서울시 강서구 화곡동 ‘강서힐스테이트’ 수익률보고서 [열기 80기 17조_럭키로니]

서울시 강서구 화곡동 ‘강서힐스테이트’

수익률보고서

[열반스쿨 기초반 80기17조 럭키로니]

1. 아파트명 : 강서힐스테이트

2. 위치(지도)

3. 입지평가

가. 직장 : 강서구 종사자수 290,473명, 사업체수 58,806개 (A등급)

나. 교통 : 강남 1시간 / 여의도 30분 / 시청 45분 / 종로 44분 (A등급)

 - 강남역까지는 1시간이 걸리지만 5호선 라인을 타고 광화문, 종로, 여의도 접근성이 좋음.

 - 버스로 종로까지 한번에 갈 수 있는 이점이 있음.

 - 마곡지구까지는 14분이면 통근이 가능함

다. 학군 : 명덕여중 92%, 화곡중 87%, 덕원중 87% (A등급)

- 명덕여중은 강서구에서 학업성취도 1위이며, 화곡, 덕원중도 높은 학업성취도를 보이고 있음.

라. 환경(편의시설) (C등급)

 - 반경 1km 내에는 마트가 없지만 2km 내 홈플러스, 이마트, NC백화점이 있고 중대형 병원이 있음

 
마. 공급 : 없음 (S등급)

- 강서구 입주물량이 거의 없어 전세난이 심각해질 것으로 보임

바. 입지평가

4. 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

- 현재시세 : 강서힐스테이트 32평 현재 매매 12.6억, 전세 7.5억

- 5년 내 전고점 매입시: 2021년 9월 매매 14.4억, 전세 7억

- 5년 내 전저점 매입시: 2023년 3월 매매 11.3억, 전세6억

- 5년 내 전고점 매입시 수익률 -24%

- 5년 내 전저점 매입시 수익률 24%

▶ 현장 사진

비교평가자료

1. 비교대상 아파트명

강서힐스테이트 / 아이파크이편한세상 / 우장산숲아이파크 / 초록 / 화곡푸르지오

2. 위치(지도)

3. 입지평가

가. 직장 : 강서구 종사자수 290,473명, 사업체수 58,806개 (A등급)

나. 교통 : 강남 1시간 / 여의도 30분 / 시청 45분 / 종로 44분

다. 학군 : 명덕여중 92%, 화곡중 87%, 덕원중 87%, 수명중73%, 화원중62%, 신정여중71%, 백석중74%, 등촌중69%

 라. 환경(편의시설)
 

마. 공급 : 없음

바. 입지평가

4. 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

가. 강서힐스테이트

 나. 우장산아이파크e편한세상

다. 우장산숲아이파크

* 수익률 계산할 수 없음 (실거래가 측정불가)

라. 초록아파트

 마. 화곡푸르지오

▶ 현장 사진

[우장산아이파크e편한세상]

[우장산숲아이파크]

[초록아파트]

[화곡푸르지오]

▶ 투자 결론

강서구 ‘강서힐스테이트’는 2015년 입주를 시작한 2,603세대의 대단지 아파트이다.

근처에 있는 우장산아이파크e편한세상(08년식, 2,517세대)와 비교했을 때 매매가는 큰 차이가 없다. 

화곡푸르지오(02년식, 2,176세대) 10억에 매물형성, 우장산아이파크e편한세상(08년식, 2,517세대) 12.9억에 매물형성, 강서힐스테이트(15년식, 2,603세대) 13억에 매물형성이 된 것을 보아 단순하게 연식만 비교하자면 강서힐스테이트가 약간 저평가로 보인다.

우장산숲아이파크(22년식, 576세대)는 12억~14억에 매물이 형성되어 강서힐스테이트와 매매가는 비슷하지만 신축이라는 장점으로 화곡동의 대장아파트를 이끌지 지켜봐야 할 것 같다.

학군 비교해서는 화곡동의 좋은 학군인 명덕여중에 배치될 수 있는 아파트가 유리한데 가장 가까운 단지는 우장산아이파크e편한세상이며, 강서힐스테이트, 초록아파트 순으로 거리가 있다.

교통 관련하여 화곡푸르지오 아파트는 역에서 가장 멀며 우장산역과 화곡역 사이에 위치하여 대략 도보로 15분 정도 걸린다. 우장산숲아이파크는 화곡역에서 도보 10분 내에 위치해 있으며 우장산아이파크e편한세상 아파트와 강서힐스테이트가 우장산역을 끼고 있어 가장 가까운 것으로 보인다.

학군과 교통을 비교하였을 때 강서힐스테이트 아파트보다는 우장산아이파크e편한세상이 더 좋아보여 연식에도 불구하고 매매가에 큰 차이가 없는 것 같다.

전체적으로, 강서힐스테이트는 5.1억, 우장산아이파크e편한세상은 5.7억, 초록아파트는 3.5억, 화곡푸르지오는 4.4억의 투자금이 필요한 것으로 보아 비교평가한 4개의 아파트는 연식과 거리를 비교하였을 때 화곡푸르지오가 투자가치가 있어보이지만, 강서구 4급지 위치에 비해 4-5억의 투자금이 필요하여, 강서구에 투자하지 않고 서울 2-3급지의 저평가 아파트를 찾아보는 것이 나을 것으로 보인다.