강남구 수서동 까치마을 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 94조 해피쑤니]
- 아파트분석
- 24.09.24
월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
수익률 보고서
▶ 아파트명
서울시 강남구 수서동 까치마을 아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
강남구 종사자수 801,419명 (약 80만 명)
2. 교통
강남 30분 / 여의도 48분 / 시청 50분
3. 학군
대왕중 97.6%
4. 환경(편의시설)
삼성서울병원, 롯데슈퍼
5. 공급
없음
공급 입지 평가 | ||
지역 | 강남구 | |
인구 수 | 558,312명 | |
적정수요 | 558,312 X 0.005 = 2791.56 | |
연도별입주 | 2024 | 0 |
2025 | 0 | |
2026 | 0 | |
3년 합계 | 0 | |
연평균 | 0 | |
적정수요 대비 | 공급 없음 | |
공급평가 | 적정 수요 1/2 이내, S등급 | |
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 현재 시세 : 수서 까치마을 아파트 17평 현재 매매 10억 / 전세 3억 6,475
- 5년 내 전고점 매입 시 : 2022년 2월 매매 13억 2,250 / 전세 3억 4,150
- 5년 내 전저점 매입 시 : 2019년 6월 매매 7억 8,500 / 전세 2억 6,611
* 수익률 계산식 : (수익금÷투자금) X 100
* 수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
* 투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
* 5년 내 전고점 매입 시 수익률 (100000-132250)÷(132250-34150)X100 = -32.87%
* 5년 내 전저점 매입 시 수익률 (100000-78500)÷(78500-26611)X100 = 41.43%
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
수서 까치마을 아파트 (1993년식/1404세대/17평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2022년 02월 | 2019년 06월 | 2024년 9월 |
매매가 | 132,250 | 78,500 | 100,000 |
전세가 | 34,150 | 26,611 | 36,475 |
투자금 | 98100 | 51889 | 63525 |
고점에 매수 시 수익률 | -33% | ||
고점 매수 시 순수익 | -32,250 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 41% | ||
저점 매수시 순수익 | 21,500 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | ?? 입지평가 시 S/S/S/C/S로 훌륭하나 저평가 여부 평가를 위해서는 다른 단지와 가격 비교 필요 (근처 수서 신동아, 수서 1단지 등 비교 必) |
환금성 | 수시 매도 가능 | O 1400세대 대단지로 수시 매도 가능하다 판단 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | X (연 10% 이하) 5년 내 저점 매수 시 수익률 41%, 연평균 환산 시 약 8%로 최근 적금 이자 7~8%가 있었던 걸 감안하면 수익률 크지 않음 |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | △ (전세가율 36%) 서울 적정 전세가율인 70% 이하로 전세가율 메리트는 적으나, 입주물량이 적어 입지독점성은 좋음 |
리스크대비 | 역전세 대비 | O 매도가 대비 전세가율이 이미 낮은 상태로 역전세 비용 감당 부분 크지 않을 것으로 판단 |
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