부천 반달마을극동 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 제티손]

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

오히려 중랑구 신내 성원이 현재 저평가구간인가…?;;

내가 극동을 선택한 것은 과제를 하려고 수익률 보고서 양식을 보니 최근 “5”년 내 저점을 쓰라고 하셔서 5년 안쪽으로 내가 실제로 투자할 수 있는(매전갭이 작은) 단지를 찾다가 나온 물건이었다. 그런데 성원이 보니까 18-19년 사이에 가격이 먼저 팍 튀어서 (5년 내가 아니라서) 내가 못 찾은 거구나.

환금성

수시 매도 가능

1000세대 이상, 인근 초중(86%) 인접, 1호선 역세권

7호선 이용 가능. 구축에서 오는 선호도/비선호도가 어떠한지와 아실에 찍힌 거래량이 적어 보인다는 것은 전임/매임을 통해 확인이 필요.

수익률

투자금 대비 수익률

현재 매전갭이 1.45억인데 10년간 200%가 오르려면 10년 뒤에 현재 5.75억에서 2.9억 오른 8.6억이 돼야 한다. 94년 구축이라는 점도 리스크고 (10년 뒤면 지은 지 40년이 돼 버림) 전고점보다 2억이나 오를 수 있을 것이냐라고 보았을 때 현재 들어가는 것은 조금 무리라고 판단된다.

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

전세가가 가파르게 치고 올라와서 현재 전세가율 74% 정도 되기 때문에 전세가가 조금만 더 오르면 될 것 같아 보인다. 입지는 나름 교통 허브인 송내역 초근접 단지이고 주변에 빈 땅이 없어 보여서 재개발 재건축 말고는 입지독점성이 있어 보인다. 다만 매매가 역시 저점 대비 16 %정도 올라서 (고점 대비 16% 정도 빠진 셈) 절대가 자체가 싸지는 않아 보인다.

리스크대비

역전세 대비

공급은 없어 보이지만 전세 거래량이 많지 않아 보여서 (월마다 뜸뜸이 있다.) 철저하게 확인해 봐야 한다.