안녕하세요.
어제보다 오늘 더 성장하는 투자자 채채나무입니다.
실전반 4강은 식빵파파 튜터님의 강의로 진행되었습니다.
‘서울 수도권 시장에서 제대로 된 비교평가 하는 방법’에 대해
비교평가에 진심이신 식빵파파 튜터님의 노하우가
가득 담긴 강의라 더 좋았습니다.^^
헷갈리고, 어렵기한 비교평가 타파!!!
잊기전에 후기로 남겨보겠습니다!!!
지역내 비교평가 지역간 비교평가
분임, 단임, 매임의 과정을 거쳐
결론을 내고 막상 단지를 비교하려고 하면..
한번쯤.. 뭐지?? 뭘까??? 했던 고민들… 에 대해
파파님의 단지 by 단지의 예시를 통해 하나하나 궁금증을 해결해 주시는 시간이었습니다.
1.지역내 비교평가
같은 지역내에서 비교평가를 한다면???
‘지역별 특징을 고려’해서 지역내 비교평가를 해야한다는 것!!!!!!
교통+환경+학군에 대해서 지역별 특징을 고려해서 비교평가를 해야한다는 것!!!
서울 수도권 아파트는 비교평가 기본틀을 이용하되,
지역별 특징을 고려해서 비교평가 요소 비중을 지역별 특징에 맞게 조정하기!!!!
특히 서울 수도권은 땅의 가치와 지역별 특징이 다른 지역들이기에
정밀한 비교 평가를 위해 지역별 특징을 고려해서 비교평가 해야한다!!
1) 지역별 특징을 확인하고
2) 가치과 가격을 비교평가 하고
3) 비교평가를 검증하기
기억 또 기억!!!!!
비교평가를 이분법적인 사고로 생각하는 것이 아니라
‘ 나라면 어디를 선택할 것인가?’를 끊임없이 고민해보고
아파트의 가치를 비교평가 하는 과정이 필요하다고 강조해 주셨습니다.
또한 비교평가를 검증할때 가치평가를 하지 않고
그래프롤 냅다 붙여보는 것은 마치, 수학 문제를 풀기 전에
답지를 먼저 펼쳐서 답지를 먼저 확인하는 과정과 같아서
사고의 과정이 쌓여가는 과정을 연습할 수 없으니
꼭!!!!!! 가치평가를 먼저 하고 마지막에 그래프로 검증해보기!!!!
2. 지역간 비교평가
땅의 가치를 기준으로
- 땅의 가치가 다르라면, 입지를 넘어서는 단지 선호로를 가지고 있는지???
- 땅의 가시가 비슷하다면, 지역 내 단지 선호도는 어떤 아파트에 있나??
땅의 가치를 확인하고, 단지 선호도를 비교평가 한 뒤 마지막에 비교평가 검증하기!!!!
특히나 땅의 가치가 다를때는 단순하게 땅의 가치만 보고 투자를 한다면
입지를 넘어서는 단지 선호도의 차이를 보지 못해
전고점까지 더 높이 올라가는 아파트를 선택할 수 없어서
단지 하나하나 선호도가 땅의 가치를 넘어서는 지역이 있기에
꼼꼼하게 뜯어서 고민하고 땅의 가치에 고정관념에서 벗어나
가치 비교하는게 중요하다고 강조해주셨습니다.
"단지의 가치 판단, 비교평가는 공식이 없고 복합적으로 생각해야 합니다"
BM.
- 비교평가 순서대로 지역별 특징확인, 가치과 가격비교, 비교평가 검증하기!!
- 퉁쳐서 보지 말고 단지 by 단지로 쪼개비교하기
- 각 단지별 강점과 약점을 파악해서, 강점이 약점을 보완할 만한 힘을 가졌는지 생각해보기!!
- ‘나라면 어디를 선택할까?’ 고민해보기!!!
최종 투자 의사 결정 과정
지금 서울 수도권 시장은 비싼것과 싼 것이 함께 있는 시장으로
좋은데 비싼 것이 아니라, 좋은데 아직 싼 것을 해야하는 시장!!!!
내가 할 수 있는 최고의 선택을 해야한다고 강조해 주셨습니다.
(이미 떠나간 좋은 단지, 비싸진 단지는 이제.. 안녕하고 보내주기…ㅠㅠ)
지금 시장에 맞는 투자 물건을 찾고 투자 의사 결정을 내리기 위해 우리는??
- 전고점 대비 하락율
- 전세가율
- 비교평가
세가지 기준을 가지고 모든 조건을 충족하는 좋은데 아직 싼 곳을 찾기!!!!
그리고 나서
- 투자 가능단지를 파악하고(전수조사)
- 세가지 기준에 맞는 단지를 찾고
- 찾은 단지를 지도에 올려보고(투자금 맞지 않는 단지는 제외)
- 비교평가!!!!!!
- 투자의사 결정할때 반드시 투자검토 순서를 가치 순서대로 하기!!!
계속해서 투자를 위한 의사결정까지 마무리 해야 하는데,
“투자를 못해도 실력은 키울수 있다!!” 라는 마음으로 돈이 있을때 진짜 투자를 하기 위해
계속 연습하는 마음으로 최종 투자결정과정을 계속계속 익숙해지게 만들기!!!
BM.
- 투자가능 단지 파악할때 전수조사 하기!!!!
- 투자 의사결정할때는 비교평가 하기!! (갭만보고 결정하지 않기)
- 의가결정할때 가격빼고 가치를 보고 판단!!!
- 투자는 못해도 실력은 키운다 마인드로 의사결정과정 계속하기!!!
"저도 예전엔 상승하는 서울 수도권 시장을 보면, 두려웠습니다.
하지만 이번엔 그 시장을 보는 제가 달라졌음을 느꼈습니다.
서울에 언젠가는 등기를 치고, 꾸준한 투자를 통해 경제적 자유를 달성할 수 있는
앎의 단계로 넘어가지 두려움이 없어졌습니다.
어떻게 앎의 단계로 넘어 갔을까요?
내가 원하는 꿈에 걸맞는 행동을 하면 되는 거에요.
서울에 등기치기 위해, 경제적 자유에 도달하기에 걸만는 행동..
그게 시세를 보는것 일수도, 독서를 하는 것일수도, 임장을가고 임보를 쓰는 것 일수도 있어요 "
계속해서 오르는 서울 시장을 바라보며,
지금 튜터님이 서울 시장을 어떻게 받아들이는지에 대해서 이야기 해주셨는데,
막연하게 불안해 하며 부정적인 감정에 둘러쌓여 있는 것이 아니라,
앎의 단계에 가기 위해 했던 행동들을 하면서
부정적인 감정에서 벗어나면
여전히 기회는 있고, 해낼 수 있다고 응원해 주시는 얘기를 통해
내가 해야하는 행동에 대해 조금더 구체적으로 생각해 볼 수 있게 되었습니다.
부적적인 생각이 아닌 앎에 단계로 가기 위한 행동을 계속 하도록 하겠습니다.
긴시간 강의를 통해 비교평가와 지금 가져야할 마인드에 대해 알려주셔서 감사합니다!!!
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