▶ 아파트명
강서구 화곡동 초록아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장(A등급)
강서구 종사자수 290,473명 (약 29만 명)
2. 교통(B등급)
강남 56분 / 여의도 27분 / 시청 49분
3. 학군(B등급)
화곡중 87.4%, 덕원중 86.6%
4. 환경(편의시설) B등급
이마트. *이대서울병원이 반경 1.3km안에 있음.
5. 공급(S등급)
염창역동문디이스트(주상복합) 2025.11 / 66세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 화곡동 초록 25평 현재 매매 7억, 전세 4.5억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 10월 매매 8.4억 전세 4.5억
5년 내 전저점 매입시: 2024년 5월 매매 6.2억 전세 4.2억
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (70000-84000)÷(84000-45000)X100 = -36%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (70000-62000)÷(62000-42000)X100 = 40%
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 지금은 X | - |
환금성 | 25평, 4층, 올수리, 정문과 가까운 동, 복도식, 방3화1, 우장산역과 7분거리 | O |
수익률 | 투자금 2.5억 100%의 수익(연평균 10% 기준)이 나려면 7억+2.5억=9.5억 | O |
원금보존 | - 전세가율 64% 및 전고대비 하락률 17% - 주변에 브랜드 대단지 아파트들이 있고, | O |
리스크대비 | 26년까지 공급 부족. 아파트 입주가 없음. 그러나 매수 시 기타 부대비용을 고려하면 해당 투자금은 종잣돈에 비해 무리하는 편. 리스크가 있을 수 있음. | X |
*가격
매매/전세: 7억/4.5억 투자금: 2.5억 전세가율: 64%
전고: 8.4억
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