식빵파파님 강의를 작년 12월이후 세번째로 듣는건데
왜 아직도!! 이렇게 비교평가가 여전히 어려울까, 반성해보고 있습니다.
연습을 많이 안해서 그런가봐요 ㅠㅠ
모든 비교평가시 표를 만들어서 하지는 못해도 어느 정도는
식빵파파님 강의에서 배운 내용을 기본적으로 머릿속에 떠올리며 비교평가 해보고 있습니다.
전에 들었던 강의에서 새롭게 추가해주신 예시 단지들도 좋았고
최근 수도권 시장의 급격한 변화를 강의에 풀어서
오르지 않은 곳, 저평가 된 곳을 찾아가야 한다고 강조해주신 점도 정말 좋았습니다.
이미 오른 곳 그만 쳐다보고
배운대로, 오르지 않은 곳을 찾아가야겠다는 다짐을 다시 해보게 됩니다.ㅎㅎ
투자는 가치 대비 싼 것을 사는 것, 그리고 기다리는 것!!
이것을 다시 한번 생각하며 1등뽑기를 다시 해보겠습니다.
지역내 비교평가
- 땅의 가치가 높은 곳은 강남접근성 차이가 크지 않기 때문에 학군과 환경의 비중이 좀 더 높고,
땅의 가치가 낮은 곳은 생활권별로도 강남접근성 편차가 크기 때문에 교통이 훨씬 중요.
- 지역내 비교시 먼저 생활권 위상을 생각해본다. 강남접근성 차이를 보고 그 차이를 극복할수 있는 환경과 학군을 가졌는지 본다.
- 마지막 검증 단계에서 그래프 붙여서 비교해본다. 전고점 왜곡이 있거나 전고점이 안찍혀 있으면 전세가로 비교!!
- 전고점 왜곡 : 그래프는 보조적인 지표이고 현장에서 내가 확인한 가치가 가장 중요하다. 내가 생각한 가치와 전고점이 다르다면, 전고점을 믿는 것이 아니라 주변에 비슷한 가치의 단지 전고점 + 전세 가격 (실사용가치) 확인
- 가치가 비슷한 단지라면 둘 중 어디가 더 좋은지 등수를 매기려고 하기보단 비슷한 가치 가진 단지 중, 지금 가격 & 매물 조건을 고려해서 나에게 더 맞는 단지 선택.
- 상위생활권 20평 vs 하위생활권 30평 : 강남접근성 차이가 있다면 그걸 극복할만한 환경, 학군+큰 평형 메리트가 있는지
동특
- 입지3요소 넘어서는, 동특이 강한 지역
1) 외부 수요를 끌어오는 학군지 : 평촌, 중계
2) 수도권인데 지방 특성 강한 곳 : 인천(송도), 부천(옥길 범박)
지역간 비교평가
- 대전제는 비싼건 비싼 것끼리, 싼 건 싼 것끼리 . 수도권은 같은 급지끼리 비교..
- 그래도 다른 지역끼리 비교평가 한다면....
1) 땅의 가치가 다르다면, 입지를 넘어서는 단지 선호도를 가지고 있는가?
2) 땅의 가치가 비슷하다면 지역내 단지 선호도는 어떤 아파트에 있나?
투자의사결정과정
- 현재 시장은 2018-19년과 비슷하다 : 좋은 곳은 단기간에 가격이 많이 오름. 당시 기준으로, 좋은데 가격을 많이 오른 곳을 산 경우보다, 덜 좋지만 아직 오르지 않은 곳 산 경우가 수익이 더 크다. => 아직 안 오른, 덜 오른 곳에 투자해야 한다.
- 지금 시장에 맞게 투자 의사 결정을 내리기 위해서는
1) 전고점 대비 하락률
2) 전세가율
3) 비교평가
-> 이 세가지 기준/과정을 통해 교집합인 단지를 찾는다. - 지역에서 투자 가능한 단지 파악 (전고점대비 하락률, 전세가율, 투자금 => 전수조사 필수!)
한 후 비교평가를 통해 가치를 파악하고 투자 의사 결정!!
최종 투자 결정 단지 선정이유와 투자 여부를 반드시 정리해둔다.
- 내가 이 단지를 왜 선정했는지 남들에게 설명할 정도가 되어야 실제로 확신을 갖고 투자할 수 있다.
- 마지막 매물 정보 정리, 저환수원리 충족 여부 확인, 현재 보유 물건 포트폴리오까지 고려해서 정말 투자 할건지 말건지 생각을 정리한다. 투자를 할 수 없더라도 투자결정단계까지 가봐야 통찰력이 쌓인다.
오른 곳들 많지만 여전히 수도권은 싸고 투자 기회가 열려 있다!
투자는 가치 대비 싼 것을 사는 것, 그리고 기다리는 것!!
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