너무너무 기다렸던 우리 식빵파파 튜터님의
강의를 두근두근 하는 마음으로 시작하고
완강하고 후기를 남겨봅니다!
단 한장도 생각이 없는 장표가 없도록
*시세지도에 시세를 올리고 시세에 대한 적고
시세에 대한 해소가 안되면 바로 궁금한단지 장표로
비교평가하기. 같은가격대 단지들 비교평가하기.
*입지를 볼때도 가격과 선호도에 중요한 영향을
주는 대체지가 있을지도 확인하면서 임보 쓰기.
*연애를 하듯 임보를 쓰기 과제가 아니게하면 궁금증이 많아지고
앞마당이 더욱 선명해진다.
비교평가를 하면서 겪어온 시행착오를
그러지 않게 잔달 해주시는 강의 시작해주셨습니다.
비교평가 이런게 어려워요….!!
전반적으로 상승인 건 맞지만 지역마다 상승의 차이가 있는
서울 수도권 여전히 싼 곳이 있고 투자의 기회가 있는 곳이 있다.
가격은 같은 데 다른 조건들이 다를 때 어떻게
가치 평가를 해야 하는지 모르겠다ㅠ
그래서 강사님이 주신 기준 비싼건 비싼 것끼리 싼건 싼 것끼리
수도권은 기본 대전재는 같은 급지끼리 비교하라고 정해주셨어요!
(비교가 안 되는 애들끼리 같이 붙여서
비교 평가 하다 보면 당연히 안 된다)
오늘 강의에서 실전반 수준의 정밀한
비교 평가를 다뤄주신다고 하셔서
기대 부풀어 본격적인 강의를 듣기 시작했습니다:)
지역내 비교 평가 지역간 비교 평가
-지역내 비교 평가
1)교통 좋은 구축vs교통 덜좋은 신축
땅의 가치가 낮을 수록 강남접근성의 편차가
크기 때문에 교통의 중요성이 높아진다!
땅의가치가 높다면 강남접근성이 큰 차이가
없어 환경과 학군의 비중이 높아진다!
2)상위 생활권 20평대vs하위생활권 30평대
부동산은 사람이 살고 사람이 선택하는 게 인문적인거다
나라면 어떤 선택을 할지에 집중 하자.
-전고점이 오버슈팅으로 왜곡되거나 애매한 단지 비교평가
내 생각과 다른 전고점이 있으면 전세가는
거품이 없으니 전세가로 비교하고,
주변단지의 전고점으로 보면 검증하기
비교 평가는 단지대 단지를 붙여서 생각하고 사고하는 연습인데
그래프를 먼저 보고 비교 평가를 하는 것은
수학 문제지 답안지를 펼쳐 놓고 푸는 것과
똑같은 것이다는 말씀이 그동안
내가 답지적기 였다 느꼈습니다..ㅜ
비슷한 단지의 가치고 가격도
비슷하면 나에게 더싸고 조건 좋은
내게 맞는 우선순위 잡기.
***적용***
비교평가는 토너먼트에서 어장관리로 끝나야한다.
가격보다 가치로 먼저 꼭!!! 순위를 매겨보자!!
**근데!! 강남 접근성을 이기는 “통특”을 가진 지역**
1)외부에서 수요를 끌어올 만한 힘을 가진 학군지
2)지방 성격을 가진 서울 수도권 지역 - 인천송도
예외지역에서 너무 교통환경학군에 매몰되지 말자!
-지역간 비교 평가
1-땅의 가치를 기준으로 급지가 다를때, 땅의가치를
넘어서는 선호도가 있나!? 그렇게 판단하면 된다!
그리고 동일하게 마지막 단계인 가격그래프 확인하는 프로세스.
2-다 입지가치 똑같은데 가격이 너무 차이
나는 이유를 알수있게! 수치로만 파악할 수 없는 것은
꼭!!! 임장 통해 확인해야한다.
3)상급지 구축vs하급지 신축
땅의가치 이기는거 있나? 있어서 비슷하면 내 선택!
뉴타운이라고 무조건 여기!!!는 아니다
추가 플러스적 선호요인까지 확인하자!!
4)서울vs경기도
이 부분이 정말 너무!!!!!! 그동안의 많은 고민이
정리됐습니다! 수도권 4급지 투자 해야 할것같은데 그래도
서울 4급지 낮은 생활권이 나을까...ㅠ
고민했었는데 이렇게 가치 판단 해야겠다!!!
할 수 있어서 머리가 맑아 졌습니다!
최종 투자 의사 결정 과정
공부만 하지말고 결과로 만들어 투자를
꼭 했으면 좋겠다고 말씀 하시며 시작한 파트!
전고대비 하락률,전세가율,비교평가한뒤 교집합.
-지역 내 투자의사 결정 과정
고점 대비 하락률 투자금을 기준으로 단지를 추린뒤는 꼭!!!!!!!!
가격을 빼고 비교평가 하고 가격을 입혀서 보자!
비교평가 잘하고 갭만보고 투자 의사결정 하지 말자!!!
-지역 간 투자의사 결정 과정
지역내에서 햤던 프로세스를 지역간으로 비교하여
교집합 안에 들어오는 단지들을 가지고 진행하자!
비교 평가를 위한 앞마당 관리
가치와 가격을 두고봤을때 앞마당
관리는 잘 변하는 가격을 관리 하는것!
시세트레킹은 내 앞마당의 가격을
기록하고 추척하는 행위다!
자주하면 자주할수록 좋은 시세트레킹은 하는게 중요하다.
튜터님도 실전반와서 엑셀시트에 시세트래킹 리스트 만드셨다고..?
인간미가 있으시긴 하셨다..
실전반와서 하는 사람 그게 바로 나..
이제 만들기 시작해서 지난날의
내가 너무 미운데 이제라도
정신 차리고 하는게 너무 다행이다..
***적용!!***
트레킹만 하지말고 줄글로 시세흐름 분석까지 하고
싸다고 생각되는 단지 적어보기 꼭 하자!
교안처럼 꼭! 꼭! 꼭!!!!!!
(색갈 변하는 양식 찾기!!! 월부카페 만세)
확언 하는게 아닌 선명하게 그렇게 된다고 앎의 단계
올라간 시장에서 두려움을 느끼기 보단 강남이
70년 전에 사막같았다가 지금의 모습이 된것처럼,
나의 미래도 서울에 등기치고, 경제적 자유를 이뤘다는 것을
선언 하지말고, 선명하게 알아뒀음 좋겠다는 말씀.
어떻게 앎의 단계에 가려면 스스로에게 납득을 시키야 한다.
그 앎의 단계에 가려면 그에 걸맞는 행동들을 하자.
독강임투로 내 시간들을 채워가면
나는 알거다 앎의 단계로 나는 가고 있고,
나에 대한 선명함이 생기고있다!!
너무 기다렸던 강의 아직 모두 흡수 할순 없지만
임장과 임보에 적용하며 더 튜터님의 생각에 가까워지게 하겠습니다!!
비교해서 더 좋은 물건을 찾아 투자 할 수 있도록 강의 해주신
식빵파파 튜터님 너무너무 감사랑합니다!!
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