수익 vs 수익률. 무엇이 더 중요할까? 당연히 수익이 더 중요합니다.

수익 vs 수익률에 관하여

단지분석, 비교평가, 투자 결론 등을 내리다 보면 ‘이 아파트에 투자했을 때 수익률은 얼마일까’ 라는 부분을 한번 쯤은 검토하게 됩니다. 그래서 그런지 수익률은 자주 보고 익숙한 면이 있는데 이 투자로 벌어들일 수 있는 수익(또는 수익금) 자체는 잘 생각해보지 않게 되는 것 같습니다.

하지만, 수익률보다 수익이 중요합니다. 아래에서도 설명하겠지만, 수익은 목표이고, 수익률은 수익을 최대화 하기위한 수단일 뿐입니다. (수익률이 중요하지 않다는 얘기는 아닙니다~)

수익이 더 중요한 이유, 그리고 수익을 최대화 하려면 어떻게 해야하는지에 대해서 한번 다뤄보려고 합니다.

수익(수익금) 그 자체가 수익률보다 당연히 중요합니다.

다음과 같은 사례를 먼저 생각해 봅시다.

두 사람의 투자를 정리해보면 아래와 같습니다.

분명 투자자 B가 열심히 해서 높은 수익률을 냈습니다. 하지만 두 투자자의 순자산 차이는 투자 전 3.4억에서 3.5억으로 더 벌어졌습니다. 두 투자자가 계속 이런식으로 투자를 한다면 두 사람의 순자산 차이는 계속 벌어질 수 밖에 없습니다.

다시 생각 생각해봅시다. 우리는 높은 수익률을 내는 것이 목표일까요? 아니면, 우리가 비전보드에 목표로 한 순자산에 빨리 달성하는 것이 목표일까요? 그렇다면 어느 투자자가 경제적 자유를 더 빨리 달성할까요?

위 사례의 차이가 어디서 오는지 보겠습니다. 다들 아시다시피, 첫째는 매매가 상승분입니다. 투자자 A의 아파트는 1억이 올랐고, 투자자 B의 아파트는 9천만원이 올랐습니다. 하지만 더 근본적인 이유는 바로 투자금입니다. 투자자 A가 더 큰 투자금으로 10억짜리 아파트에 투자할 수 있었기 때문입니다. 

여기서 하고 싶은 이야기는, 투자자는 순자산 최대화를 목표로 하는 것이며, 순자산 최대화에는 “수익률” 뿐 아니라 “투자금”도 굉장히 중요하다는 것입니다.

이부분에 대해서 투자금이 크니까 당연한 것 아니야? 라고 생각하실 수 있습니다. 순자산의 차이를 가져오는 요소들에 대해서 아래에서 조금 더 세부적으로 살펴보겠습니다.

순자산 공식

내 미래의 순자산은 다음과 같은 방식으로 결정됩니다.

예를 들어, 현재 투자금(종잣돈) 1억을 10%의 수익률로 10년간 보유한다면 내 순자산은 다음과 같이 2.6억이 됩니다.

(수식이 나왔지만) 결국 내 미래 순자산은 (1) 현재 투자금, (2) 수익률, (3) 투자기간, 오로지 이 세가지 요소에 의해서만 결정됩니다.  다시 말해, (1) 투자금이 클수록, (2) 수익률이 높을수록, (3) 투자기간이 길수록 내 미래 순자산 가치는 높아지는 것입니다.

그렇다면, 순자산을 결정하는 각각의 요소 중 어떤 요소들이 더 중요할까요? 각 요소들이 2배가 되었을 때 내 미래의 순자산이 어떻게 변하는지 봅시다.

미래의 순자산은 투자기간이 2배가 되었을 때  6.7억으로 가장 크고, 순차적으로 수익률과 투자금이 각각 2배가 되었을 때 6.2억과 5.2억으로 커집니다. 즉, 내 미래 순자산가치에 미치는 영향은 투자기간, 수익률, 투자금 순으로 중요한 것입니다. (수학적으로도 당연히 값에 미치는 영향은 지수(투자기간)가 가장 크고, 다음으로 지수의 밑(수익률), 지수가 없는 항(투자금) 순으로 중요도가 정해집니다)

다만, 앞으로의 논의에서는 투자금과 수익률에 대해서만 따져보고, 투자기간에 대해서는 맨 뒤에서 살짝만 더 다루겠습니다. 투자기간은 결국 시간가치가 들어가고, 투자자 개인의 노력으로 어찌할 수 없는 부분으로 본 글의 논지를 해친다고 생각되기 때문입니다.

여기서는 앞서 드린 내용을 수치를 통해 조금 더 구체화 하였습니다. 즉, 수익률은 순자산 최대화를 위한 하나의 변수일 뿐이며, 순자산 최대화에는 수익률과 투자금이 모두 영향을 미친다는 것입니다. 투자자는 투자금과 수익률이라는 두 개의 변수를 이용해 순자산을 최대화 해야합니다.

부동산 투자에서의 수익률

다른 투자대상과 비교해서 부동산 투자에서 수익률이 가지는 의미를 생각해 볼 필요가 있습니다.

첫번째, 부동산의 가격은 시장흐름에 따라 다 같이 움직이는 경향이 상대적으로 강합니다. 다시 말해, 개별단지에 따라 가격이 다르기 움직이는 경향보다는 시장전체 흐름에 따라 모든 단지의 가격이 다 같이 움직이는 경향이 상대적으로 강합니다. 

예를 들어, 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있는 다양한 요인들(이자율, 공급량, 유동성, 국제정세, 수요, 심리, 국가정책 등)의 변동에 대해서 서울 상급지의 선호 아파트부터 같은 생활권역 내에 있는 경기도 하급지 아파트까지 가격이 다 같이 움직입니다. 먼저 오르는 단지와 늦게 오르는 단지가 있지만, 그리고 더 많이 오르는 단지와 덜 오르는 단지가 있겠지만, 다른 단지가 오를 때 홀로 떨어지는 아파트는 그리 많지 않습니다. 지난 상승장에서도 전반적으로 이와 같은 시세흐름을 보였습니다(지난 상승장에서 가격이 떨어진 비선호 아파트를 여러분이 투자할 리는 없다고 생각하겠습니다). 위에서 예로든 사례에서도 투자자 B가 투자한 단지가 30% 오르는 동안 투자자A가 대충 투자한 단지도 10%는 오른다는 의미입니다.

이해를 더 돕기 위해 주식과 비교해보면, 이자율이 상승했을 때 주가가 오르는 산업과 종목이 있다면 반대로 떨어지는 종목도 있습니다. 인구가 감소하면 불리한 종목이 있지만 아무 영향도 없는 종목도 있습니다. 즉, 주식은 이처럼 시장 전체 흐름뿐만 아니라 각 종목의 개별성도 강한데 비해 부동산의 가격은 개별성이 낮습니다(전문적으로는 ‘체계적 위험’이 높다고도 할 수 있습니다).

두번째, 부동산 투자에서 투자 이후 과정에서는 수익률을 운용하기가 어렵습니다. 아시다시피 부동산은 사고팔기가 용이한 자산은 아니며, 금액도 크고 취득세나 양도세 등의 거래비용도 많이 필요합니다. 1호기의 수익률이 낮다고 해서 1호기를 팔고 더 높은 수익률을 줄 수 있는 2호기를 쉽게 살 수는 없다는 의미입니다. 이 때문에 부동산의 수익률은 내가 투자하는 시점의 투자금과 투자 이후 시장상황에 따라 올라가는 부동산의 가격에 의해 정해집니다. 최고의 수익률을 안겨다 줄 부동산에 투자하기 위해 열심히 노력할 수는 있지만, 투자 이후에는 수익률을 높이기 위해 내가 할 수 있는 노력들이 많지 않다는 의미입니다.

다시 한 번 주식과 비교해서 설명하자면, 주식은 환금성이 높기 때문에 시장상황에 따라 수익률이 낮은 자산을 팔고 수익률이 높은 자산으로 갈아타는 등의 방식으로 포트폴리오 수익률 관리가 가능한 반면, 부동산은 그렇게 하기 어렵다는 것입니다.

여기서 하고 싶은 이야기는, 부동산 투자에서 최대의 수익률을 안겨다 줄 투자물건을 찾기 위해 최선을 다 해야 하는 것은 맞지만, 투자 이후의 수익률 중 상당부분은 시장에 의해 결정되는 수익률이기도 하다는 점입니다.

그렇다면 우리는 왜 수익률을 중요하게 생각할까요?

부동산 투자에서 수익률을 강조하는 이유

우리는 더 많은 수익률을 가져다 줄 단지에 투자하고자 매달 임장도 열심히 하고 임보도 열심히 쓰고 있습니다. 우리가 부동산 투자에 있어 이처럼 수익률을 강조하는 이유는 한정된 투자금 때문이라고 생각합니다. 위에서 미래 순자산가치에 영향을 주는 요인으로 투자금, 수익률, 투자기간을 말씀드렸습니다. 여기서 (i) 투자기간은 내가 어찌할 수 있는 부분이 아니고 (ii) 투자금은 현재 나에게 주어진 상황(상수)이므로 (iii) 결국 수익률을 높이는 것이 나의 미래 순자산가치를 높이는 방법입니다. 그런데 여기서 우리는 ‘투자금이 더 많았더라면?’ 이라는 생각은 잘 하지 않습니다. 투자금을 주어진 상황으로 생각하고 있기 때문인데, 이에 대한 생각의 전환도 필요하다는 이야기를 하고 싶습니다.

예를 들어, 지금 2억의 투자금이 있다면 이 투자금에 대해서 최대의 수익률을 줄 수 있는 매물을 찾아 투자하는 것이 맞습니다. 하지만 한 발 더 나아가, 2억이 아니라 3억이 있었다면 어디 투자할 수 있었을까라는 고민도 해봐야 하지 않는가 라는 것입니다.

다른 예로, 바라보고 있던 지역이 날아가 버렸다면 아직 오르지 않은 지역을 찾아보는 것이 맞습니다. 하지만, 내가 투자금을 조금 더 모아뒀더라면 그 지역이 날아가기 전에 투자할 수 있었다는 사실도 반드시 알고 있어야 합니다.

여기서 하고 싶은 이야기는, 수익률 처럼 종잣돈도 내가 바꿀 수 있는 요소라는 점을 생각해야 한다는 것입니다. 그동안 현재 내가 가지고 있는 투자금(종자돈)을 고정된 것으로 보고 이 종잣돈을 어디에 투자하는 것이 좋은지에 대해서만 고민해 보셨다면, 한발 뒤로 물러서서 내 종잣돈 자체도 변수로 보고, 더 큰 투자금이 있었다면 어디에 투자할 수 있었을지에 대한 고민도 해보아야 합니다. 이러한 고민을 통해 더 많은 종잣돈을 모으려는 노력을 할 수 있고, 더 많은 종잣돈이 있다면 더 빠르게 목표한 순자산에 다다르 수 있기 때문입니다.

하고 싶은 이야기

결국 이 글에서 저는 ‘종잣돈’을 모으는데도 최선을 다하자는 이야기를 하고 싶습니다. 

미래의 내 순자산가치에 영향을 주는 요소는 투자금(종자돈)과 수익률이 있습니다. 임장, 임보쓰기 등 월부에서 하는 많은 활동들은 수익률을 높이기 위한 활동입니다. 그런데, 수익률 못지 않게 나의 종잣돈 규모도 내 미래의 순자산가치에 미치는 영향이 크다는 사실을 인지해야 합니다. 따라서 우리가 매주 열심히 임장을 다니는 것처럼 종잣돈 모으기에도 최선을 다해보자는 것입니다.

수익률은 내 현재의 결정에 따라 미래에 정해지는 것입니다. 내가 열심히 임장해서 좋은 결정을 한다면 미래에 좋은 수익률로 돌아올 수 있습니다. 하지만 미래는 예측할 수 없기에 시장상황이 좋지 않다면, 또는 내가 안좋은 시장상황에서 매도를 해야만 하는 상황이 온다면 현재 아무리 좋은 결정을 내렸더라도 미래에 높은 수익률을 가져다 주지 못할 수 있습니다. 

반면, 종잣돈은 내 과거의 행동에 따라 현재의 투자처를 결정할 수 있는 것입니다. 즉, 내가 과거에 꾸준히 아껴쓰고 돈을 잘 모아온 행동만으로도 지금 현재 괜찮은 부동산에 투자할 수 있습니다.  즉, 투자자는 수익률에 비해 종잣돈에 대해서 더 많이 관여할 수 있다는 점입니다. 내가 투자할 수 있는 것 중에 가장 좋은 것에 투자하는 것(수익률)은 투자자의 역량이지만, 그에 맞는 결과가 돌아올지 여부는 시장상황에 따라 달려있기도 합니다. 반면에 내가 아껴쓰고 돈을 모아가는 행동은 100% 나의 노력으로 달성할 수 있다는 것입니다. 

종잣돈 모으기

수익률을 높이기 위한 노력에 비하면 종잣돈을 모으기 위한 노력은  훨씬 쉽다고 생각합니다. 

결국 종잣돈은 나의 수입에서 지출을 차감한 금액입니다. 즉, 종잣돈을 모으는 방법에는 (i) 월급 외 부수입을 만들거나 (ii) 지출을 통제하거나 (iii) 주식, ETF 등을 통해 종잣돈을 잘 불려나가는 것 외에는 없습니다. 이 중 부수입을 만들거나 불려나가는 것들은 어려울 수 있습니다(저도 잘 하지 못하고 있습니다). 하지만 지출을 통제하는 것은 쉽게 해나갈 수 있습니다. 내가 가계부를 쓰고 있는지, 매일 비싼 커피를 마시고 있지는 않은지, 수익/지출 통장을 나누고 있는지, 신용카드를 너무 많이 쓰고 있지는 않은지, 한 달 생활비를 잘 알고 있는지, 식비의 대부분이 마트가 아니라 배달음식으로 나가는 것은 아닌지 생각해 볼 수 있는 계기가 되었으면 좋겠습니다.

통장을 쪼개고 나만의 작은 재무제표를 만들어보는 내용에 대하여 제가 쓴 아래의 글도 참고해 보시면 좋겠습니다.

https://weolbu.com/community/1540621

수익 vs 수익률로 시작한 글이였지만, 결국 목표는 수익극대화이고, 수익극대화를 위해서는 수익률과 투자금이 모두 중요하다는 이야기를 하고 싶었습니다. 이상의 논의가 ‘수익률 높이기 보다 종잣돈 모으기가 중요하다’는 결론으로 가지 않도록 신경썼는데, 그렇게 읽힐런지 모르겠습니다. 오히려, 내가 높은 수익률을 가져다 줄 투자처를 찾을 수 있는 역량을 갖추었는데, 투자금이 부족해서 나중에 높은 순자산가치로 돌아오지 않는다면 억울하지 않을까 라는 이야기를 하고 싶었습니다.

투자기간에 관하여

앞서 말씀드린 것처럼, 나의 미래순자산 가치에는 투자금, 수익률, 투자기간이 영향을 미치는데, 이 중 가장 큰 영향을 미치는 요소는 투자기간입니다. 

투자자는 노력을 통해 투자금을 늘리거나 수익률을 높일 수 있지만, 투자기간에 대해서는 노력으로 시간을 더 빠르게 흐르도록 할 수는 없고 오로지 시간이 흐르기를 기다릴 수 있을 뿐입니다. 이 때문에 월부에서도 수익이 날때까지 자산을 보유할 수 있도록 리스크 관리를 강조하는 것이라고 생각합니다.

하지만, 투자기간에 대한 생각을 조금 바꿔볼 필요는 있습니다. ‘오랫동안 보유하는 것’이 아니라 ‘일찍부터 보유하는 것’으로.

위 사례를 조금 변형해보았습니다.

두 사람의 투자를 정리해보면 아래와 같습니다.

투자 전 두사람의 투자금은 (시점의 차이는 있지만) 1.8억 이었으나, 투자후에는 2.8억으로 벌어졌습니다. 이는 투자자 A가 더 빠르게 더 많이 모아 투자를 했기 때문입니다. 이처럼 투자를 일찍 시작하는 것도 순자산을 키워나가는데 매우 중요하다고 생각합니다.

월부에서 종종 대단한 20대 분들을 만납니다(저는 30대 입니다). 그들의 가장 큰 고민은 다른 투자자들에 비해 투자금이 부족하다는 것입니다. 하지만 위에서 본 표를 조금 수정해서 아래와 같이 다시 한 번 보겠습니다.

투자금을 보유한 30대와 시간을 보유한 20대. 이들이 40대가 되었을 때는 누구의 순자산가치가 더 클까요? 앞에서, 투자자는 노력으로 시간을 더 빠르게 흐르도록 할 수는 없고 오로지 기다릴 수 있을 뿐이라고 말씀드렸습니다. 바꿔 말하면, 시간은 어떤 노력으로도 가질 수 없는 강점입니다. 그렇기 때문에 일찍 시작한 분들은 다른 투자자들보다 이른 나이에 목표 순자산에 달성할 수 있습니다. 지금 부족한 투자금에 아쉬워 하지 마시고 투자활동을 해나가시면 좋겠다는 말씀을 드리고 싶습니다.

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