강서구 화곡동 초록아파트 수익률보고서 [열반스쿨 기초반 79기 9조 나뚤]

▶ 아파트명

강서구 화곡동 초록아파트

 

▶ 위치(지도)

 

▶ 입지평가

1.     직장(A등급)
강서구 종사자수 290,473명 (약 29만 명)

2.     교통(B등급)
강남 56분 / 여의도 27분 / 시청 49분

3.     학군(B등급)
화곡중 87.4%, 덕원중 86.6%

4.     환경(편의시설) B등급
이마트. *이대서울병원이 반경 1.3km안에 있음.

 

5.     공급(S등급)

염창역동문디이스트(주상복합) 2025.11 / 66세대

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 화곡동 초록 25평 현재 매매 7억, 전세 4.5억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 10월 매매 8.4억 전세 4.5억

5년 내 전저점 매입시: 2024년 5월 매매 6.2억 전세 4.2억

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (70000-84000)÷(84000-45000)X100 = -36%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (70000-62000)÷(62000-42000)X100 = 40%

    

▶ 현장 사진

 

▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가 지금은 X

-

환금성

25평, 4층, 올수리, 정문과 가까운 동,

복도식, 방3화1, 우장산역과 7분거리

O

수익률

투자금 2.5억

100%의 수익(연평균 10% 기준)이 나려면

7억+2.5억=9.5억

O

원금보존

- 전세가율 64% 및 전고대비 하락률 17%

- 주변에 브랜드 대단지 아파트들이 있고,
초록 주변은 빌라가 많아 입지독점성은 떨어지는 편

O

리스크대비

26년까지 공급 부족. 아파트 입주가 없음.

그러나 매수 시 기타 부대비용을 고려하면 해당 투자금은 종잣돈에 비해 무리하는 편. 리스크가 있을 수 있음.

X

*가격
매매/전세: 7억/4.5억 투자금: 2.5억 전세가율: 64%
전고: 8.4억


댓글


나뚤님에게 첫 댓글을 남겨주세요.