잃지않는 것, 2년~9년차-매년10%정도, 10년차:20%정도의 수익률 그 이후 좋은 물건을 보는 안목을 가질 수 있다, 부자: 5~10% 수익률, 보통 10년간의 평균수익률이 그 사람의 실력이다.

돈O,시간 부족:성장가치투자(서울), 돈X, 시간 많다:저평가 가치투자(지방)

투자하기 좋은 타이밍이란 상승장의 허리이하이면 된다. 이는 다음 하락장의 저점이 될 확률 높음

넷째, 원금보존- 워랜버핏의 유명한 투자원칙

내가 이 물건을 통해 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까?-아파트는 보통 전세가까지 빠질 수 있다고 본다.

원금보존을 위해서는 이물건은 내 목표수익률에 적합한가?, 이 아파틑 값은 떨어지지 않을까?를 반드시 고려해야한다. 또한 이 물건의 안전 마진은 얼마인가?와 이 물건의 적정전세가율, 입지독점성 여부, 단기 입주물량등을 꼼꼼히 따져봐야한다.

원금보전 1원칙: 적정 전세가율인가?

2원칙: 적정 입주물량인가?

다섯째, 리스크 관리

역전세 - 너무 적은갭에 집착하지 않기, 전세금 욕심내지 않기,

대량공급 - 3년간 입주물량 체크, 입지독점성 체크

급격한 전세상승 - 무리한 전세가 올리기 하지말고 전세금은 5프로 정도만 올리자, 전세보증금의 전체 5~10프로정도는 상당 현금으로 보유하자

상승시기의 불확실성 - 고정적인 급여를 받으며 존버하세요

최악의 상황에서의 플랜B도 준비했나요? - 전세입자가 부재할때의 문제

 

[나의 생각]- 다섯 번재 리스크 관리에 모든 내용이 들어가있다는 생각이 들었다. 이러한 리스크가 발생하지도 않게, 발생하더라도 이를 대비하게 준비한다면 필승할 것 같다.

 

15. 투자 공부하는 법

3개월까지는 열기, 열중 듣기 - 책, 칼럼 읽기+동료만들기

6개월까지는 기초, 실전준비반 듣기

9개월까지는 임장+경제기초+월부커

1년까지는 실전투자 1채하고 똑같이 활동

3년까지는 돈X시간X노력(독서, 임장, 강의, 실전투자, 인맥)

 

[적용할점]- 6개월~1년 사이에 1채 투자한다.

16. 부자그릇이 크지않으면 많은 돈이 와도 다시 나간다.

부자는 낙천적이고 희망적이다. 다독 후 좋은책은 정독, 후기쓰기, 원씽 강추

[나의 생각] - 회복탄력성이 통통 튀는 내가 되기

[적용할점] - 전문가 칼럼보기, 목실감쓰기, 시간가계부 쓰기, 독서&후기, 부자의 그릇 만들기