안녕하세요 백댁입니다.
강동구를 보다보니, 송파구가 싸게 느껴졌습니다.
송파구의 한 단지의 수익률을 분석해보겠습니다.
▶ 아파트명
송파구 가락동 가락쌍용 아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
직장 송파구S 종사자수 40만 (강남구S 80만, 서초구S 48만, 강동구B 15만)
- 송파구 직장의 종사자수 규모는 서초구와 비슷하다. 사업체수도 서초구 7만 송파구 7.4만으로 비슷하다.
- 젊은 사람들이 많으며 지역의 활기가 느껴진다.
- 3호선을 이용할 수 있어 강남 접근성도 좋으며, 대치동까지의 접근성도 좋다.
교통 강남39분(교대역35분), 여의도56분 시청62분
- 3호선과 5호선을 이용할 수 있어 업무지구까지 지하철로 접근 가능하다.
- 단지에서 지하철역까지 걸어갈 수 있고(평지) 주변에 큰 도로가 있어 교통이 좋다.
환경(편의시설) 롯데마트 가락시장역(한 정거장 거리), 잠실 롯데백화점(지하철 35분, 자차 16분)
- 주변의 환경은 거주 환경으로 잘 갖춰져 있다. 2000세대가 넘는 단지이고, 주변에도 단지가 있어서 아파트 정문 주변에 상가가 잘 갖춰져 있다.
- 가락시장역까지 한 정거장이고, 롯데마트도 있어 생활 편의 시설이 잘 갖춰져있다.
- 잠실까지도 가까워서 백화점 뿐만 아니라 각종 편의시설과 문화시설을 누릴 수 있다.
- 단지 안에 어린이집이 엄청 크게 있으며 초중고를 다 품고 있어 아이들을 키우기도 좋은 환경이다.
- 평일 오후에 단지에는 어린 아이들과 부모들이 정말 많았고, 중고등학생도 정말 많이 보였다. 아이들을 대상으로 한 상점들도 주변에 많이 있었다.
공급 강동구 올림픽파크포레온 2024.11월 입주 (12,032세대)
- 올림픽파크포레온까지 자차로 13분 거리에 있다. 인접한 거리이며 입주 때 전세 시세와 매매 시세에도 영향을 줄 수 있을 것 같다.
- 가락금호 아파트가 현재 전세가 4.7억으로 설정되어 있다.(방3개) 지금 가락쌍용에 전세낀 매물은 4.7억이댜.
- 현재 호가 5.5억에서 생각하는 것이 아니라 전세가 4.7억까지도 생각하고 접근하는 것이 좋을 것 같다.
- 강동구 올림픽파크포레온이 신축, 대단지라는 강점이 있지만 가락쌍용의 경우,
송파구라는 점, 3호선을 이용할 수 있고, 초중고를 다 끼고 있다는 점 때문에 수요가 앞으로도 꾸준할 것 같다.
아이를 키우는 사람이라면 올림픽파크포레온보다 가락쌍용으로 오고싶어하는 수요가 있을 것 같다.
그러나 아이를 다 키운 사람들이라면 올림픽파크포레온으로 이동하는 수요도 있을 것 같다.
영향을 줄 것 같으며, 이에 대비하는 것도 필요하다.
▶ 가치대비 저평가, 수익률 분석
잠실 내 - 가락금호 vs 가락쌍용 1차
3호선을 모두 이용할 수 있다.
가락 쌍용의 경우, 세대수가 많고 초중고를 끼고 있으며 단지 안에 어린이집도 큰 규모로 되어있다. 단지 안 셔틀 버스에는 영어유치원 셔틀버스가 지나다녔고 중고등학생들도 많았다. 단지 앞 상가에는 중고등 학원들이 분포해있었다. 단지 안에는 4050대 어머니들이 많이 다니는 모습을 볼 수 있었다.
가락금호의 경우, 동간 간격이 좁은 편이었으며 단지 안이 쾌적하다는 느낌은 들지 않았다. 대지가 적은 느낌이 강했다. 대를 끼고 있어 소음이 예상되는 곳이었다. 단지 안에는 30대 젊은 부부들과 영유아들이 보였으며, 마당에는 어르신들이 계셨다. 방이 학원가와는 더 가까운 위치에 있으나 단지에서는 학령기 아이들을 많이 보지 못했다.
두 단지를 비교해보면, 가락쌍용에 더 많은 수요가 있을 것으로 예상된다. 단지 내부 뿐만 아니라 인근의 상권도 잘 갖춰져 있다. 3호선을 모두 이용할 수 있기 때문에 대치 학원가까지도 갈 수 있으며, 직장 접근성은 모두 비슷하다. 가치는 가락쌍용이 더 좋아 가치대비 가락쌍용이 더 저평가 된 것 같다.
동남권역 - 가락쌍용59 vs 둔촌푸르지오 84 vs 래미안명일역솔베뉴 59
둔촌푸르지오의 경우 연식이 더 좋다(2008) 올림픽파크포레온이 둔촌동에 들어서기 전 둔촌동 대장 역할을 했던 단지읻. 9호선을 이용할 수 있으며 천호역까지 이어지는 대로가 있어 도로 교통이 잘 뚫려있다는 느낌을 받는다. 고속 순환도록까지 이어지는 길에 있어 서울을 빠져나가기 전의 단지처럼 여겨졌으나 강동구의 위상이 상승하고 고덕신도시 하남신도시와 같이 강동의 외곽 도시들이 발달함에 따라 강남 접근성이 좋은 서울의 좋은 위치에 있는 아파트 단지로 여겨진다.
84의 경우, 가족세대가 많이 찾는 세대인다. 초등학교까지 갈 때 큰 길을 건너야하고, 중고등학교도 주변의 다세대 빌라를 지나서 가게 된다. 저녁에 갔을 때 주변이 정리되지 않은 느낌이라 개인적으로 조금 무서웠던 길이기도 하다. 가족세대의 수요가 고덕 신도시의 신축쪽으로 빠질 가능성이 있는 곳이라고 생각한다. 위치가 좋은편이며 가격이 싸다면 충분히 투자할 수 있는 곳이기도 하다.
가치는 가락쌍용이 훨씬 좋다고 생각한다. 그러나 현재 가격이 같아 여전히 가락쌍용59가 싸다고 느껴진다.
둔촌주공보다는 연식이 압도적으로 좋고, 고덕 상권도 가까우며 학원가도 이용할 수 있는 솔베뉴의 가치가 더 좋게 느껴진다. 지하철역 초역세권으로 단지의 쪽문과 바로 연결되어 있다. 강동구에서 고덕동은 사람들이 많이 선호하는 곳인데 고덕과도 가까워 상권과 학원 편의시설들을 공유할 수 있는 곳이다. 5호선이 지나가며 주변에 8호선고 9호선도 개통될 예정이라 주변의 단지들이 더 많은 수요를 끌고 올 것으로 보이며 그에 따라 동네 자체가 앞으로 더 좋아질 곳으로 느껴진다. 단지에는 신혼부부들과 어린아이들이 많이 보였으며 젊음의 생기를 느낄 수 있는 곳이다.
현재 3단지의 가격이 모두 같다.
3단지 모두 좋은 물건이라고 생각한다. 입지 자체의 가치를 따지면 가락쌍용>솔베뉴>둔촌푸르지오 인 것 같다.
그러나 현재 3단지의 가격이 다소 상승했고 11억 중후반대로 형성되면 정말 좋은 것 같다.
지금 12.5억이라는 호가가 같다면 매매가는 가락쌍용이 가장 좋다.
투자금은 가락쌍용이 많이 들어, 투자금 대비 저평가를 따지게 되면 그때는 솔베뉴와 둔푸가 앞단에 올 것 같다.
둔푸의 경우, 84보다 59를 더 주의깊게 보고 싶은 단지이다.
급지별 비슷한 가격대 가락쌍용 vs 왕십리자이 vs 힐스테이트상도센트럴 vs 신촌푸르지오
현재 가격이 다 같은 가격으로 형성되어 있다.
왕십리자이 11억 후반
힐스테이트상도, 신촌푸르지오 모두 11억 중반이 정말 싼 구간에 있는 가격이라고 생각했었다.
지금은 다소 오른 느낌이 있다.
힐스테이트상도의 경우 단지의 59와 84의 가격을 비교해보면 59의 가격이 싼 구간은 아닌 것 같았고,
신촌푸르지오의 경우 아현뉴타운의 구축(공덕래미안 친구들)과 e편한세상신촌의 가격과 비교해봤을 때 12.5억의 가격대도 애매하게 느껴졌다. 2호선을 이용할 수 있다는 장점이 있지만 같은 가격으로 고를 수 있는 다른 선택지들이 많았기에 끌리는 선택지는 아니었다.
왕십리자이의 경우, 하왕십리동에서 가장 선호하는 신축아파트이지만 12억을 넘는 순간부터는 가격이 매력적인 가격이라고 느껴지진 않았다.
가락쌍용이 구축이긴 하지만 3호선을 이용할 수 있고, 같은 3호선 라인의 신축인 홍제원센트럴아이파크(서대문구, 무악재역)84가 현재 12.0이라는 점에서 가격이 싸다고 생각한다.
따라서, 가락쌍용의 금액이 여전히 가치대비 저평가 되어있다고 생각한다.
전세가가 낮아서 투자금이 더 들어 투자금 대비 수익률에서는 밀려 수익률적인 부분은 아쉬우나
수익금 그 자체에 있어서는 더 많은 수익을 안겨줄 수 있는 가치있는 단지인 것 같다.
▶ 투자 결론
가락쌍용은 최근 가격 상승에도 불구하고 현재도 싼 구간에 있다.
최근 은행권의 가계대출 제재로 강남 시장이 다시 거래가 되지 않고 있다는 기사들이 나온다. 상급지의 영향을 이어 받을 가능성도 있다.
뿐만 아니라, 둔촌주공(올림픽파크포레온)과 인접하고 있어 전세가의 경우 더 많은 영향을 받을 것 같다.
매매가가 11억 후반~12억 초반대로 내려오게 된다면 너무너무 좋은 기회가 될 것으로 판단된다.
지금도 투자금이 확보된다면 여전히 의미있는 투자라고 판단된다.
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