[쟌자니님 영등포구 특강 수강후기] 영등포구강의를 듣고...(열기반79기21조 진국이)

A. 영등포구 주목해야 하는 이유
1. 금융 중심지 - 고 연봉 업종 직장인들이 밀집(500인이상 대기업이 2번째로 많은 곳)
2. 서남권 대개조 - 준공업 지역을 주거지로 개발하려고 계획발표 됨(24.02.28)
                    - 기존에 250% 를 400%까지 용적률 올려주기 때문에 사업성이 올라감
3. 주거 정비사업 -오래된 주거지를 재개발(신길뉴타운 , 여의도재건축)하고 상업지구를 재 개발하는 사업이
                    계속 진행 중이다.
                    영등포뉴타운(푸르지오센트럴위브),신길뉴타운(신길푸르지오써밋), 여의도재건축(대교아파트)

                    서울신통기획 패스스트랙
* 결론: 영등포구는 점점더 좋아질 지역이다.

B. 생활권 분석
  여의동, 문래동, 신길7동 - 세대당 인구수가 많고 가족거주, 살기좋은곳(아이키우기 좋은곳)
  영등포동 - 사람은 많지만 세대 당 인구수가 적다.(빌라나 오피스텔이 많다.)(젊은직장인,1~2인가구많다)
  대림동 - 노인인구 거주가 많다.

  영등포구는 원천징수 기준 1인당 연봉이 가장 높은 지역이지만 거주자의 1인당 연봉은 서울25개구중10위이다.
  고소득 직작이 많지만 영등포구에서 거주하기보다는 빠져나가서 산다. 
  (향후에 거주환경 균질성이 올라가면 고소득자들이 살고 싶은 곳으로 변할 수 있다.)

  여의도- 금융권,방송사,보험사
  양평동,당산 - 롯데, 효성ITX, SK오엔에스, MG신용정보, 지식산업센터

C. 영등포구 교통
3대 업무지구를 모두 30분 대로 갈 수 있음
전철 -  2호선, 5호선,1호선, 7호선, 9호선,신림 선이 있고 안산선 개통 예정
영등포구 내에서 여의도 당산이 교통은 가장 좋고 신길이 교통은 가장 안 좋다.
하지만 신길도(강남:30분,여의도28분,시청:33분)정도로 아주 나쁜 것은 아니다.
교통(도로) - 남부 순환로,국회대로,서부 간선도로, 올립픽 대로를 탈수 있어서 도로 교통도 좋다.
버스 교통 - 당산은 버스교통의 핵심지로 일산 ,김포, 루원시티(청라), 부평,부천,송도 에서 당산까지 이어진 수도권                    서부 권역  광역 버스 중심지이다.
* 부천에서 당산까지 무정차로 버스가 다님
* 인천에서 목동으로 학원버스를 타고 다님
* 무정차 버스 :   부천> 당산 ,  인천루원 시티>당산, 일산>당산 , 김포>당산 

D. 학군지
결론부터 이야기하면 주변 사람들을 끌어들일 정도의 학군지는 아니다. 
그러나 생활권 별로 보면 선호하는 학군지가 있다.
여의도,당산,신길,문래가 학급당 학생수20명이상 생활권
구도심,재개발전 빌라지역, 대림 -  학급당 15명이하 생활권

여의도,당산 - 여의도중학고(89.8%)가 가장 성취도평가가 높고 당산서중(88.1%),윤중중(84.6%)가 뒤를 이음
당산,양평동에서는 서틀버스타고 목동의 학원을 다니기도한다.
신길 - 대영중(59.3%)의 학업성취도 평가가 낮으나 신길뉴타운들어서기 전의 평가치라서 해당 수치는 다시 생각          해봐야함
영등포동, 대림동- 우신초, 대동초, 영림초는 다문화 학생들이 많다.

E. 환경
영등포구는 1호선을 중심으로 위쪽에 쇼핑 센터가 몰려있음(더현대, 코스트코, 롯데마트, 홈플러스, 이마트, 신세계, 롯데, 종합병원2)
자연 - 한강/여의도공원, 안양천

F. 공급
영등포구는 2027년까지 1730세대 정도 공급 예정이다.
영등포구 인구 수(374,961)의 0.5%는 1875 인데 이보다 적다.(공급의 영향이 크지는 않을 것으로 예상됨)
* 그러나 영등포구 주변(동작구 노량진 뉴타운, 목동 재건축, 여의도 재건축)의 공급에 영향을 받기 때문에
 주변의 공급도 주시해 볼 필요가 있음
 

G. 호재
1.여의도 금융 중심 지구 단위 계획이 있음
- 일반상업지구->중심상업지구로 올리면 용적률이 엄청나게 올라간다.
 중층 아파트(약200%용적률)에서 (약1000~1200%용적률)로 올릴 수 있다. 
- 아파트 종상향(주거->상업지역)조건으로 금융기관 오피스 기부채납 검토 중
2.교통호재
 신안산선,GTX-B,
3. 환경호재
  영등포뉴타운(쪽방촌,집창촌,대선제분 재개발)
  제2세종문화회관(여의도) 유치

H. 생활권별 특징
평단가 : 여의도>당산,신길>영등포,도림>양평>문래>대림
선호VS 비선호 생활권 격차가 큼(평단가 2배이상 차이남)

a. 여의도 
1. 여의도의 가격결정 요소는  한강 역세권 재건축
b.당산
1. 아이를 키우는 집이 많고 2호선 중심으로 왼쪽이 좀 더 선호도가 높다(당산서중, 당서초)
*국회대로 위쪽부터 당산9호선라인아래쪽까지가 찐 당산
c. 신길
1.신길 뉴타운 내에서는 꽤 균질하나 뉴타운 외곽에는 라이딩하는분들이나 외곽 상권에는 조선족이 좀 있음
(뉴타운 안과 밖이 차이가 매우심하고 대림동 가까운 쪽은 선호도가 떨어짐)
2. 젋은 엄마들이 많다.
3. 7호선,신림선이 있고 신 안산선이 들어올 예정이다.
4. 신길의 가격결정 요소는 환경,역세권, 학교 
d. 영등포동
1. 영등포동 가격결정요소는 신축, 대단지
2. 영등포동은 구도심 (균질성이 떨어지고 학급 당 학생 수가 적다)
 - 쪽방촌, 수도골목, 빌라 및 재개발 진행구역이 많고 대단지, 신축 아파트의 선호도가 높고 유동 인구도많은편
 - 영등포동의 영등포 푸르지오는 선호하는 단지로 당산의 구축대장과 비슷한 위상을 가진다.
   대장의 전고점은 당산>영등포>신길 이고 영등포동 신축대장은 2급지 성동구 신축 왕십리 뉴타운과 비등하다
e.문래
1.가격 결정 요소는 역세권, 연식
*창작촌이 있음
2. 문래는 가성비 택지이고 문래 학군은 문래중,양화중 둘다 좋은편이다.
f. 양평동
1.가격 결정 요소는 역세권,균질성 
* 문래와 양평은 둘다 비슷하고 양평은 물류시설,공장이 많다. 
 선유로운길 부근에 공방이 있고 젊은사람들의 힙한 분위기의 상권이 있다.
 세대별 인구수는 1.93명으로 애매한 편이고 5호선쪽보다는 9호선 쪽을 좀 더 선호한다.
g. 대림
1.대림의 가격결정요소는 역세권,연식, 커뮤니티 
 대림의 학군은 다문화학군이 70%가 넘는다.

쟌자니님의 영등포구 강의를 듣고 영등포구를 임장하며 느낀점은 정말 생활권별로 다양한 환경을 모아서 하나의 구로 만들어 놓은 느낌이었습니다. 1급지에 범접할 정도의 여의도와 중국에 다녀온 느낌이 드는 대림동까지… 

그리고 상공업지역이 많았던 지역을 재건축 재개발하여 점점 좋아지고 택지화되어가는 영등포구를 볼 때 시간이 흐를수록 점점 환경이 개선되고 가치와 선호도가 높아 질 것으로 예상됩니다 2024년9월은 영등포구를 공부하고 임장하며 정말 뜻 깊은 한달을 보낸 것 같습니다.