[월부멘토&튜터칼럼] 대출규제속에서도 기회를 잡는 법은 이것뿐입니다.
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[칼럼내용]
9월달 네이버를 가장 많이 장식한 헤드라인이 무엇이었는지 아시나요?
바로 가계대출 규제였습니다.
지금까지 대출 규제를 큰 틀로 정리를 해보면
-스트레스 DSR 확대로 대출한도 감액
-대출만기 축소로 인한 대출한도 감액
-MCI, MCG가입 불가로 인한 대출 한도 감액
-생활안정자금(내 집 돈 빼서 쓰는 대출) 대출 한도 감액이었습니다.
이 대출 규제의 핵심은 돈을 덜 빌려주겠다는게 핵심입니다.
그럼 투자자의 입장에서 더 큰 충격을 주고 있는 대출은 바로 전세대출입니다.
-조건부 전세 대출이라는 이름을 걸고 규제를 시작한거죠
조건부 전세 대출이란. 임대인이 소유권 이전을 하는 집은 전세 대출 불가!
근저당이 있는 집을 전세대출금으로 말소조건으로 임차보증금 80%내 해주던 전세 대출 불가!
(즉, 전세대출 한도가 확 줄어든다는 의미입니다.)
이 말을 풀어보면, 전세끼고 추가주택을 매수하려고 했던 사람들의 계획이 틀어진거죠.
#혼란스럽습니다.(시장은 원래 혼란스럽습니다.)
그래서 현장에 나가보면 모든 사람들이 각자의 입장에서 혼란을 보입니다.
부사님은 부사님대로 “자금 무슨 갭투자야? 안돼!”
임차인은 임차인대로 “너무 불안해요. 이거 소유권이전되는 집 빼주세요”
매도인은 매도인대로 “팔고 넘어가려고 했는데 금리가 1% 올랐네. 거둘까?”
매수인은 매수인대로 “전세끼고 사려고 했는데.. 이제.. 끝난건가?”
자 여러분!! 어떠세요? 이 글을 읽으시는 분들의 마음속에 한번씩은 생각했던 부분이실겁니다.
#대출규제는 원래 있었습니다.(반복될 뿐입니다.)
여기서부터 진실을 말씀드리겠습니다.
즈택담보 대출 규제는 항상 반복해왔습니다.
저는 2022년 DSR 규제가 강화되기 시작했을 때 시장에서 느꼈던 엄청난 혼란을 기억하고 있습니다.
지금과 똑같은 패턴으로 규제 실행 전, 가계대출 접수하려고 사람들은 불안해했었고
이제 부동산 대출은 현금부자만 할 수 있다는 말이 대부분이였습니다.
왜냐하면 1억 이상의 모든 대출에 DSR 40%이 막혀버리니, 대출을 받아서 투자할 수 없게 되버렸으니깐요.
지금과 거의 비슷한 분위기이죠?
그런데 중요한 핵심은 이 대출규제가 영원할 수 없다는 사실입니다.
위를 보시면 규제가 시작되고 나서 1년 뒤 쯤 규제완화로 방향이 바뀌면서 은행마다 걸어잠근 문을 조금씩 열기 시작했습니다.
#여러분은 어떤 투자자가 되시겠습니까?(지금 하는 일에 의심을 하지 마세요)
그럼 이때 시장은 어땠을까요? 이때는 2명의 투자자형태로 나뉘었습니다.
A투자자(시장의 변화를 보고나서, 다시 시작하는 투자자)
VS
B투자자(이미 후보단지들을 골라놓고, 매수가격을 정해 놓고 기다리는 투자자)
시장이 기회를 주었을 때 누가 물건을 산다고 생각하시나요? 당연히 B입니다.
설사 A투자자가 발빠르게 진입을 한다고 하더라도, 운좋게 물건을 산다 하더라도, 여러개의 매물을 손 위에 올려 놓고 준비가 되어 있는 사람보다 더 좋은 물건을 사기에는 사실 어렵습니다.
서울에 있는 단지 하나를 가지고 와봤습니다.
서울 아파트들이 전고점을 찍던 20년~21년시점 이 단지 또한 전고점 12.5억을 찍습니다.
그리고 본격적인 DSR규제가 21년 총 2억이상 가계대출 40%이 적용이 되면서, 시장이 매매거래가 뜸해지고 전세거래가 많이 이루어 지고 있죠.
그러다 22년 12월부터 가계대출 규제완화가 필요하다는 목소리가 현장에서 흘러나오면서, 조금씩 분위기가 바뀌기 시작합니다.
그리고 나서 23년 중반 이 단지를 보고 있는 B같은 사람이 이 단지를 최저점 9.4억으로 매수를 하죠.
이 분은 분명 이 단지가 실거주든 투자목적이든 보고 있었던 단지 중 하나였을것이고, 이 가격이면 충분히 싸다라는 판단을 내렸고, 본인의 감당가능한 범위라는 판단에 빠른 결정을 내렸을 것입니다.
그리고 현재 이 단지는 시간이 흘러 서울 시장이 싸졌다라는 판단이 들면서 다른 실거주자, 투자자들이 매수세가 붙어 10억 전후로 거래가 되었고 최근은 호가가 올라 11억에 호가가 나와있습니다.
이제 전반적인 지난 시장의 패턴이였습니다.
#중요한건 앞으로의 하실 행동입니다.(B같은 투자자가 되세요)
제가 드리고 싶은 말씀은 이것입니다.
시장의 규제가 시작되든, 아니든 어차피 돌고 돌아 또 투자하는 시점은 옵니다.
그럼 그때까지 기다리다가, 기회가 왔을 때 들어가야겠다라고 마음먹은 사람보다는
지금 내가 하고 있는 일에 의미를 잊지 않고 계속 본인의 타겟단지들을 만들어 놓고, 이정도 범주면 나쁘지 않다.
이정도면 괜찮다!라는 생각이 들 때 선진입 하실 수 있도록 준비하시는 분들이 되셨으면 좋겠습니다.
그래서 저 또한 당장 투자가 불가능하다 하더라도, 난 반드시 투자할 사람이다!!
난 반드시 해낼 사람이다!!라는 마음으로 매달 임장을 가고 매일 시세를 봅니다.
혹 이런 시장에 내가 가야할 방향이 너무 어렵고 혼란스럽다 하시는 분들은 신도시 투자 기초반에서 더 많은 정보를 얻고, 지금같은 시장에 마음 잘 잡고 임하셨으면 좋겠습니다.
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
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