본것
시세지도에 생각 올리기
궁금한 것을 검증해보기(비교평가로)
서울 수도권 시장 분위기
상반기는 상승기→ 주담대 규제, 전세대출 규제
여전히 싼 곳 있다.
비교평가를 하지 않고 단순히 전고대비 하락률만 봐선 안 된다.
비교평가하는법
대전제 : 가격대가 비슷한 것끼리, 수도권은 같은 급지끼리 비교
궁금한점 : 비교라는 건 조건을 같게하고 일부를 다르게해서 비교하는 게 맞음, 근데 조건들이 너무 많음 ex)교통, 학군, 환경, 연식, 가격, 급지 등등
1.지역별 특징 확인
2. 가치와 가격 비교 평가
3. 비교평가 검증
→ 지역의 특징을 분석하면서 나만의 가설을 세워보고 비교대상을 바꿔가며 가설을 검증해보자.(단지 바이 단지로 비교)
지역 내 비교평가(지역별 특징 고려)
요소 : 강남접근성, 학군, 환경
땅의 가치가 낮은 곳은 교통의 중요성이 굉장히 커진다
- 사람들의 선호 요소
- 접근 가능한 업무지구
- 전철ㅡ몇호선
교통 좋은 구축 vs 교통 덜 좋은 신축
땅의 가치가 좋은 곳(송파) : 환경, 학군을 선택해야함
땅의 가치가 덜 좋은 곳(서대문구) : 가재울뉴타운 vs 3호선 생활권
전고점 왜곡, 신축일 경우는?
전고점은 보조적 수단, 주변 비슷한 단지로 보거나 전세가격으로 본다
상위 59 평형 vs 하위 84 평형
대형평형+학군환경이 강남 접근성을 이길정도의 장점이 있는지 생각
강남접근성을 이기는 동네 특성 지역
: 외부 수요를 끌 정도의 학군지, 지방 성격을 가진 서울 수도권 지역(인천)
지역 간 비교평가
상위 상급지 땅의 가치를 이길 만한 요소를 가지고 있는가?
급지가 같은 경우
투자 의사 결정 과정
결정할 떄 : 전고점 대비 하락률(-20%), 전세가율(60%이상), 투자금
최종 투자 결정 단지가 정해지면,
저환수원리에 근거해서 설명할 수 있어야한다.
시세트래킹 하는법
전체 랜드마크, 생활권별 랜드마크, 생활권별 단지 1~2개 :11~16단지 정도
+ 앞마당 시세흐름에 대한 내 생각 적기
깨달은것
적용할것
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