월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
수익률 보고서 탬플릿
☞ 열반스쿨 기초반 3강 1~3차시, 양파링님의 수익률보고서 강의를 꼭 참고하세요!
☞ 작성 가이드 링크 바로가기: https://weolbu.com/community/39520
☞ 과제 제목: 서울 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 00기 닉네임] *수익률 보고서 제목에는 시/구/동 아파트 단지명을 포함하여 작성 부탁드립니다.
▶ 아파트명
시흥시 대야동 동신아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 : A
시흥시 종사자수(242,187) , 사업체 수 69673
*내강의실-교재 다운로드에서 “월부_열반스쿨기초반_직장데이터” 다운로드 후 종사자수 확인
2. 교통 : B
강남 57분 / 여의도 62분 / 시청 63분
3. 학군 C
은계중 75.7%, 은행중 86.1%, 소래중 61.3 , 대흥중 71.3
*아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기
4. 환경(편의시설)
대형마트 : 롯데마트 도보 900m
학원가
은계 호수공원 : 도보 620m
*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인
5. 공급
시흥시 인구 : 약 51만 8천명
3년 내 입주물량 6487세대
적정 입주물량 51.8만명 * 0.5% = 2590세대
2025년 이편한세상 시흥 더블스퀘어 2025.06 / 1806세대 등
총 6487세대
*아실(https://asil.kr/) 입주물량에서 해당 시 또는 구 선택
참고) 아래 이미지는 3강 2차시 54분대 참고
| 구분 | 직장 | 교통 | 학군 | 환경 | 공급 |
S | 30만명 이상 | 강남 30분내 | 학업성취도 95% 5개 이상 | 백화점2개 | 인구수 x 0.25 이내 |
A | 20만명 이상 | 강남1시간 부도심 30분 | 학업성취도 90% 5개 이상 | 백화점1개 | 인구수 x 0.5 이내 |
B | 10만명 이상 | 부도심 1시간 | 학업성취도 85% 5개 이상 | 대형마트 1개이상 | 인구수 x 0.5 보다 2배 이내 |
C | 그외 | 그외 | 학업성취도 85% 5개 이하 | 그외 | 인구수 x 0.5의 2배 이상 |
적정 입주물량 51.8만명 * 0.5% = 2590세대
2024~2027 3년치 입주물량 : 6487세대
참고) 직장, 교통, 학군, 환경 등급 기준 (아래 이미지는 3강 1차시 43분대 참고)
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 동신아파트 37평 현재 매매 5.25억, 전세 4억
고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
시기 | 2021년 11월 | 2023년 07월 | 2024년 9월 |
매매가 | 60,000 | 40,000 | 52,500 |
전세가 | 41,000 | 25,000 | 40,000 |
투자금 | 19,000 | 15,000 | 12,500 |
고점에 매수 시 수익률 | -39% | ||
고점 매수 시 순수익 | -7,500 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 83% | ||
저점 매수시 순수익 | 12,500 | ||
(전세가율) | 68% | 63% | % |
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 한개 단지로 평가 불가 |
환금성 | 수시 매도 가능 | X, 300세대 미만, 탑층 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | X 투자금 1.25억 100% 수익률 위해 10년동안 1.25억 올라줘야함 현재가 5억 2500 + 1.25억 = 6.5억 전고점보다 높음 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가율 70% 입지독점성 없음. 주변 빈땅 많음 |
리스크대비 | 역전세 대비 | X |
*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^ 평가 부분은 단순히 O, X가 아닌 내 생각을 넣어 작성해보시면 좋습니다.
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