안녕하세요 임장보고서 쓸 때 시세지도 관련해서 질문드립니다.
- 부동산Q&A
- 24.03.12
안녕하세요 월부에서 열심히 세상 알아가고 있는 제티손이라고 합니다.
다름이 아니라, 제가 사 전임보를 작성하다가 문득 든 생각인데 (현재 임장보고서는 7개 정도 썼습니다.) 월부에서 배운대로 열심히 시세지도를 일일이 수작업으로 따서 사전임보를 만들지만, 정작 시세지도를 만들어놓고서 거의 활용하지 않는다는 것을 깨달았습니다. 실제로 분임, 단임을 할 때는 가격 보지 말라는 말씀에 시세지도를 딱히 보지는 않구요 본다 해도 돌아다니면서 실시간으로 네이버 부동산이나 호갱노노를 켜서 좀 확인을 하는 정도일 뿐입니다. 제가 추측하기로는 시세지도를 따면서 약간 가격 감각을 익히는 건가..? 라는 생각이 들었지만 너무 많은 아파트들을 숫자를 하나하나 입력해가면서 따다보니 사실상 뒤죽박죽이 되어버려 입력하면서 가격감각이 익혀지지는 않는 것 같습니다. 시세지도를 열심히 만들어서 제대로 활용하는 방법이 무엇일까요..?
그리고 또 궁금한 점이 있습니다. ㅠ 저는 지투기를 두 번째 수강하고 있는데 선생님들께서 하나같이 하시는 말씀이 투자 기준을 정해두어라 인데요, 가령 입지 안 좋은 곳의 구축은 안 하겠다, 입지 안 좋은 곳의 준구축은 안 하겠다, 입지 좋더라도 중소도시의 경우 웬만하면 구축은 피하겠다 등이 그것입니다. 그런데 꼭 가보라고는 하시더라고요 그래야 좋은 곳이 얼마나 좋은지는 안다고요. 그러면 위 1번 질문과 연결지어서, 투자 제외 대상 아파트의 시세지도는 따지 않고 임장만 가봐도 될까요? 아니면 투자 제외 대상 아파트 (입지 안 좋은 곳의 구축 등) 일지라도 시세지도도 따고 가보기도 해야 하는 것일까요?
답변해주시면 감사하겠습니다. 글 읽어 주셔서 감사합니다!
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댓글
안녕하세요 제티손님. 1. 시세지도를 그리는 이유는 먼저 이 과정에서 입지와 함께 단지의 가격을 한번 익히는 겁니다. 투자에서 가장 중요한게 저평가인데, 저평가는 가격과 가치 두 요소로 판단하죠. 그게 다 들어가 있는게 시세지도입니다. 그리고 개별 단지 매매/전세/투자금을 말씀하신대로 하나하나 눌러서 볼 순 있겠지만 지도 위에 올려 한판에 놓고 보는게 저평가를 찾고 투자후보를 솎아내기 편하기 때문입니다. 사전임장보고서를 작성하며 각 생활권별 입지에 대해 파악하신 상태라면 지도위에 올려둔 시세를 보다보면 가격이 왜곡된, 저렴하게 나온 매물이 있는 단지가 보입니다. 20평대나 30평대만 볼땐 몰랐는데 평형간 격차가 줄어든 단지가 있거나, 한판에 올려서 보니 가치는 다른데 가격이 같은게 쉽게 눈에 띄는거죠. 저는 그렇게 시세지도 그리고, 시세 그룹핑 한걸 가지고 저평가 후보 단지를 추려내는데 사용합니다. 단지임장할 때 가격에 휘둘리지 않으신다면, 시세지도를 들고 임장도 해보세요. 내가 본 단지에 가격을 바로 입힐 수 있고 임장하는 내내 아파트와 가격 생각만 하니까 훨씬 저평가가 잘 찾아집니다. 2. 음, 일단 저는 다 해보셨으면 좋겠어요. 강의를 통해 가이드를 얻었긴 하지만 가서 보기 전까진 시세도 따고 임장가서 왜 이런곳은 하지 말라고 했는지 흡수하는 단계가 필요할거 같습니다. 시세지도 화이팅입니다!
제티손님 만나서 반갑습니다!! 1. 매번 임장보고서를 쓰며 시세지도를 만들지만 시세가 아직 티손님께 와닿지 않으시는 상태인 것 같습니다~ 시세지도를 만들 때 가치(사람들이 좋아하는 단지인가?), 가격(싼가?비싼가?)를 파악하는 것이 본질인데요~ [가치] 저 같은 경우엔 시세지도를 올리면서 가격과 위치를 보면서 '여긴 초품아인데 같은 생활권을 이룬다면 이 단지를 사람들이 더 좋아하지 않을까?', '비슷한 연식의 단지라면 사람들이 여기를 더 좋아하지 않을까?' 이런 식으로 단지임장을 가기전 추측을 하면서 가치를 먼저 판단하구요~ [가격] 그리고 가격만 놓고 봤을 때 유독싸보이는 단지들이 있는데 그런 단지들을 체크해뒀다가 단지임장할 때 아 여기 진짜 싼거네~ 혹은 여기 복도식에 방2개라 가치에 맞는 가격이구나를 알 수 있는 것 같습니다! 2. 투자기준에 맞는 단지인지는? 모든 단지를 가봐야 판단이 됩니다~ 아무리 입지 좋지 않은 구축일지라도 직접가서 '아 여긴 사람들이 진짜 좋아하지 않겠구나'를 깨닫고 가격흐름을 지켜봐야합니다!
제티손님 안녕하세요 ~ 시세지도에 대한 궁금증이 있으시군요 :) 우선 시세지도를 통해, 단지/학교/편의시설 위치, 이름, 가격, 세대수, 연식 등 다양한 정보를 미리 파악하실 수 있습니다. 이런 이유 때문에 시세지도를 한땀 한땀 작성하는 것이 중요하기도 합니다. 사전에 이렇게 시세 지도를 그리고 나면, 현장 임장에 가서는 지역의 모습이 덜 어색하게 느껴질 것입니다. 그리고 이것이 현장에서 굳이 가격이나 시세지도를 보지 않아도 되는 이유입니다. 사전 정보 없이 가는 것과 시세 지도를 한번이라도 그려보고 가는 것에서 임장의 질이 다르게 느껴지실 것입니다. 물론 시간이 없다면, 단지명, 대략적인 가격의 감이라도 잡고 가시면 더욱 유익한 임장을 하실 수 있을 것입니다. 투자 기준을 정하기 위해서는 단지의 가치를 알아야 합니다. 이 단지의 가치를 알기 위해서는 지역의 바닥부터 상단까지 알고 가봐야 합니다. 그렇게 해야 좋은 것이 진짜 좋은 것인지 알고, 별로인 것이 진짜 별로인 것을 느낄 수 있습니다. 이것이 쌓이면, 제티손님만의 투자 기준이 생기게 될 것입니다. 조금 시간이 걸릴지라도 시세지도를 그리며 지역과 단지의 가치를 전체적으로 파악하는 시간을 가지면 좋겠습니다 :) 제티손님 화이팅입니다 ^^