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26년 8월 돈버는 독서모임 <결국 해내는 사람들의 원칙>
독서멘토, 독서리더
책 제목(책 제목 + 저자) : 강남의 탄생
저자 및 출판사 : 한종수, 강희용, 전병옥
읽은 날짜 : 2026.06
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #강남 #입지
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점
- 한강 : 그 자체로 신이 허락한 축복 같은 자연환경이자 우리 애환이 담긴 문화유산, 한국 자본주의 발전의 역사 상징
- 개포동 : 개펄에서 비롯됨. 개포동 디에이치아너힐즈의 공원에는 ‘물가를 열다’ 의미의 조개모양 조형물이 있다
- 1917년 한강인도교(한강대교) 설치되며 동작구 노량진본동, 흑석동, 대방동이 강남이라 불렸었음
- 1970년대 : 강남은 동작구 일대에만 국한. 영등포의 존재감 때문에 지금의 강남은 영등포 동쪽 or 영등포와 성동의 중간이라는 의미의 ‘영동’ 이라는 단어를 훨씬 많이 씀
1960년대 : 서울 포화상태. 박정희 정권의 서울분산정책으로 강남개발 결정
- 남북분단상황 : 서울인구분산, 유사시 피란에 대한 부담 줄이기 위함
- 엄청난 개발 가능 면적 : 지대가 낮지만 개발 가능한 공간이 엄청나게 넓었었음
- 한강에 다리를 놓을수만 있다면 서울 도심과의 인접성
- 정권친화적 중산층 육성 필요 : 서울에 사는 지식인과 학생들은 자유당과 공화당의 가장 강력한 적수.
(보수정당의 세 대통령(박근혜, 이명박, 윤석열) 모두 강남거주민+이곳에서 승리)
- 자동차시대 개막
- 1963년 행정구역 변경 : 기존 268제곱미터에서 2배가 커짐 + 중랑구, 도봉구, 노원구, 강서구, 양천구, 구로구, 금천구, 관악구, 강남구, 서초구, 송파구, 강동구가 새로이 서울이 됨
- 잠원동(무 농사), 서초동(꽃동네), 압구정(배나무 과수원골), 도곡동(도라지 특산지), 청담동(청수골)
- 당시 옛 왕실과 일본인들의 토자를 정부는 평당 90~120원에 내줌 - 영동고 설립자 김형목과 삼호그룹 조봉구, 봉은사와 카톡릭 서울대 교구가 많이 차지함
- 경부고속도로 + 강남의 첫번째 다리 : 제3한강교 (한남대교) + 고속버스터미널 → 강남시대를 연 삼총사
강남의 약점 : 지대가 낮아서 자주 물에 잠김 - '남편이나 마누라 없이는 살아도 장화 없이는 못 산다"
- 한강을 제방도로 형태로 건설 - 한국 최초의 자동차 전용도로+최초의 유료도로 → 현재의 한강이 만들어짐
- 소양강댐 - 장마철에도 어느정도 ok (수혜의 공포에서 벗어남) → 강남을 만든 1등공신
- 88도로로 서울 동서간 교통은 편리해졌으나 서울시민들의 한강접근은 봉쇄
공유수면매립 (한강을 매립한 지대) : 압구정 현대아파트, 반포지구, 한강변 아파트들
- 삼부토건, 현대건설, 대림산업 : 봉이김선달식 남는장사. 모래를 퍼부어 공유수면 매립 후 아파트 지어 분양.
→ 한강변은 강변도로에 이어 아파트 숲이 됨
아파트만 지을 수 있는 아파트지구 탄생 (반포, 서초)
- 지대가 낮아 매립해야하지만 비용때문에 못함 → 고지대, 저지대 나누어 하수관 따로 설치 후 저지대에 배수펌프장 → 저지대는 3층 이상으로 집을 짓게 함 (최악시 3층이상 대피시 인명피해 방지용)
경부고속도로 제3한강교~양재동 분기점까지 고속도로 부지 7.6km 이 필요함
- 땅 빼앗을 수 없어 ‘토지구획정리사업’ 937만평 - 특혜 : 학교, 병원, 가구거리, 세브란스병원 … 10년만에 완성
- 강남의 도로 : 당시 중장비도 거의 없고 자금도 부족하여 성토작업을 못함 - 고개 많음
마포대교(1970.05), 잠실대교(1972.07), 영동대교(1973.11), 천호대교(1976.07), 잠수교(1976.07), 성수대교(1979.10) : 여의도 포함 다리가 강남에 놓임
- 멋없음, 교각사이 짧음(안보상 이유)
- 성수대교부터 뽀대(조형미)를 생각하여 짓기 시작
강남구 최초 아파트 : 1971년 12월 완공 공무원아파트
- 서울시 공무원 중 무주택자에게 분양.
- 12, 15평인데 당시로써는 꽤 큰편
- 값이 싸고, 한남대교 건너면 시청까지 20분이지만 주변에 편의시설 없어서 상당수가 강북으로 돌아감
근린주구 : 출퇴근 직장인이나 학생을 제외하고 외출을 하지 않는 일반 줌니과 주부, 어린이가 간선도로로 나가지 않고 주거 단지 내에서 모든 일을 해결할 수 있도록 하는 개념
- 반포지구, 압구정지구, 청담지구, 도곡지구
- 도시 블록을 크게 만들었지만 걷고싶어하는 거리가 아닌 풍미없는 거리
- 자동차시대를 생각하고 만들어서 출입구, 모퉁이 적음 - 대로는 넓으나 이면도로는 적음
1977년 : 잠원동에 우성아파트 분양공고 - 대박침 → 많은 업체가 아파트 건설에 뛰어들음
- 개나리아파트, 진달래아파트 은마아파트 : 44대1의 경쟁률
- 아파트 분양때마다 청약 장사진 : 불임 수술자 우선제도 → 반포일대는 내시촌이라는 별명붙음
- 과도한 부동산 투자와 부채 : 한신공영, 삼호, 진흥, 한양건설, 삼익, 라이프주택, 우성, 한보, 영화 쓰러짐
서울시청 비롯 112개 정부기관을 강남으로 옮기려 했지만 취소됨
→ 사법부, 검찰청만 이전 → 서초동 법조단지 → 자연스럽게 강남은 정치적이고 보수적인 지역이 됨
진짜 강남의 시작 : 반포 주공아파트 1단지
- 4000세대, 60평대 대형 포함
- 초기 반포 : 관악구 → 강남구 → 서초구
- 반포의 옛 지명 = 서릿개 : 뱀이 똬리를 틀듯 한강물을 소용돌이처럼 휘감아 서리는 곳 = 서릴반+물가포 = 반포
- 전신주 없이 지하로 전기공급, 다양한 수종 식재하는 새로운 시도
- 정치적 의도 (정권친화적 중산층 육성) : 서울대교수, KDI, 군 장성에게 특별분양
- 출발 당시부터 부촌. 코리안드림의 상징
명문고
- 명문고의 강남이전 - 명문고 선호심리 이용한 인구유입방법
- 고교평준화 및 학군제 실시 → 8학군의 핵심
대치동 사교육
- 고소득 고학력자 학부모 - 임대료가 싼 작은 면적의 상가임대로 소규모 교습소 운영 : 명문대학생, 학생운동전과
- 수능 : 공교육 대응으로 한계 → 맞춤형 사교육 학원가 쏠림
잠실
- 뽕밭, 섬 → 잠실 북쪽섬을 폭파하고 송파강을 메워 육지(75만평)
- 기존 한강 물길 일부 - 석촌호수
- 매립공사에 쓸 토사 부족해 연탄재를 쏟아부음. 건설사에서 풍납토성과 몽촌토성 헐어 토사 대신하려고 했지만 서울시의 불허
- 잠실시영아파트 : 불량주택에 살던 철거민에게 분양
- 잠실 주공 5단지 (1976년)
- 23, 25평의 대형평수 , 12층, 고온수 지역난방
- 일조권 확보를 위해 동사이 70미터, 단지 내 수영장과 헬스클럽 갖춘 758평 새마을 체육관
2호선
- 3핵도시안에 미쳐있던 구자춘 시장 : 방사형이 아닌 순환형으로 계획
- 1985년 완전개통 - 강남과 강북 비율 변화 (65:35 → 54:46)
- 서울시 지하철 중 유일하게 흑자를 내는 노선
아시아선수촌아파트
- 48,000평, 성냥갑같은 판에 박은 듯한 꼴을 벗어난 첫 번째 대단지 아파트, 9~18층까지 계단형식.
- 최초 필로티 구조, 파격적으로 57, 66평에는 지하주차장 제공
- 2000년 송파구가 8학군 배정에서 제외되며 습격히 쇠락
올림픽선수촌아파트
- 국제현상공모방식 채택
- 20만평, 25~64평형까지 122개동 5,540세대, 6~24층
- U자형 방사형 배치, Y자형 수로
- 지하주차장 전 세대 제공, 복층형 아파트
- 초,중,고가 단지내 자리잡음
- 살기좋음 : 땅이 넓고 용적률 낮아 노인들 만족도 높음, 골조 튼튼해서 앞으로 50년도 ok
- 단점 :골조가 두꺼워 면적에 비해 생활공간 좁고 천장 낮고 40평이하는 화장실이 1개뿐
소비특별시 강남
- 방배동 카페골목, 갈빗집, 패스트푸드(압구정 맥도날드1호)
- 백화점 : 한양쇼핑센터, 뉴코아, 여의도백화점, 압구정 현대백화점, 도곡동 그랜드백화점, 삼풍백화점, 영동백화점…
- 연예기획사, 청담사거리에 한류사거리.. → 현재는 탈강남으로 빛을 잃음
강남의 첫번째 부촌 : 압구정동
- 한명회의 정자가 있던 곳, 배농사지
- 압구정 현대아파트 : 아파트에 회사 이름을 붙인 첫 번째 단지
- 현대아파트 본점, 한국을 주도하는 소비공간으로 진화, 압구정동 오렌지족, 금융기관 많음(주민들의 경제력)
- 최초로 별도의 경비실을 두고 외부인 통제를 시작한 단지
강남의 또 다른 얼굴 : 서초동
- 대형 공공건물 : 대법원, 검찰청, 국립중앙도서관, 고등법원, 국립외교원 등
- 고도제한 있었음
- 고급단독주택, 빌라 - 법조계 인사들
가장 강남스럽지 않은, 그러나 가장 강남다운 청담동
- 고층의 대단지 아파트가 없다는 사실이 매력이 되어 뜬 동네
- 청담동과 청담역은 거리가 멀다 : 청담동에서 걸어다니는 사람은 파출부밖에 없다는 말이 생김
- 외제차 가득 찬 도산사거리
다양한 얼굴을 가진 삼성동
- 삼성-선릉일대 : 코엑스, 동부금융센터, 포스크 등
- GTX A, C, D 가 삼성역 통과
- 최고급 단독주택과 빌라촌 : 박근혜 자택 있었음, 고 이건희 회장 ‘안가’
서래마을
- 마을 앞 개울이 서리서리 굽이쳐 흐른다
- 작은 프랑스
강남의 허파
- 봉은사, 선정릉, 헌인릉, 대모산, 청계산, 우면산, 양재천, 도산공원, 서리풀공원, 매헌시민의숲, 올림픽공원
강남의 그늘
- 청와대 경호실이 앞장선 땅투기 : 박정희 정권 비자금 (당시20억) - 현재 8000원가치
- 부동산 투기와 복부인 등장 : 말죽거리 지역 - 63~79년동안 학동 1,333배, 압구정 875배, 신사동 1,000배오름
불패의 강남 부동산
- 강남 부동산 소유자들이 정부정책 결정 : 1급 이상 공직자 20~30퍼센트가 강남거주
- 빈부격차의 심화 : 높은 진입장벽을 만들고 그들만의 천국으로 구조화됨
- 강남은 현대판 계급세습구조를 확실히 구축
현재의 강남
- 아파트 구조의 변화 : 복도형 → 계단형, 판상형 → 타워형
- 도곡동 초고등 주상복합 : 일반 아파트와 달리 법적제한X → 10% 공공개방지 외 공공시설 마련의무X
- 재건축아파트 : 반포주공1단지 용적률 72%, 80년 둔촌주공 90%
- 아파트의 브랜드화 : 1976년 아파트이름에 외국어사용 금지 → 2000년 부터 브랜드화 시작
- 성형수술의 메카, 스카이라인, 신사동 가로수길, 지하철9호선
작은강남들
- 강남의 원조 여의도, 강북의 실패한 강남 노원, 강서의 성공한 강남 목동
=> 강남의 탄생은 부동산 투자법도, 마인드셋도 아니지만 부동산에 관심있는 사람들이 보면 흥미로워할 책이다.
강남이 개발되는 과정을 보며, 부동산은 결국 사람의 이동이고, 입지는 사람의 이동과 정책이 만든 결과라는 것을 알 수 있었다. 다음 강남이 어디인가보다는 어떻게 왜 강남이 되었는지를 보아야 한다.
월부에서 중요하게 여기는 가치 - 교통, 직장, 학군, 환경 - 를 왜 월부에서 중요하게 여기는지 강남을 보며 알 수 있다.
- 여기에 사람을 끌어당기는 힘이 있는가?
- 일자리는 늘어나는가?
- 교육 수요는 강한가?
- 교통은?
이 독서기록장을 쓰는데 4시간 이상 소요케 한 아주 정보가 많은 책!
부동산을 아파트로 보지 않고 입지를 보는 눈을 기르게 해주는 아주아주 유용한 책이었다.
중간중간 실린 사진도 아주 마음에 들었음!
