안녕하세요 이글루22입니다.
실전반 3주차 식빵파파님의 비교평가 강의후기 입니다.
지역별로 달라지는 비교평가 기준
1 / 2 / 3 급지 vs 3.5 / 4 / 5 급지
평소에도 임장을 다니면서 강남 접근성이 어차피 비슷하게 가까운 지역들은 강남까지 30분이 걸리든 40분이 걸리든 가치에서 큰 차이가 있을까? 라는 궁금증이 있었습니다.
식빵파파님이 강의에서 이 부분을 명확하게 알려주셨습니다.
강남과 가까운 상급지일수록 교통보다는 그 외의 요인이 가치를 결정하는데 더 주요한 역할을 하고 강남과 멀어지는 중하급지 지역일수록 강남으로의 교통이 더 절대적인 요인이 된다는 것을 배웠습니다.
강남까지의 시간이 무조건 절대적이지 않고 임장지의 급에 따라 다르게 평가해야하는 것을 알 수 있었습니다.
또한 어느 두 단지의 강남 접근성이 10분 차이가 난다면 그것을 극복할 만한 선호요인이 있는지를 판단하여 비교평가를 한다고 알려주셨습니다. 이 부분은 강의에서 예시를 들을때는 명확했는데 임장보고서를 쓰면서 스스로 판단해보려니 선호요인에 대한 판단이 주관적인 부분이라 좀 어려운 것 같았습니다.
비교평가에 대한 검증 방법
비교평가를 하고 나면 검증을 해야합니다.
보통은 이 부분을 아실에서 그래프를 붙여보고 전고점을 보고 판단을 합니다.
그러나 강의에서는 전고점이 왜곡될 수도 있다는 점을 알려주셨습니다. 그럴 경우 현재 전세가로 실사용 가치에 대해 알아볼 수 있습니다. 혹은 주변 단지의 전고점을 보고 유추해볼 수 있습니다.
그래프는 보조적인 지표라고 배웠지만 현장에서 내가 판단한 가치가 얼마나 맞는지 확신이 없으니 헷갈리는 것 같습니다. 또한 그래프 상 비슷한 흐름과 전고점을 보인다면 작은 차이에 너무 등수를 나누려고 하기 보다는 비슷한 흐름으로 간다고 이해해야 한다는 것을 알게되었습니다.
동특(동네특징)
우리가 강의에서 배운 학군 환경 교통 등의 입지요소를 모두 제치고 동특(동네특징)이 가장 큰 선호 요인이 되는 특정 지역들이 있습니다. 서울에서 먼 경기 지역은 지방특성을 지니기 때문에 강남 접근성보다는 동특에 의해 가치가 좌우되기도 한다고 합니다. 인천 송도가 그런 곳이고 택지지구인 곳들도 그런 성격을 지닌다고 합니다.
끝으로 식빵파파님은 비교평가에는 공식이 없다. 나라면 어떤 선택을 할까? 라는 기준으로 판단해야 한다고 합니다. 이번 강의에서 다른 급지간의 비교평가에 나온 예시들 중에는 제 예상과 다른 답을 말씀 주시는 케이스가 많아서 아직 비교평가가 많이 어렵다고 느꼈습니다. 많이 비교해보고 고민해보는 수 밖에 없지 않을까 싶습니다. 지난 열중반에서도 식빵파파님의 비교평가 강의를 들었는데 실전반에서 듣는 비교평가 강의는 좀더 심도있고 날카로워졌다고 느꼈습니다. 좋은 강의 제공해주신 식빵파파님께 감사드립니다.
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