▶ 아파트명
부천시 원미구 상동 반달마을극동
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
수도권 | 경기 | 부천시 | S | 318,670 | 87,889 |
2. 교통
3. 학군
4. 환경(편의시설)
5. 공급
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
상동 반달극동 (94/1390세대/31평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2019년 09월 | 2021년 09월 | 2024년 9월 |
매매가 | 68,500 | 36,000 | 57,500 |
전세가 | 48,500 | 30,500 | 43,000 |
투자금 | 20000 | 5500 | 14500 |
고점에 매수 시 수익률 | -55% | ||
고점 매수 시 순수익 | -11,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 391% | ||
저점 매수시 순수익 | 21,500 |
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | ![]() 오히려 중랑구 신내 성원이 현재 저평가구간인가…?;; 내가 극동을 선택한 것은 과제를 하려고 수익률 보고서 양식을 보니 최근 “5”년 내 저점을 쓰라고 하셔서 5년 안쪽으로 내가 실제로 투자할 수 있는(매전갭이 작은) 단지를 찾다가 나온 물건이었다. 그런데 성원이 보니까 18-19년 사이에 가격이 먼저 팍 튀어서 (5년 내가 아니라서) 내가 못 찾은 거구나. |
환금성 | 수시 매도 가능 | 1000세대 이상, 인근 초중(86%) 인접, 1호선 역세권 7호선 이용 가능. 구축에서 오는 선호도/비선호도가 어떠한지와 아실에 찍힌 거래량이 적어 보인다는 것은 전임/매임을 통해 확인이 필요. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 현재 매전갭이 1.45억인데 10년간 200%가 오르려면 10년 뒤에 현재 5.75억에서 2.9억 오른 8.6억이 돼야 한다. 94년 구축이라는 점도 리스크고 (10년 뒤면 지은 지 40년이 돼 버림) 전고점보다 2억이나 오를 수 있을 것이냐라고 보았을 때 현재 들어가는 것은 조금 무리라고 판단된다. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 전세가가 가파르게 치고 올라와서 현재 전세가율 74% 정도 되기 때문에 전세가가 조금만 더 오르면 될 것 같아 보인다. 입지는 나름 교통 허브인 송내역 초근접 단지이고 주변에 빈 땅이 없어 보여서 재개발 재건축 말고는 입지독점성이 있어 보인다. 다만 매매가 역시 저점 대비 16 %정도 올라서 (고점 대비 16% 정도 빠진 셈) 절대가 자체가 싸지는 않아 보인다. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 공급은 없어 보이지만 전세 거래량이 많지 않아 보여서 (월마다 뜸뜸이 있다.) 철저하게 확인해 봐야 한다. |
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