열반스쿨 기초반 4강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 79기 9조 루루]

안녕하세요~ 루루입니다. 

4강 강의를 들으며 와닿았던 점과 적용할 점에 대해 공유해볼게요!

먼저 와 닿았던 점입니다.

첫 번째로, 투자는 예측이 아니라 대응이다 라는 말이 와닿았습니다.

많은 사람들이 앞으로 부동산 시장이 어떻게 될지 너바나님께 많이 물어보는데,

킹갓제네럴 고수님이신 너바나님도 알 수 없다고 하셨습니다..!

그러면서 과거 2008년도 많은 부동산 전문가들이,

일산이 가장 좋은 동네가 될 것이고, 분당이 제일 후진 동네가 될거라고 말했던 것을 보여주었습니다.

하지만 지금은 천당아래 분당이죠…!

주식투자의 대가인 찰리 멍거도 

시장을 파도에, 투자를 수영에 빗대어 표현했는데요.

어떤 파도가 몰아칠지는 알수 없으나, 몰아치는 파도에 적절히 헤엄치는 것이

투자를 잘 하는 방법이라는 것입니다~!

그러기 위해서는 상승장에도 돈을 벌 수 있어야 하고, 하락장에서도 돈을 벌 수 있어야 합니다.

상승장에는 내가 가치있는 투자물을 보유하고 있어야 상승장이 주는 실익을 누릴 수 있구요,

하락장에는 내가 가진 투자물이 안전한지를 확인해야하고, 또 하락장에 가치있는 물건을 싸게살 수 있어야 합니다.

그러기 위해서는 부동산 투자자로 끊임없이 공부하며 

현재 시장이 상승장인지, 하락장인지 알아볼 수 있는 통찰력과 행동할 수 있는 용기를 가져야 할 것 같아요.

두 번째로, 부동산 사이클에 대해 알려주신 점이 기억에 남습니다.

봄 시장은, 전세가와 매매가가 함께 올라가는 시장이구요,

여름 시장은 전세가는 보합하지만, 매매가가 급격히 상승하는 소위 상승장이구요,

가을 시장은 이런 매매가가 떨어지며 전세가도 함께 빠지는 하락장입니다.

겨울 시장은 매매가가 보합하며 전세가가 올라가는 시장입니다.

그러면서 부동산 시장을 움직이는 건, 투자자가 아니라 실수요자들이라고 

콕 찝어 이야기 해주셨는데 이게 참 와닿았습니다.

겨울 시장에서 전세가가 올라가는 이유가, 매매가가 자꾸 떨어지기 때문에

집을 사면 가격이 떨어질거라고 생각하기 때문에 전세수요가 크게 증가합니다.

그러다 전세가가 계속 올라가고, 매매가와 큰 차이가 나지 않게되면 

그냥 집을 매수해야겠다!라고 생각하는 실수요자들이 늘어나구요,

그러면서 매매가가 올라가며 여름시장으로 돌입하게 되는 거죠.

시장에 유동성이 많이 풀리게 되면 상승장으로도 갈 수 있게 되는 겁니다.

올해 신생아대출로 인해 시장에 유동성이 증가한 것 처럼 말이죠.

시장을 움직이는게 바로 실수요자들이기 때문에 

우리가 입지분석을 해서 사람들이 가장 좋아할 만한 곳에 투자해야하는구나! 라고 깨닫게 되었습니다.

세 번째로 4-4강에서는 정말 실전투자자가 알아야할 모든 것을 알려주셨는데요!

정말 많은 꿀팁을 알려주셨어요.

먼저 매수시, 매도자, 매수자, 임차인 컨셉으로 각각 전화해보는 것입니다.

각각의 상황에서 알아낼 수 있는 정보가 다르기 때문에 다른 컨셉으로 전화해보라는 점이 정말 꿀팁이였습니다. 

매도자로서 현재 집을 얼마에 내놔야 잘 팔리는지 물어보면, 실제 우리는 급매 가격이 어느정도로 형성되있는지를 알 수 있습니다. 

매수자로서 투자금 얼마에 집을 매수할 수 있는지 물어보면 전세금 상한가를 알 수있습니다. 투자자는 갭이 작은걸 좋아하니까요!

임차인으로 전화했을 때 전세매물이 폭탄처럼 쏟아지는 경우, 해당 단지는 전세 공급이 많다는 것을 알수있게 됩니다.

또 매수할 때 제일 좋은 집은 공실이라는 점도 새롭게 알게 되었습니다.

인테리어를 원하는 시기에 할 수 있기 때문이죠!

실제로 부사님이랑 너바나님이 직접 통화하는 걸 들려주셨는데

정말 너무 좋았습니다 ㅠㅠㅎㅎ 실제로 전화임장할 때 도움이 많이 될 것  같았어요.

전세는 잔금 치르기 두달 전이 가장 중요하다고 하셨습니다.

잔금을 10월 초에 치른다면, 두 달 전인 8월 초에 전세가 무조건 빠져야 한다고 목표를 설정해야 합니다.

8월 초에 빠지지 않으면, 그 다음 주에 바로 전세가를 낮춰서 내놓습니다.

9월이 되어도 빠지지 않으면 바로 잔금을 치룰 준비를 합니다.

계획적으로 준비하며 지속적으로 리스크 헷지를 해나가야 한다는 점을 배웠습니다.

다른 사람의 전세금으로 레버리지 투자를 하는 것이기 때문에

전세는 정말 꼼꼼하게 잘 챙겨야 할 것 같습니다. 

마지막으로 적용할 점 세 가지 입니다.

1. 매물임장 시 다양한 컨셉으로 전화번호를 바꿔가며 전화해보기
2. 전세금 욕심내서 올려받지 않고 5%씩 올려받기
3. 내 물건에 확신이 있다면, 무조건 흔들리지 않고 버티기

정말 4강은 너바나님이 부사님이랑 직접 통화하시는 내용, 

직접 인테리어 하신 동영상 등등..! 

모든걸 알려주려고 하시는 진심이 느껴지는 강의였습니다.

다음 실준반도 화이팅!!!