[서기 18기 스리링] 서울에서 최고가 아닌 차선책을 택했습니다. (feat. Stop moving..동작9만!)

스리링: 여기…용기도 파나요?

???: 용기는 팔지 않아요. 

당신의 마음 속에 있습니다.
 

용기가 없어서, 안목이 없어서 

지나쳤던 몇 번의 기회들을 놓치고,

드디어 서울 3급지에 씨앗을 심게 됐습니다.

지금까지 놓쳤던 물건들과 비교하면,

가장 좋은 베스트는 아닌데요.

그럼에도 차선의 선택을 했습니다.

“떠나가버린 기회” 보다 

“지금 할 수 있는 투자”에 집중했기 때문입니다.

“대출 규제로 조정장이 시작되면 

더 좋은 기회가 올 수도 있지 않을까? 

기다려볼까?”

(당장 유튜브만 봐도 조정장이 

시작됐다는 영상이 참 많습니다.)

이참에 기다려보고 싶은 마음도 컸지만

하지만 “예측하는 것”을 버리고, 

“지금 가격이 싼 것”에 집중했습니다.

저처럼 투자를 하려고 하는 분들에게,

용기가 없어 머뭇거리는 분들에게,

조금이나마 도움이 됐으면 좋겠습니다.

그 일련의 과정을 작성해 보려고 합니다.

(조금 재미없고 깁니다.)

<전고대비 25~30% 하락한 단지가 많았던 하락장 3월~>
 

[첫번째 기회] 4급지 **구 신축 30평대 11억/7억

4급지 **구 임장을 하면서 신축 대장이 다른 4급지에 비해 저렴하다는 생각을 했습니다. 전세가 맞춰져 있고, 투자금도 맞았습니다. 집도 깨끗했고 층도, 향도 좋았구요. 그래서 바로 매코를 넣었는데요. 제주바다 튜터님께 오케이를 받고, 남자친구와 자금을 정리하던 중에 계약금이 들어갔습니다. 그렇게 물건을 보냈습니다. 11.3억…11.5억 물건도 있었지만 그 당시에는 “다른 좋은 신축 물건을 찾자!” 하며 정신 승리로 끝냈어요. 단지 주변이 시장이라는 둥, 점집이 많다는 둥 갖은 핑계를 댔어요. 내가 직접 살 곳도 아닌데 말이죠. 무엇보다 가격이 호재인데, 지금와서 생각해보니 투자자의 관점보다는 실거주의 관점으로 임한 것 같습니다.
 

-지금와서 깨달은 점: 가격이 제일 큰 호재. 다른 것보다 가격을 보자.

-잘한 점: 바로 매코를 넣어서 확인한 것.

-못한 점: 물건 하나를 날렸다고, 더 들여다 보지 않은 것.
양도세로 급한 다른 매물이 있다는 것을 알았음에도 패싱한 것.

[두번째 기회] 2급지 **구 신축 30평대 11.2억

남자친구의 앞마당 2급지 **구에서 신축 단지가 다른 곳보다 싸다고 느꼈어요. 물론 싼만큼 이런저런 사연이 있는 물건이었습니다. 매물을 보기도 어려웠고, 자칫하다가는 소송에 휘말릴 수도 있다는 무시무시한 말을 해주셨는데요. 그래서 부사님은 특약에 계약불발 시 위약금을 거는 안전장치를 마련해보자고 하셨습니다. 하지만 조금 무서운 나머지 다른 물건을 찾아보는 걸로 또 넘겼습니다. 이건 지금와서 생각해보니 오히려 넘기기 잘했어요. 초보가 접근하기엔 어려운 물건이었어요(이후 투코 때 보이 튜터님께서도 해당 물건에 대해 말씀해 주셨습니다).

-지금와서 깨달은 점: 사연있는 그 물건은 계속 가격이 업데이트 돼 올라오고 있다. 미끼마냥…!

-잘한 점: 내가 풀 수 없는 문제는 과감히 버린 것.

-못한 점: 그 물건 말고 그 단지의 다른 물건을 깎아서 살 수 있었을텐데 그렇게 하지 않은 것

[세번째 기회] 3급지 **구 구축 30평대 10.3억

앞으로 지어질 입지 좋은 뉴타운 옆에 붙어있는 구축 30평 매물이었습니다. 기본 매물이었고, 상속 물건이라서 협상의 여지도 있었습니다. 그럼에도 왜 투자하지 않았냐 하면, 물건 상태가 너무 별로라는 정말 이상한 핑계를 댔어요. 지금와서 생각해보면 기본 매물을 더 네고해서 중도금을 내고 수리를 하면 전세가 잘 빠졌을 텐데 하는 아쉬움이 남습니다. 이 당시에도 투자에 진심이 아녔고, 30% 빠진 단지들이 수두룩하니 마음 편하게 생각했습니다. “더 좋은 물건을 찾아 보자!” 하고 또 해당 물건을 보냈습니다.

-지금와서 깨달은 점: 나는 바보.

-잘한 점: 그래도 매임을 했고, 해당 단지를 계속해서 트래킹한 것.

-못한 점: 투자에 진심이 아니었던 것. 하락장이 계속해서 기다려줄 것이라고 예단한 것.

이 세 건의 사례에서 

공통점은 “더 좋은 물건을 찾자“

 하며 넘긴 것입니다.

시장은 늘 변화무쌍한데,

 그 당시 할 수 있는 투자를 하지 않았습니다.

7월 실전반에서 수지구를 임장하고, 

다시 돌아오니 

서울 분위기가 심상치 않았습니다.

신축은 전고점을 향해 가고 있었고, 

선호하는 입지의 구축들도 오른 상태였어요.

그렇게 <신축들이 급격히 상승한 7월~>의 

시장이 됐습니다.

당시 운좋게 보이 튜터님께 

투자코칭을 받을 수 있었는데,

4급지 신축 84 -> 3급지 구축 84순으로 

물건을 털어보라고 

방향성을 정해주셨습니다.

발등에 불이 떨어지고 나니, 

남자친구와 매주 앞마당 매임을 다녔습니다.

매임 후에는 피시방으로 출근도장을 찍고 

전임과 매임 내용을 기록했습니다.

손품으로는 14개구 2,000여개 단지들의 

호가와 전고대비 하락률을 모두 땄습니다.

(토했어요)

호가는 부를 호라고 하죠? 

상승장이 오면 왜 그렇게 물건 사는게 

어려운지 새삼 느꼈습니다.

가격이 5천~1억이 그냥 오르기 때문이었어요. 

이천여개 단지를 며칠 간격으로 

트래킹을 해보면 같은 매물임에도

(팔리지 않았음에도) 

호가는 5천씩 쉽게 올라가 있었어요.

그렇게 서울 시장의 큰 흐름을 파악하면서,

앞마당 안에서 저평가된 몇몇 물건들을 

골라낼 수 있었습니다.

(이렇게 시세를 다 따도 앞마당 아닌 곳은 

단지의 가치를 알 수 없었습니다. 

앞마당의 중요성 말해모해!)

[네번째 기회] 3급지 **구 구축 30평대 11억, 4급지 **구 구축 30평대 8억

둘 다 모두 전고대비 20% 이상 하락한 가격이었습니다. 선호도는 3급지 물건이 확실히 높았지만 4급지 물건도 교통이 괜찮았어요. 매물코칭을 바로 넣고, 다랭튜터님께 조언을 얻을 수 있었습니다. 1순위 물건은 오케이! 튜터님께선 월부에서 이 단지를 뽑아 온 사람들이 없었는데, 잘 뽑아왔다고 하셨어요. 다만, 사내 대출(2억 1% 대출)을 받지 않는 선에서 다시 찾아보라고 하셨습니다. 투자금이 많이 든다고 수익률이 큰 건 아니라고 하셨는데, 뼈를 맞았습니다…ㅎ 그리고, 만약 대출을 받아 투자할거라면 대출 상환부터 먼저 하라고 하셨는데요. 그렇게 되면 다음 투자가 길어질 수 있다는 조언도 해주셨습니다. 매코를 통해 남자친구와 방향성을 다시 잡아보는 계기가 됐습니다. 

그리고 다랭튜터님께 감사한 점은, 그 전에 매코받았던 단지들도 말씀드리니 단지를 잘 뽑아온다고…! 앞으로는 스스로에 확신을 가져도 된다고 말씀해주신 건데요. 그래서 지금 자본시장법으로 매물 코칭을 받을 수 없는 시점에서도 용기를 낼 수 있었습니다.

-지금와서 깨달은 점: 투자금이 크다고 수익률이 큰건 아니다, 대출 상환부터 먼저!

-잘한 점: 매물코칭을 바로 넣은 것.

-못한 점: 이 투자가 최선이라고 생각한 것. 일희일비한 것.

[다섯번째 기회] 3급지 **구 구축 30평대 9.xx억

앞으로 들어설 뉴타운 근처? 구축. 입지 대비 가격이 저렴하다는 생각이 들었어요. 단지 자체는 구축이고, 그 생활권에서는 선호도가 높진 않은 단지인데요. 그럼에도 주변 환경이 앞으로 좋아질 여지가 있고, 500세대 이상에다, 강남까지 가는 지하철 역세권(30분 컷) 단지이기에 서울 전체적으로 보면 입지 대비 가격이 저평가 돼 있다고 판단했습니다. 매물은 저층으로 기재돼 있지만 중층이었고, 1층보다 쌌고, 보증부 전세대출이 불가능한 현 시장에서 전세가 낀 물건이었습니다. 이 물건 보느라 정말 힘들었네요, 심지어 물건도 저희가 처음으로 봤다고 해요(이전에도 연락은 많았지만 물건을 결국 보지 못했다고 합니다.) 매임하고 나니 생각보다 수리도 잘 돼 있었고 세입자 분들도 좋으셔서 가계약금을 넣게 됐습니다. 이 세상에 못보는 물건이란 없습니다! 노력하면 됩니다..ㅎ

(1) 물건지 부동산 찾기

: 저와 남자친구가 따로 부사님들을 컨택했고,

거기서 물건을 가진 부사님을 찾았습니다.

(2) 가격 네고 플랜 세우기

물건을 못본다는 점에서 

2,500만원을 깎았습니다.

(사실 못보니까 깎아달라고 하진 않았고 

(*보여 달라고 조를 수 있는 여지 남기기)

여러 네고 플랜들을 세웠어요. 

(최근 실거래가, 

매도자가 갓 들어온 세입자에게 
미안해하는 상황 등 이용)

(3) 호락호락하지 않은 부사님 설득

우리 - 큰 돈 들어가는 건데, 

부모님이 안보고 사는 건 안된대요.

부사님 - 못본다는 조건에서 깎은 

물건이니 안사면 된다. 

매도자 급하지 않다.

(….다시 전화)

우리 - 저희가 들어가 살지 않을건데, 

세입자분들도 더 살고 싶어 하시잖아요. 

이 기회에 저희한테 파는 게 

실입주분들께 파는 것보다 낫지 않겠어요? 

세입자분 설득해 주세요.

부사님 - 안된다. 

들어온 지 얼마안돼서 보여줄 수 없다.

(….다시 전화)

우리 - 한번 물어나 봐주세요. 

매도자분도 세입자께 미안해 하시잖아요.

저희는 4년이고 6년이고 

보장해 드릴 수 있어요.

이렇게 물건을 보는 것을 두고 

며칠 핑퐁을 여러번 했습니다.

그러고 결국..! 

물건을 보고 

가계약금을 넣을 수 있게 됐어요ㅎㅎㅎ

이렇게 다섯 번째에는 놓치지 않고 잡았습니다.

물론

앞서 놓친 물건들과 비교하면 

베스트는 아녔지만,

그럼에도 지금 할 수 있고 

투자한 후 발뻗고 잘 수 있는 

물건을 택했습니다.

대세상승장이 언제 올지는 

아무도 모르지만 

남편이 될 남자친구와 

잘 버텨보기로 다짐했습니다.

돌이켜 보면

정말 많은 도움을 받았어요.

제주바다 튜터님, 한가해보이 튜터님, 

메로나 튜터님, 다랭 튜터님.

거인의 어깨 빌려 주셔서 정말 감사합니다.

그리고 응원해준 열기반 조원분들, 

실준반 조원분들님, 내마기 조원분들께도 

정말 감사합니다 >///< 

울 메장이들도 사랑해요. 

그리고 중간에서 잘 조율해준 부사님, 

군소리 없이 함께 발품, 손품 팔아준

남자친구에게도 깊이 감사합니다❤️

등기까지 치고 나면 

1호기 후기로 들고 오겠습니다 : >

+ (투자를 앞두고 복기글을 읽을 미래의 나에게)

하락장에 내는 용기는 상승장 보다 어렵지만,

다음장에는 하락장에 용기낼 수 있는 사람이 되었음 해
 

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