서울 영등포구 대림동 현대3차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 21조 진국이]

▶ 아파트명

영등포구 대림동 현대3차 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장
영등포구 종사자수 435017명 (약 43만 명)

2.     교통
강남 39분 / 여의도 25분 / 시청 34분

3.     학군
여의도중 90%, 선유중학교 82%, 윤중중학교 85%, 양화중학교 84%, 당산중학교 83%

4.     환경(편의시설)
명지성모병원,이마트(신도림점),현대백화점(디큐브시티),홈플러스(신도림점),이랜드리테일(신구로점),홈플러스(영등포점),이마트(영등포점),하나로마트(영등포농협 구로본지점),신우어린이공원(테니스장11.9배)

 

5.     공급

영등포자이디그니티 2026.03 / 539세대 등

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 서울시 영등포구 대림동 608-1 현대3차 23평 현재 매매 7.9억, 전세 4.1억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 9월 매매 9.9억 전세 5.5억

5년 내 전저점 매입시: 2022년 10월 매매 7억 전세 3.5억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (79000-99000)÷(99000-55000)X100 = -45%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (79000-70000)÷(70000-35000)X100 = 25.7%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

저평가/수익률: 매매가가 고점대비 -20% 빠진 상태로 안전마진이 적절해 보임

환금성: 신도림역에 근접한 위치와 강남, 영등포, 시청 접근성이 모두 40분이내라서 접근성도 나쁘지 않아 매도 

             진행 시 성공확률이 높아 보임

원금보존: 영등포구 3년내 입주물량이 약 700세대 정도로 많지 않아서 전세가가 내려갈 확률이 적고 근처에 

                 쇼핑센터, 병원 등 편의시설이 많고, 학군도 나쁘지 않음, 구축이지만 1000세대 이상의 대단지로 

                 서울 3급지로써의 가치가 있어 보임

리스크대비: 전저점 때(2022년10월)전세가와 현재 전세가 차이가 6000이고 이 정도 현금 확보가 

                     가능하다면 큰 리스크는 없을 것으로 예상됨