공부하고 행동하자!! 공행입니다.
2강 줴러미님의 실전 투자 프로세스 A to Z 강의를 완강했습니다.
이번 강의는 그동안 제가 고민해왔던..
그리고, 이번 실전반에서 임장을 다니고 임보를 작성하면서
잘몰랐던 부분을 알수 있는 강의여서 정말 제게 꼭 필요했던 내용이였습니다.
몸과 머리에 잘 숙지가 되어주길 바라며
복기해보도록 하겠습니다.
"임장은 가치를 알 수 있는 행위입니다.
변하는 가격에 흔들리지 말고
변하지 않는 가치에 집중하세요."
가치에 집중하라는 말씀은 거의 모든 월부 강의에서 하시는 말씀으로 그만큼 중요하다는 말씀이겠지요.
다시한번 복기해 봅니다.
[깨]
가격에 흔들리지 말고 가치에 집중하자!!
“이번 실전반이 첫 수강이시라면 이번 기회를 통해
완전한 나의 앞마당을 만드는 것을 목표로 삼으세요”
이번 실전반이 첫수강인 저에게는 어떤 원씽을 가져야 하는지 생각해볼 수 있었습니다. ^^
[깨]
완전한 나의 앞마당 만들기!!
이전 임장지보다 이번 임장지를 더 뽀개자!!
[적]
한달에 하나의 임장지 만들기!!
미리 임장일정을 계획하자!!
"각 임장의 목적을 의도적으로 생각하며 해 나가야 실력이 늡니다.
분위기 임장을 통해 사람들이 좋아하는 환경이 어디인지를 보고
단지 임장을 통해 선호도를 5단계로 나눠보고
전화임장을 통해 1차적으로 선호도를 파악하고
매물임장을 통해 선호도를 검증하는 행위를 거쳐
1등 물건을 찾고 투자를 진행하세요"
각 임장에서 무엇을 알아야 하는지 어설프게 알았던 저에게는
이 부분도 매우 중요한 부분이였습니다.
[깨]
각 임장별 목적에 충실하자
분위기 임장을 제대로 하는 법
각 단계별로
무엇을 해야하는지, 왜 해야 하는지,어떻게 해야 하는지에 대해 구체적으로 알 수 있었습니다.
예를들어, 아파트 3000세대가 공급되면 주변이 얼마나 바뀌는지
또는 요즘 유행하는 인기있는 브랜드가 상가에 들어오는지도 보고
이에 따라 주변이 얼마나 바뀌는지에 대한 감을 느껴야 합니다.
"2군이지만 애매하다고 느끼면 생활권에 있는 단지와
장점과 단점을 쓰고 어떤 단지가 좋을지 정리해보고 아실로 검증해보세요
조목조목 뜯어보고 단지대 단지로 위상을 잡아 나가는 연습을 해야합니다."
[깨]
군의 편견에서 벗어나
역세권, 신축, 초품아, 구조, 학군, 언덕, 연식, 호재 등
각 항목별로 구분해서 단지의 순위를 정해보자
"수도권은 입지 좋은 구축이 많습니다.
겉만 보고 판단해서는 안되며,
들어가서 하나하나 잘 봐야 합니다.
언제 지었느냐가 중요한게 아니라
어떻게 관리하느냐가 훨씬 더 중요합니다."
수도권은 입지가 좋아 구축이면서 가치있는 곳이 많이 있습니다.
단지 입장할때는 구축이라도 모두 들어가서 눈으로 봐야 합니다.
단지 임장 제대로 하는 법
“단지 임장을 하면서 각 단지가 어떤 선호요소를 갖고 있는지 파악해야 합니다
단지 선호도는 위치, 단지(언덕,연식,신축), 초등, 상권으로 확인합니다.”
체크리스트를 활용하여 지역과 단지가 보유한
선호요소를 파악하는 방법을 정리해볼 수 있었습니다.
주요내용으로는..
단지 하나를 꼼꼼히 살펴보고 5장 이상의 사진과 특징을 정리합니다.
생활권별 순위, 구별 순위를 통해 5개 순위를 추려봅니다.
앞마당 내 단지대 단지 비교평가를 해봅니다.
[깨]
분임할때는 루트만 보고, 단임할때는 단지만 본다.
현장에서만 볼수있는 것에 집중하기.
단지임장에서
조경, 관리상태(보도블록, 외벽), 자동차(외제차), 사람(아이들, 거주민 외적수준) 을 보자
의식적, 의도적으로 계속 판단하고 확인하는 과정을 거쳐야 한다.
가치판단 후 가격으로 확인하는 작업을 반복해서 하자
[적]
단지별 사진 10개 정리하기
단지별 특징 10개 기록하기
생활권순위 3, 단지별 순위 5를 추리기
단지 임장으로 1차 판단 → 입지가치 확인후 판단 → 가격보고 판단 → 틀렸으면 복기 → 반복
전화 임장
“전화임장만 잘해도 어느정도 선호도를 파악할 수 있습니다.
전화임장은 투자에 있어 가장 가성비 좋은 행동입니다”
[깨]
전화임장을 습관화 하자
전화임장을 통해 교통, 학군, 환경 등의 선호도를 파악한다.
매물 임장
"매물 임장전에 사전 임보 작성으로 지역의 입지가치를 파악를 하고
단임과 전임으로 1차 단지 선호도를 먼저 파악합니다.
매물임장은 제대로 된 앞마당을 만드는 방점을 찍는 행위입니다.
물건을 보는 행동이 쌓여야 아파트에 대한 감이 생기고 비교가 되고 가격이 기억납니다."
“매물 임장하고 본 물건을 정리해고 그 날의 1등 뽑기를 하세요.
임장력을 높이는 과정에서 매물임장 습관을 잘 만드는 것이 중요합니다.”
[깨]
단지를 선정하고 부동산을 예약하고 방문하여 매물을 정리하자
매물임장을 해야 감이 생기고 비교가 되고 가격이 기억에 남는다.
물건 보는 것 자체에 집중하고 익숙해지면 본인만의 방법으로 기억하고 정리할 수 있다.
좋은 것을 뽑는 것이 아니라 안 좋은 것부터 날린다.
[적]
매물 임장 후 당일 정리하자 - 1. 매물정리 2. 1등뽑기
협상
“협상을 유리하게 이끌기 위해서는 내 손안에 물건을 최대한 많이 가지고 있어야 합니다.
최대한 많은 물건을 보고 최대한 많은 물건을 검토하세요”
[깨]
투자 물건을 확보하면서 동시 협상진행하자
계속 물건을 찾아야 휘들리지 않는다.
상대방이 원하는것을 파악하고 내가 해줄 수 있는 것을 해준다
계약 프로세스
계약 프로세스에서 매수가계약을 시작으로 본계약, 전세가계약 본계약 잔금에 이르기 까지
각 단계에 따른 세부적인 절차나 중요하게 점검할 사항이 어떤게 있는지 알 수 있었습니다.
“입금 전, 상황과 마음이 너무 조급하지만 중요한 부분을 꼭 확인하고 돈을 보내세요.”
“CEO 마인드로 내 투자 내가 끝까지 챙겨야 합니다”
“실제 행하는 과정에서 잘 모르겠다면 바로 답변하지 마시고 환경의 힘을 이용해보세요”
[깨]
가계약은 본계약과 같다. 입금 전 중요한 부분을 꼭 확인하자
계약일 부동산에 1시간 일찍 가서 계약서 확인하자
법무사비등 돈 나가는 것을 꼼꼼하게 챙기자.
모르는것이 있으면 튜터님 조장님 동료들에게 물어보자
강의 마지막에 말씀해주신
찰리 멍거 바이블에 있는 한 구절 적어보며
2강 후기를 마치겠습니다.
“날마다 잠에서 깼을 때보다 조금 더 현명해지기 위해 노력하세요.
자신의 의무를 충실하게 잘 수행하세요.
그러면 한 걸음씩 앞으로 나아갈 수 있을 것입니다.”
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