성동구 성수동 아크로서울포레스트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 111조 육백억]

▶ 아파트명

성동구 성수동 아크로서울포레스트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장
성동구 종사자수 203,221명 (약 20만 명) / 사업체수 41,665

2.     교통
강남 23분(S등급) / 여의도 49분(A등급) / 시청 25분(S등급)

3.     학군
성수중 83%(그 외 등급) / 경일중 79%(그 외 등급) 

4.     환경(편의시설)
반경 1km이내 마트나 백화점 없음

5.     공급

2024년 12월 서울숲아이파크리버포레1차 825세대(호갱노노)

2025년 07월 서울숲아이파크리버포레2차 528세대(호갱노노)

2027년 2월 청계리버뷰자이 1,670세대(아실)

<공급입지평가>

지역 - 성동구

인구수 - 275,778명

적정수요 275,778 x 0.005 = 1,378.89

               1년: 약 1,379세대 / 3년 약 4,137세대

연도별입주    2024년 - 825세대

                                   2025년 - 528세대

                                   2026년 - 0세대

                                   3년 합계 - 1,353세대

                                   연평균 - 451세대

              적정수요 대비 공급수준 - 451 / 1,379 = 0.327(32.7%)  

              공급평가 - 적정수요 ½이하 (S등급)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

항목	내용	평가(O/X)
저평가	비교평가	성동구 아파트 중 비교 평가 가능 아파트가 없음
환금성	수시 매도 가능	매매거래가 많이 없어 보이며, 현재 전.월세 거래가 많음
수익률	투자금 대비 수익률	저점대비 수익률 204% / 고점대비 수익률 0%
원금보존	적정전세가율, 입지독점성	적정 전세가율 강남 1시간이내 지역이기 때문에 70%이내 해당되고, 최근 실거래 기준 평균전세가율도 73.1%였지만 현재시점 전세가율은 약 47.3%나옴 입지독점성은 대체할만한 곳이 많이 없기 때문에 입지독점성은 있음
리스크대비	역전세 대비	S등급 (공급입지평가에 계산자료 작성해 놓음)