공부하고 행동하자!! 공행입니다.
이번 4강 식빵파파 튜터님의 강의내용은 제게 큰 의미가 있는 강의였습니다.
제가 월부에 와서 가장 어려웠던 부분이 임보.. 그중에서도 비교평가 였기 때문입니다.
너무 좋은 강의 였고 이제 잘 복기해서 체득하는 시간을 가져보겠습니다.^^
“단 한 장도 생각이 없는 장표가 없도록'
“과제처럼 쓰지 않는다”
"연애를 한다는 느낌으로”
[깨]
이 말씀이 임보에서 얼마나 중요한 내용인지 가슴에 와 닿았다.
단순히 숫자, 그래프 등 데이터만 넣어서는 투자에서 활용할 수 있는 데이터가 될 수 없다.
아직은 데이터를 넣는 것만으로도 시간이 오래 걸리고 힘들지만
당장은 단 한줄이라도.. 다음에는 두줄 세줄 네줄..
데이터를 볼때 내 생각을 넣는 습관을 꼭 들여야한다.
새로운 지역, 단지에 대한 호기심
새로운 내용을 알게 됐을때 느끼는 즐거움
[적]
뉴스를 볼때 칼럼을 정리할때 임보를 쓸때 내 생각을 넣자
내 생각을 넣을때 궁금한게 생기면 한 단계 더 들여다 보기
강의자료에 있는 튜터님의 장표를 좀 더 꼼꼼히 살펴보고 BM 하자
“여전히 싼 곳이 있고 투자의 기회가 있는 서울 수도권”
[깨]
서울 외곽은 아직 전고점 대비 하락률이 -20%이상인 곳이 많다
이미 올라 비싸진 지역은 다음 기회로 넘기자
좋은데 아직 오르지 못해 기회가 있는 지역을 찿아보자
“비싼 건 비싼 것 끼리, 싼 건 싼 것 끼리 비교”
"수도권은 같은 급지끼리 비교"
[깨]
기본은 같은 급지끼리 비교
“정밀한 비교평가를 위해 지역별 특징을 고려한 비교평가를 하자”
땅의 가치가 높은곳 : 교통 + 환경 + 학군
땅의 가치가 낮은곳 : 교통 > 환경 + 학군
[깨]
땅의 가치가 높은곳은 교통보다 학군, 환경의 비중을 높게 봐야한다.
땅의 가치가 낮은곳은 교통이 중요하다.
"이 지역에 사는 사람들은 아파트 거주를 결정할 때 어떤 요인을 중요하게 생각하는지
접근 가능한 업무지구는 어디인지, 몇 호선이 지나가는지 알아보자"
[깨]
비교평가 주요 항목 : 학군, 환경, 강남 접근성
“땅의 가치가 높은곳 끼리 비교시
oo분 강남접근성 차이를 극복할 수 있는 환경과 학군을 가지고 있는가?”
“부동산은 인문학이다 .
비교평가는 공식이 없다.
나라면 어디를 선택할 것인가?”
“앞의 과정을 통해 비교평가한 후 그래프는 마지막에 검증차원으로 접근하자”
"전고점이 없어 선호도를 알 수 없을 때는 실사용가치인 전세가격을 확인하자"
“너무 깊이 파고들어 단 하나의 1등만 있어야 하는것은 아니다”
[깨]
학군, 환경(주변상권 + 연식), 강남접근성 비교
“강남접근성을 이기는 동네 특성(동특)을 가진 지역"
외부에서 수요를 끌어올 만한 힘을 가진 학군지
지방 성격을 가진 서울 수도권 지역
“땅의 가치가 다르다면 땅의 가치를 넘어서는 단지 선호도가를 가지고 있는가?”
"뉴타운 신축이라고 무조건 좋은것은 아니다.
땅의 가치를 넘어설 수 있는 요소(자체업무지구)가 있는지 확인하자"
[깨]
무조건 땅의 급지만으로 단지의 가치를 판단하지 말자
“지금 시장에 맞는 투자 물건을 찾고 투자 의사 결정을 내리기 위한 3가지 요소”
전고점 대비 하락률(-20%)
전세가율(60%)
비교평가
[깨]
비교평가를 공부만하고 끝내지 말자
투자에 연결해서 결과를 내자
갭만 보고 결정하지 말자
가격을 떼고 보자. 그래야 가치를 볼 수 있다
“지역 내에서 1등을 뽑았다면 같은 투자금으로 투자의사결정 할 수 있는 다른 지역의 단지는 없는가?”
“최종 선정 이유를 저환수원리에 근거해서 설명할 수 있어야 한다”
“종합적으로 고려했을때 투자를 결정할 지 안할지에 대해 기입한다”
[깨]
투자를 할 수 없더라도 반드시 투자결정단계까지 정리하자
비교평가를 습관화 하자
“임장을 투자와 연결시키기 위해 매월 1회 내 앞마당의 가격을 시세트래킹 해야한다”
[적]
매월1회 시세트래킹 하자
매매가 : 4층이상 가장 싼가격
전세가 : 실제 거래된 가격
< 시세트래킹 대상추출 >
전체 랜드마크
생활권별 랜드마크
생활권별 단지 1~개(중간 선호도 단지)
변화를 느낀다면 전수 조사한다.
여기에도 내 생각을 넣는다.
단지별 / 금액별 구분해서 시세트래킹 한다.
여기까지 복기를 마무리 했습니다.
마지막으로 식빵파파님이 강의를 마치시며 당부하신 내용을 정리하며 마무리 하겠습니다.
“꿈꾸는 단계에서 아는 단계로 넘어가면 두렵지 않습니다”
“꿈에 걸맞는 행동을 하나씩 해 나가세요”
“독서조금 시세조금 임장조금.. 조금씩이라고 해 나가세요”
“공부로 끝내지 말고 반드시 결과를 만들려고 노력하세요”
“이 고통스러운 순간들이 필요합니다. 이 시간이 쌓이고 쌓여 무르 익어야 합니다”
“절대 포기 하지마세요. 지금까지 노력 해오신 것들이 0 이 되지 않도록..”
포기만 하지 않는다면
조금이라도 어제보다 나아진다면
언젠가 원하는 곳에 도달할 것이라 믿습니다
감사합니다.
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