월부강의 수강 10개월, 수도권 4급지 30평대 2800만원 깎아서 매수 한 1호기[퓨미]

안녕하세요
꾸준히 열심히 오래하는 투자자
퓨미입니다.

저는 24년 1월 내집마련 기초반으로
월부 강의를 시작했습니다.
2,3월 내마중,열기 수강하고,
24년 4월 실전준비반을 수강하면서 
임장,임보를 제대로 알게 됐는데요!

"배운대로 늘려간 앞마당 6개"

실전준비반에서 배운대로
수평적,수직적 비교평가를 할 수 있는
6곳 아는지역을 한 달 하나씩 늘려 갔는데요!

24년 4월 부터 수도권 2급지,서울 4급지 2개
수도권 4급지 2개,수도권 5급지
만들고 마지막 10월,
갔던 곳을 한번 더 임장하며,
6개 앞마당을 만들게 됩니다.

내가 투자 할 수 있는 생활권이 우선순위 중하네..?

앞마당 6개중에 수도권 상급지는 
단 하나의 단지도 투자금
범위에 들어오지 않았고..ㅜ

서울4급지 한곳, 수도권 4급지 한곳은
서울수도권 몇 안되는 천지개벽
할 정도로 공급이 집중된 곳이어서
싱글투자자인 저로서는 리스크대비가 
어렵고 전세가가 낮아 투자금도 맞지 않아
후보단지 비교평가에서 소거하게 됐습니다..ㅠ

그렇게 남은 
서울 4급지, 수도권4급지, 수도권 5급지!
후보 단지중 수도권 5급지는 
선호 생활권 선호단지,
다른 두 4급지는 후순위 생활권,
중하선호로 후보 단지가 되더라구여?!

실전반에서 배운대로 비교평가 해보고
단지대 단지를 두고
수도권 4급지는 강남 접근성 30분 가치차이,
서울4급지는 업무지구 품은 가치가 있어,
수도권 5급지가 선호단지라도
두 지역 후보단지가 더 
내 돈을 믿고 넣을 수 있겠다! 싶었습니다.

그래서 서울 4급지, 수도권 4급지
두곳을 집중 적으로 전수 조사하고
후보단지를 전임하고 매임합니다.

쉽지 않았던 협상과정 

날라가는 물건들

'사겠다는 마음으로'가 아닌 진짜 
살거니까 등기부등본 떼달라,
이거 얼마 빼주실수 있냐. 여쭤보고
중도금 이만큼 해드리면 
이렇게 해주실 수 있는지
배운대로 죄다 협상 해봅니다.

저 이거 사고 나면
부모님 집에서 나와야 되는데, 
사장님이 천만원 빼주시면 
저 고시원 안 들어가도 된다고 하면서
(물론 이쁜 거짓말 이지만,,,)
협상 카드 없는건 이렇게 떼도 쓰고 했는데요,,,

서울 4급지 복도식 방두개 동향이 1등 이었는데,
4년전 올수리에 외부 샤시도 되어 있어서
안 깍이더라도 전고 대비-20%가격이기에
그대로 매수해도 됐지만,

더 싼거 있나 찾으려고
주변 부동산 모든 곳을 돌아 다녀보니
전세 손님 없다는 말씀을 하셔서,, 
전세 못 맞추면 어쩌지 무섭더라고요..

그래서 주인전세를 조건으로
천만원 네고를 요청 드렸고,
(주전만 되면 안 깍여도 사자 생각했어요ㅠ)
매물코칭이 없으니, 가진 기회를
모두 활용 하고싶어서.

실준반 4강 오프강의에서
너나위님께 싸인 받으면서
곧 가계약금 넣을 것 같다고 말씀 드렸고
단지 물어봐주셔서 와라락 말씀 드리니.

"단지 선호도 높지 않은 건 알죠?
그래도 서울 아파트 사는게 어디야 
오래 보진 말고 나중에
팔고 더 좋은거 산다는 생각으로 사세요"

이렇게 말씀 해주셨습니다..!
그래서 서울4급지 이 매물 진짜 사고 싶었는데,,
전세를 못 맞출것 같아서 
주전 고집하다가.. 날아 갔습니다.. 
(그 단지 전세가 아직도 안빠지고 있더라구요)

그때 진짜 정말 너무 속상했는데..진짜..

강의tf 오프회의중에 사장님 전화 받고
우울해 하니까 우리 강티즈가
물건 여러번 날리면 이제 곧 이다!!
퓨미님 더 좋은거 찾을 수 있다!!
응원 해주셔서 다시 심기일전하게 됩니다.

전세 안 도는데 

여기 전세 줄었네? 뭐지?

후보단지 전세가 줄어 든걸 보고 바로 전화해서

사장님 거기 전세 손님 좀 와요??
그 구에 00동이랑 00동은
전세 손님 아예 없다고 하시던데..!!

"여기 고등학교랑 중학교가 좋고
초등학교 가까우니까 이제 전세 돌쯤이에요.
이 시기엔 여기 동네 전세 많이 찾아요ㅎㅎ
손님 포기 한줄 알았는데!?
손님이 협상하던 그 매물도 어제 나갔어요~"

(가격을 낮춘지 얼마 안된 제 2등 매물 
수리비만큼 깍고 싶어서
무르익어서 더 깍을거 생각하고 2주
뒤에 전화 드리려고 했던 물건인데
나갔다고 이야기 듣고 2등 마저도
없어지다니... 절망했어요 ㅜㅜ)

“근데 손님 저번에 본 단지 옆 00단지에
2년전 주인올수리 물건 호가보다 2천 깍인 거
거래 불발 됐는데 보실래요??”

호가는 급매가 아닌데 수리상태
비해 싼 물건이 튀어 나옵니다.

그런데..
00단지는 원래 봤던 2등 단지보다
구조가 아쉽고, 지하주차장도 연결 안 되서인지,
전고점이 원래 2등 단지보다 2천 낮아서, 
불발된 협상가보다 1500만원 
더 낮아야 전고점대비 -20% 였는데요.

그렇지만 그래도 수리상태가
얼마나 좋은지 보자!
가격 더 깍아보지 뭐~~~
생각하고 바로 다음날 매물을 보러 갑니다.

결국 조건이 좋은 것이 

나한테 일등

 

말씀 하신 물건은 수리 상태가
정말 최상이었어요..
이 단지도 후보 단지였고, 
목표매수가 보다
높은 가격이라 고민 됐지만,

결국 2등단지 매물을 목표매수가로 
사도 수리비가 들고 전세를 두려면
세입자를 수리 후 입주라는 조건에 맞게 
구하기 힘들고 전세를 맞추는게 쉽지 않은데

수리상태가 최상의 좋은 물건,
생활권, 단지 선호도 낮지만
수도권 30평대 아파트, 강남1시간 이내에
내가 가진 투자금 중
할 수 있는 최선 이라는 생각에

n년간 오르지 않아도, 
가격 5천 빠져도 버틸수 있겠다. 
이 상태에 이 가격이면 괜찮다!!!는
확신이 들었고, 더 싸지게
협상을 진행 해보는데요.

매도자가 신축입주 해야하는 상황인 걸 알고
급하니까 수리 이렇게 잘 되어있어도
호가보다 2천 내렸을거란 생각에

매도자분 신축 입주기간 지나서
급하신것 같은데
천만원 더 협상을 부탁드리고
집으로 돌아 왔습니다!

강의TF환경에 있었고,
질문할 수 있는 기회가 있을때 식빵파파튜터님께
보고 온 단지의 가치에 대해 여쭤 봤는데요!

퓨미님 임장 다시 

해야 겠는 데요??

제가 판단한 가치에 대해 말씀 드리고
“잘 봤네요 퓨미님 잘 판단한 것 같아요~”
라는 말씀을 듣게 되었어요...

정말 꿈만 같았습니다..

"퓨미님 OO구 임장 다시 해야 할 것 같은데요?
투자해야죠 퓨미님. 임장지 선호도 판단이
이렇게 불완전 하면 어떡해요.
제대로 진짜 눈에 불켜고 봐야돼요."

TF회의때 튜터님께 이렇게 말씀듣고 
10월 실준을 같은 임장지를 다시 가자는 
결정을 했거든요ㅜㅜ

가치판단이 불완전하다는 말씀듣고
진짜 난 뭐하고 다닌 걸까..
그 여름 뻘뻘 땀 흘리면서 돌아 다녔는데
제대로 된 가치 파악도 못했구나..

자책하고 우울 했지만!!
튜터님이 제가 잘 됐으면 하는 마음에 
해주신 말씀에 감사함을 느끼고
더 몰입해서 10월 같은 지역 
다시 임장 하면서 가치 판단해서 여쭤보고
잘 판단한 것 같다는 튜터님 말씀에
너무 기쁘더라고요,,,ㅜㅜ

(우리 식빵파파튜터님 정말 감사합니다…❤️)

끝까지 모든 협상카드를 써서 협상해보기

 

다음날 바로 사장님께 전화가 옵니다!
"매도자가 5백만원은 깍아 주신대요!
이러면 호가보다 2500만원 깍인거에요
결정 하셔야 돼요 손님, 이거 전세도 진짜 
잘 나갈거에요!!"

계속 조급하게 만드시는 사장님이었지만,,!
등기부등본에서 대출금이 있던 걸로
한번 더 협상 여쭤봅니다.

"사장님 매도자분 대출금 만큼 중도금 되는데
이자 아끼는 비용보단 적게해서
500만원 더 협상 해주실 수 없나요??"
(결국 처음 말한 1천 깍아주십사..^^)

그렇게 500만원까지 안되고
300만원을 더 깍아
최초호가 보다 2800만원이 깍여
전고점 대비 하락은 18.5%지만,

수리상태, 전세 세팅하기 
조건이 좋은 물건이니
이게 지금 나한테는 일등이다!! 
확신하고 매수를 결정하게 됩니다.

계약서 특약을 조율하고,
가계약금을 보냈고
바로 전세도 올리고 사장님한테 
2주 뒤에 다른곳도 올리겠다고
배운대로 말씀도 드리고
1호기 매수는 완료됐는데..!

퓨미님 세입자 입주 기간이 

너무 짧은데요??

가계약금 입금하고 특약정리도 잘했다고
생각 했어요. 튜터님께 특약 사항 보여드렸는데,

"퓨미님 근데 세입자 입주 가능 
기간이 2주밖에 안 된대요?
이거 너무 짧아요 수요가 너무 좁아지는데요??
더 늘릴 수 없어요???"

앗!!!! 2주가 짧은 거구나....!!
부동산 사장님 말씀만 너무 철썩 같이 믿었나??
그 쯤에 학교때문에 전세수요 사람이
많다는 말을 들었다 보니 그게 짧다고 생각
못 해서 특약정리 문자받고 입금했는데,
등골이 오싹 해지더라고요...

그래서 이미 서로 합의 한 특약이지만
계약서 아직이니까...

매도자분 신축입주 빨리 하시는게
더 낫지 않으시냐, 
매도자분 아이가 다니는 초등학교
학사일정 찾아서 졸업식 일자 

사장님께 알려 드리면서
아이 졸업하고 바로 가시는 걸로 가능하실지
여쭤봐달라고, 입주 가능 기간이 짧아서
수요가 좁아 질까 염려되는 점을
너도 좋고 나도 좋게 이건 어떨까요~?

이렇게 요청 했는데,

다행히도 매도자분이 요청을 수락 해주셔서
 입주 기간도 잘 확보하게 됩니다:)

가계약금 입금했어도 
상황에 따라 특약을 조율 할 수 있구나 
알 수 있었고, 입주기간 2주는 
너무 짧다는 걸 알아 갈 수 있었어요!

아니 왜 먼저 

그런말을 했어요!!

매매 가계약을 하고 거의 바로
TF오프만남이 있었는데요.
튜터님이 전세 얼마에 올렸냐 하셔서

"사장님이 좀 높게 올려도 된다고해서 
사장님이 생각하신 높은 가격에 

올렸긴한데 손님 붙으면 천 더 낮춰도 되니까
빨리 빼주세요~ 라고 했습니다. 
근데 사장님이 안 낮춰도 나갈거라고 
하시더라고요!"

"낮춰도 된다는 말을 왜 해요 퓨미님!
그런건 나중에 말해도 되는데, 
먼저 말 할 필요없어요..
투자금 남으면 좋은건데!
사장님이 안 낮춰도 된다고
잘 짤라주셨네 ㅋㅋ"

튜터님이 이렇게 말씀 해주셔서 
아~! 일단 좀 안 나간다 싶으면 
까야 하는 패였구나,,,!
또 배웠습니다...ㅎㅎ
전세가 결국 천만원 빼서 나갔거든요 ㅋㅋ

퓨미님 잔금치면 00만원 그냥 나가는 거에요

전세를 올리고 몇일이 지났을쯤
우리 강티즈 쟈부쟈 반장님께서
전세 어떻게 되고 있냐고 전화 주셔서
지금 여러사람 보고 가고 있는데
계약 까지 이어지지 않고 있다고 말씀 드리니,

"사장님한테 왜 계약 안된건지,
퓨미님이 맞춰 줄건없는지 확인하고,
기다리지 말고 적극적으로
상황 대응해야 돼요 퓨미님,
잔금치면 진짜 몇백 그냥 나가는 거에요!"

반장님의 조언대로

바로 또 부사님한테 전화해서
마치 반장님의 아바타가 되어
똑같이 말씀드리고 저 진짜 빨리 빼야 된다고 
신신당부하니, 알겠다.. 걱정 말라..(징글징글)
내일 또 예약 잡혀있다는 답 듣고
전화를 끊었습니다...!

보러오는 예약이 있다는 이야기 
듣고 전세 손님 잘 돌고 있는지 파악하고, 
주변 전세시세를 파악하면서 2주되면 
어느 부동산에 전세 뿌릴지 
체크 해보고 있었는데...!!

다음날 보러 오신분들이
전세금 천만원 낮추면 계약하겠다고 하셔서
바아아아로 오케이~~~!!! 하고
가계약금을 입금하고 10일만에
전세까지 빠지고 
우당탕탕 1호기를 해냈습니다!!

투자금이 있는 상태로 공부를 시작했던터라
조급하게 결정 한 건 아닐까 생각해봤는데요.

강의에서 배운대로 했다고 생각되더라구요..!

강의에서 제가 가진 종잣돈으로는
수도권 4급지를 보라고 해주셨고,
비교평가할 수 있는 
앞마당 6개 만들면 투자하라고 
해주셨고, 깍아 보는 노력, 
전세 세팅할때 해야하는 가이드
전부 강의 대로 했고.
강의비 몇배에 해당하는 금액을
협상도 했구요ㅎㅎ

많이 물어보지 않고,
안 된다고만 생각하고,
아무것도 하지 않았으면,
아무것도 얻어지는게 없었을텐데,

전세 보러오는 사람없으면 
전세 반응 오는 후보단지를 찾았고,
목표매수가 보다 높으면 깍으려 했고,
여러 후보단지가 있어 날아가도 
다음 스텝을 밟을 수 있었고,
배운대로 적극적으로 수용하고,
할 수 밖에 없는, 해야하는 환경을
만들고자 노력하고 실행했기에

공부한지 10개월만에
1호기를 할 수 있었던 것 같습니다..!
당연히 제가 잘해서가 아니라
스승님과 동료 분들이 있어서 가능했어요.

곁에서 항상 응원주신 우리 강의TF
이루 말할 수 없을 만큼 
너무 존경하고 사랑하고 감사한
자모멘토님,보이멘토님,식빵튜터님,부쟈반장님,알이님,먀먀님,꼬잉님
(우리 강티분들 닉네임 쭉 쓰면서투터 
눈물이 고이네요 안 믿으시겠지만..ㅜㅡㅜ
인증하라고 하시겠지만..그건 못해요..)

강의수강 함께한 
내마중 무적조,열기조,열중조,서투기 뽀개조,신투기 일사천리조,실준 되어조
같이 무더운 여름 자실했던 태무 수지조 동료분들

첫 실전반 큰 가르침 주신 
존경하고 사랑하는 프메퍼튜터님과
우리 메퍼미니미들..그리고 뚜하조장님 ㅠㅠ
다들 정말 감사하고 사랑합니다.

잘 심은 씨앗 잘 지켜서 잘 수확 하겠습니다!

부족한 글 끝까지 귀한 시간 내서 읽어주셔서 
너무 감사합니다!!

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