서울투자는 어렵지 않다. 오래오래 하면 된다!

서투기에서 전반적으로 하는 이야기는 기회가 남아있고 어서 빨리 저평가된 기회를 찾아서 앞마당에 내가 투자할 수 있는 단지 카드를 손에 넣어라 라는 이야기였다. 시장 진단에서는 4급지의 저력을 보여줄 수 있는 예시들을 가지고 왔는데 2,3급지는 빨리 먼저 오르고 4급지도 결국은 대세 상승장이 되면 그와 비슷하게 오를 것을 보여주었다. 아무리 급지가 좋아도 안전 마진(전고점과의 차이)가 적으면 매력이 떨어진다는 것을 다시 한번 깨달았다. 그리고 서울은 역시 입지가 중요하다는 것도 느끼게 되었다. 선호하는 구축과 덜 선호하는 신축의 싸움은 그때그때 다르지만 결국은 서울 투자는 땅을 사는 것이기에 더 좋은 곳의 땅을 내가 소유권을 가져야 한다.

우리는 저평가된 물건을 사야 하기에 매매는 전고점에 비해 덜 오르고, 전세가율은 높은 아파트를 사야 하는데 하지만 가장 먼저 볼 것은 그 단지의 가치이다. 가치가 없는 것은 투자 후순위로 밀려나야 한다. 전세가 즉 실 거주수요가격을 잘봐야 하는데 전세가는 결국 시간이 지나면 등락을 반복하며 오른다. 하지만 전세가가 많이 올랐을 때는 조심해야 한다. 평균상승으로 전세가가 회복되면 역전세가 날 수 있기 때문이다. 

서울 EF지역에 대한 설명은 처음에는 왜 굳이 같이하지? 라는 생각이 들었었다. 다른 주우이님이나 제주바다님처럼 각 지역을 따로 입지와 가격을 분석해주셨음 했었는데 2,3,4강을 들으면서 아 여기는 크게 나눌 것이 없는 하나의 구에 생활권이 나눠져 있는 느낌이구나 하며 특징이 비슷하니 같이 묶었겠다라고 생각했다. 그래서 E지역과 F지역 그자체로 보기보다는 생활권 별로 선호도와 생활권 내의 단지 선호도를 잘 봐야 한다고 생각했다. 이 곳은 강남3구와는 물리적 거리가 멀어서 일부 2호선과 3호선을 타지 못하는 비역세권이면 강남 접근성이 많이 떨어진다. 그래서 투자할 때도 강남 접근성을 좀 신경 써야겠다고 생각했다.  그리고 이 지역들에는 언덕이 많아 V협곡같은 지형이 있다. 최대한 그 사이 역세권 평지의 선호도가 높으니 그것을 유념하여 투자해야 한다.

이번 4강에서 권유디 튜터님은 EF지역들 외에도 서울 투자를 볼 때 봐야 할 것들에 대해 폭 넓게 말씀해주었다. 서울이 가지고 있는 직장의 힘이라던지, 학군의 진정한 의미, 학군을 볼 때 무엇을 봐야 하는지 이런 것들을 폭넓게 말해주니 더 보는 눈이 생기는 것 같아 유익했다. 대학입시제도가 개편되면서 더더욱 학군이 중요해질 것 같다는 생각에 동의했다. 시골학교가서 내신 1등급으로 대학을 가는 경우가 줄고 정시가 느니 학원가, 공부 잘하는 동네를 찾는 비율이 늘어나고 그 지역에는 전세가가 꾸준히 받쳐줄 것이라고 예상이 들었다. 또한 지하철 호선에 대한 선호도, 임대아파트를 구별하는 특징 요런 깨알 꿀팁은 나같은 부린이들에게 큰 도움이 될 것 같다. 

공급정리도 유익했다. 공급의 양과 전세가가 항상 반대로 간다. 즉 공급의 양이 많으면 전세가 떨어지고 공급이 적으면 전세가가 오른다라는 레벨 1적인 사고방식만 알고 있었는데, 시장의 흐름 즉 사람들의 심리도 공급과 전세가의 상관관계에 큰 영향을 미치고, 전세가의 평균 상승률에 회귀한다는 것도 리스크 관리에 도움이 될 것 같다. 그래서 공급이 많다고 해서 무조건 투자를 못한다라는 생각을 깰 수 있고 그 사이에서 투자기회를 엿볼 수 있는 것을 알 수 있었다. 

마지막으로 내가 투자할 수 있는 단지카드를 고를 때, 1. 전고점 대비 -20%로 빠졌는가? 2. 내 투자금 목록안에 들어오는가? 3. 내가 할 수 잇는 가장 가치가 높은 것인가?(전고점 높은거)를 잘 살펴보고 이 순서에 맞게 임보를 마무리하면 좋을 것 같다! 4강 강의 수고해주신 권유디님 감사합니다!