인천 서구 청라한양수자인레이크블루 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 38조 캡틴제이]

인천 서구 청라한양수자인레이크블루 아파트

수익률 분석 보고서

[열반스쿨 기초반 80기 캡틴제이]

 

▶ 아파트명

청라국제금융단지 한양수자인레이크블루 아파트

 

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.     직장
인천 서구 종사자수 230,658명 (약 23만 명)

2.     교통
강남 1시간 20분 / 여의도 1시간 10분 / 시청 1시간 15분

3.     학군
경연중 : 정보없음, 청라중 88%, 인천해원중 82%

4.     환경(편의시설)
코스트코 (1km)

5.     공급

인천연희공원호반써밋파크에디션 2026.12 / 1370세대 등

공급 입지평가

비고

지역

인천 서구

26년도 인천서구가 검단 중심지역과 청라 중심지역으로 분구예정

사실 청라와 검단은 전혀 다른 생활권으로 인천 서구 전체를 통합으로 분석하는 데 적절치 않은 부분이 있음

인구수

63만명

적정수요

(인구수*0.005)

3,150

연도별

입주

2024

4,700

2025

7,800

2026

6,800

3년 합계

19,300

연평균

6,400

적정수요대비 공급수준

2.03

공급평가

C 등급

 

 

☞ 입지평가

판단기준

평가내용

비고

직장

종사자수

A

하나금융그룹 본사이전 예정 

/ 국제업무단지 조성중으로 앞으로 늘어날 전망

교통

주요업무단지

C

마곡은 45분 정도 소요

학군

중학교

B

가장 인접한 경연중에 대한 정보 없음

환경

상업시설

B

27년 1.5km 스타필드 청라 오픈예정

 (청라6단지가 스타필드 최인접단지임)

공급

향후3년 입주예정

C

청라생활권만을 보고 청라와 루원 정도만 본다면 A로 바뀜

 

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 청라한양수자인레이크블루 34평 현재 매매 8.8억, 전세 4.8억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 8월 매매 12.95억 전세 5.1억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 8월 매매 7.5억 전세 3.5억

l  비고 : 호수뷰 아파트와 비호수뷰 아파트간의 가격차가 커 정확한 비교를 위해서는 호수뷰 아파트

(641~644동 까지의 별도 가격분석이 필요)

 

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

아파트 1개 만으로는 판단할 수 없음

환금성

수시 매도 가능

0 (호수뷰 고층)

수익률

투자금 대비 수익률

투자금 약 4억 필요

100%수익율(연평균 10%) 위해서

8.5억 + 8억 = 16.5억

전고점 대비 3.5억 정도 더 올라야 함

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

적정전세가율(80%)에 한참 못 미침 (55%)

입지독점성 있음 (청라호수공원조망)

청라 내 다른 아파트 입주 없음(서구에는 많음)

21년 8월 인천내 최고가를 갱신했던 단지임

리스크대비

역전세 대비

23년 대비 전체적으로 전세가가 오르는 추세임

청라내 신규입지 단지가 없고 인지 루원도 입주가 거의 끝나가고 있음. 청라내 제일 새 아파트임.

26년도 청라로 하나금융 본사 이전으로 전세가 상승 전망. 4억 아래로는 안 내려갈 것 같으니 역전세 대비 가능.

 

댓글

캡틴제이님에게 첫 댓글을 남겨주세요.