안녕하세요, 경제적 자유를 향해 가는 [경제적자유다] 입니다.
비교평가 강의의 달인이신 식빵파파님께서
4강 강의를 해주셨습니다.
식빵파파님의 비교평가 특강 때
엄청난 인사이트를 받았고 좋다고 생각했는데
막상 임보에 적용을 많이 못 한 것 같았습니다.
그래서 이번에는 꼭 임보에 적용을 해보고자
강의를 듣다가 임보에 적용할 내용이 있으면
교본 모퉁이를 접어서 BM 이라고 적어놓았습니다.
그 부분을 정리해 놓으려고 합니다.
이번 강의에서 강조하셨던 부분은
‘나라면 어떤 선택을 할까?’
였습니다.
우리는 항상 답을 내려고 하는데
부동산은 인문학이라고 다시 한 번 강조하시면서
두 단지 중 나라면 어디를 살까를
계속 고민하고 결정하라고 하셨습니다.
10분 강남 접근성 차이를 극복할 수 있는 환경과 학군을 가지고 있는가?
강의에서 비슷한 생활권끼리의 비교,
입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축,
입지 좋은 단지들끼리의 비교,
지방의 위상을 가지는 단지들끼리의 비교 등
비교할 때마다 힘들었든 비교군들을
어떤 요소들을 더 중점적으로 보는 게 좋은지
알려주셨습니다.
교통이 좋은 단지는 교통을 너무 큰 비율의 선호도로 보기 보다는 환경,학군 등의 비율을 높게 보라 하셨고,
교통이 좋지 않은 단지들은 교통을 보는 비율을 환경,학군 비율보다 높게 보라고 하셨습니다.
이 부분을 그림으로 나타내 주셔서 훨씬 이해하기 쉬웠고,
계속 이 그림을 바탕으로 비교하다 보니
더 잘 비교되는 느낌이었습니다~!
만약 비슷한 생활권의 위상을 가진 곳인데
강남접근성이 10분 정도 났을 떄
이 생활권이 교통이 좋은 곳인지, 교통이 안 좋은 곳인 지에 따라
다른 결정을 내릴 수 있다고 알려주셨습니다.
→식빵파파님의 비교평가표(by성공루틴님 제공)를 활용하여
궁금한 단지들을
중간중간 임보에서 검증해 나갈 것
비교평가 검증 때 전고점 볼 때 유의해서 봐야 하는 것
무조건 전고점을 맹신하는 것은 좋지 않다고
많이들 말씀하시지만
어느 순간 아실을 켜서
전고점을 비교하고 있는 저를 발견하게 됩니다.
하지만 이런 것들이
가치 평가 없는 비교는
어떤 오류를 낳는지
알려주셨습니다.
특히나 이번 임장지에 있는 단지를
예시로 들어주셔서
훨씬 흥미진진하게 들을 수 있었습니다.
→전고점만 믿을 게 아니라
주변에 비슷한 기치를 가진 단지의 전고점과 전세가격을
한 단지 만이라도 찍어서 검증하기!
동특을 가진 단지들을 주의해서 비교해라~!
동특(동네 특성)이라는 단어를 미신다고 해서
강조 한 번 해봤습니다.ㅎㅎ
강남접근성을 이기는 동특을 가진 단지들이
있다고 알려주셨습니다.
1. 외부에서 수요를 끌어올 만한 힘을 가진 학군지
2.지방 성격을 가진 서울 수도권 지역
예시를 들어주시면서
강남접근성으로는 이해할 수 없지만
동네 특성으로 이해하면
그 가격이 이해되는 단지들을
알려주셨습니다.
수도권 앞마당을 늘려갈수록
이 동특을 잘 파악해서 비교하게 되면
훨씬 더 좋은 비교평가를 할 수 있겠다는
생각이 들었습니다.
→동특을 가진 곳을 찾아보고
비교평가 임보에 넣기
좋은 데 비싼 것이 아니라 좋은 데 싼 것을 선택해라
지금 시장에 대해서 말씀해주시면서
이미 비싸진 지역들이 아니라
입지는 좋은데 싼 곳을 왜 투자해야 하는지
알려주셔서
갈대 같은 제 마음을
잘 잡아주셨습니다.
그리고 중요한
“좋은데 아직 싼 곳”
찾는 방법을
3가지 단계로 말씀해주셔서
이것만 BM해도 투자할 수 있는 단지를
바로 찾을 수 있겠다는 믿음이 생기는
그런 방법이었습니다.
1.전고점 대비 하락률
2.전세가율
3.비교평가
이 세 가지를 순서대로
하라고 말씀해 주셨습니다.
가장 중요한 건 전고점 대비 하락률(싼가)를
보는 것이라고 다시 한 번 강조해주셨습니다.
이걸 이론으로는 알고 있지만
막상 투자할 때는
전세가를 보면서
투자금부터 비교하는
잘못된 프로세스에 대해서
알려주셨습니다.
시세트레킹
두 번 세 번을 강조해도 지나치지 않을
“앞마당 시세트레킹”
시세트레킹을 하다가
어느 순간 앞마당 정리할 때만 보고
넘어가는 저를 발견할 수 있었습니다.
시세트레킹을 하면
얻을 수 있는 기회들에 대해 설명해주시면서
다시 한 번 시세트레킹을
꼭 해야 하는 이유를 알려주셨습니다.
매일 시세트레킹을 한다고는 하지만
엑셀파일에 귀찮아서 업뎃을 안 하게 됐는데
매일 1개씩 업데이트 할 것입니다.
또한 시세트레킹 단지들을
말씀해주신 방법대로
전체 랜드마크
생활권별 단지 1~2개(중간선호도 단지)
들로 다시 바꾸도록 하겠습니다.
4강으로 또 한 번 제 마음을 훔치신
식빵파파님~!
진짜 비교평가의 모든 것을
낱낱히 알려주셔서
진심으로 감사합니다.
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