[서투기16기 서울에 등7ㅣ쳐서 3대까지 물려주조 웨클] 3주차 강의후기(제주바다님)

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.

3주차 강의 핵심 주제는 1. 서울의 투자 기회 - 나의 서울 투자 편견 버리기 2. 저평가 단지 찾는 노하우 익히기 입니다.

먼저 서울의 투자기회 - 나의 서울 투자 편견 버리기입니다.

지금 서울투자에서 중요한 건 날아간 상급지의 좋은 물건들은 미련 없이 보내주고, 여전히 기회를 주고 있는 중하급지 물건들이 어디에 있는지 알고, 매달 앞마당을 늘려가며 파악해두는 것입니다. ‘기회를 주고 있는’ 단지를 가리는 유용한 툴은 ‘전고점 대비 20% 정도 하락했는지’ 입니다. 만약 10% 빠진 가격이라면, 안전마진 확보가 어렵기 때문에 투자후보로 보지 않습니다. 이제 제가 가지고 있는 세 가지 편견을 버리고자 합니다.

첫 번째, ‘서울은 가격대 매우 비싸니까 30평대는 투자 못할 거야. 20평대만 봐야지’입니다.

우리 모두 같은 생각으로 20평대 매물 찾기에 몰리며, 20평대 매물은 가격이 안깎일 수 있고, 오히려 30평대 매물 경쟁이 없어져서 가격이 깎일 수 있습니다. 단지별로 20평대가 고평가되고, 30평대가 저평가된 사례가 있으니, 반드시 30평대 매물도 함께 투자 후보로 생각해야 합니다. 거를 때 거르더라도, 현장의 조건과 가격이 달라질 수 있으므로, 30평대도 매물임장을 하고나서 금액대가 맞지 않음을 확인한 후 거릅니다.

두 번째, ‘투자처는 내가 살(live) 만한 곳, 살고 싶은 곳을 고른다’입니다.

이는 맞기도 하고 틀리기도 합니다. 모두가 열망하는 단지에 투자하면 가장 베스트입니다. 하지만, 서울이라는 특성상 땅의 가치가 높기 때문에 땅의 가치를 우선적으로 봐야 합니다. 하지만, 위치보다는 단지 컨디션, 상품성, 주변 환경 등 보이는 것에만 매몰되어 땅의 가치를 등한시 할 수 있음을 경계해야 합니다. 내가 살고 싶지 않은 단지 컨디션, 주변 환경일지라도 땅의 가치는 어떤지 아주 객관적인 시각으로 따져봐야 합니다. 여기서 핵심은 주관성이 결여된 아주 객관적인 시각입니다. 아주 드라이(?)하게 그래서 이 단지는 위치가 어디에 있고, 이 단지의 위치가 주는 직장, 교통, 학군, 환경의 가치는 어떤지 따져보고 투자의 가치를 결정해야 합니다.

4급지 방 2개, 화장실 1개, 복도식이더라도 땅의 가치가 있다면 투자할 명분이 충분합니다.

세 번째, 서울 급지에만 매몰되지 않아야 합니다. 

1급지는 넘사벽이라서 보내주고, 2급지 마포, 성동, 광진은 여차 하면(?) 무리하면(?) 투자할 수 있지 않을까 하는 기대감이 있습니다. 모두가 열망하는 그 곳, 이름만 들어도 가슴 설레는 2급지 땅에 내 집을 마련한다는 의욕이 앞서서, 투자의 본질을 놓쳐서는 안됩니다. 2급지 200세대 미만 구축 방2개 복도식 아파트라도 투자금 범위에 들어오지 않을까 집착을 갖고 있지는 않는지 생각해 봐야 합니다. 투자는 가치 대비 싼 것 매수해서, 가치가 가격을 찾아갈 때까지 기다리는 행위입니다. 가치 대비 싼 것을 매수한다고 할 때, 비선호 단지라도 하더라도 2급지 땅의 아파트만 가치가 높은 게 아닙니다. 더구나 그 단지가 가격이 싸지 않다면 투자로 봐선 안됩니다. 4급지더라도 300세대 이상 방3개 30평대가 더 가치가 높을 수 있습니다. 거기에 가격이 가치 대비 싸다면 투자후보가 되는 것입니다. 투자의 본질을 잊지 않고, 지금 시장의 흐름에서 할 수 있는 최선의 투자를 해나가기 위해 객관적인 가치평가가 제대로 선행되어야 한다는 것입니다.

두 번째, 서울에서 저평가 찾는 노하우 입니다.

투자 결론 및 일등 뽑는 과정의 핵심은 ‘가-가-투-리’ 입니다.

가치를 먼저 보고, 그 다음 가격을 봐서 저평가 여부를 판단하며, 그 다음 내 투자금에 맞는지 보고, 마지막으로 리스크 대비가 되는지 판단하는 것입니다. 여기서 중요한 건 순서입니다. 이 순서를 꼭 지켜서 봐야 합니다. 투자금을 먼저 보는 우를 범해선 안됩니다. 서울에서는 가치를 볼 때 교통을 가장 우선해서 봅니다. 특히, 강남 접근성이 우선입니다. 학군, 환경보다는 땅의 가치, 즉 아파트의 위치 그 자체를 중요하게 봅니다. 아파트 상품성, 연식, 구조, 주변 환경에 지나치게 매몰되지 않아야 합니다. 그 다음 가격은 전고점 대비 20% 하락한 상태인지로 저평가 여부를 간단하지만, 유효하게 판단할 수 있습니다. 같은 급지 다른 단지 간, 같은 구 다른 생활권 단지 간 비교평가도 역시 필요합니다. 그 다음 또하나 중요한 것이 ‘매물의 조건’을 ‘매물임장’을 통해서 따져보는 것입니다. 20평대, 30평대를 아울러서 매물임장해서, 대출규제가 심한 상황에서 나에게 유리한 조건(주인전세, 세안고 등)을 찾는 노력을 해야 합니다. 특히, A구, B구처럼 향후 공급이 많은 곳에서는 더욱 유념해야 합니다. 공급과잉이 예정되어 있는 시기에는 전세세팅은 위험할 수 있으니, 그 시기를 피해서 매수하는 전략이 중요합니다.

이번 제주바다 님의 강의를 통해서, 가치 대비 싼 것을  산다는 투자의 본질을 다시금 가슴에 새길 수 있었습니다. 아울러, 지금 서울 시장에서 A,B지역 투자 시 유념해야 할 공급리스크를 짚고 넘어가 갈 수 있어서 매우 유익한 강의였다고 생각합니다. 오늘 정리한 두 가지의 핵심 개념을 숙지하고, 내가 지금 해야 할 일 - 서울 4급지 앞마당 늘리기에 최선을 다해야겠습니다.