화정동 별빛8단지 부영아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 88조 달고나]

▶ 아파트

화정동 별빛 8단지 부영

 

▶ 위치(지도)

 

▶ 입지평가

1.직장 : B등급

경기도 고양시 덕양구 : 종사자수 - 140,713명 / 사업체수 - 40,852개 

구분

지역

시군구

등급

종사자수

사업체수

수도권

경기

고양시덕양구

B

140,713

40,852

 

2.교통 : C등급
강남 73분 / 여의도 67분 / 시청 57분

 

3.학군 : A등급
화정중 91%

 

4.환경(편의시설) : B등급
롯데마트, 이마트
 

5.공급 : S등급

적정 수요 : 2,467세대 / 입주물량 100세대

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

▶ 현장 사진

 

- 입지평가 결론 : B / C / A / B / S

 

▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

X (비슷한 가격으로 지역내 상위 평형 매수 가능)

환금성

수시 매도 가능

O (중층, 남향, 20평형)

수익률

투자금 대비 수익률

O (고점 대비 -45% 수준 하락 상태)

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

X (적정 전세가율_65%)

X (수도권 입지 평가 최우선 기준 교통 -> C등급)

리스크대비

역전세 대비

저점 대비 기준 2,000~3,000 하락 대비 필요

- 95년식 구축이지만 단지가 깔끔하고, 조용함. 주차 시설 부족하며, 현재 리모델링 이슈 있음.

- 업무지구까지 이동 시간이 오래 걸리는 단점, 3호선 화정역까지 5분~8분 소요로 비교적 가까움.

- 고양 은평선 호재가 있으나, 착공 불확실.

-  화정동 내 비슷한 가격, 입지로 상위 평형 매수 가능하여 투자는 부적합 할 것으로 보임.

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