열반스쿨 기초반 4강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 80기 20조 제티손]

안녕하세요 월부를 통해 세상 공부하는 제티손이라고 합니다.

너바나님의 4주차 열기 강의는 제가 안다고 생각했던 것들을 다시 생각해보게 하는 강의였습니다.

순서상으로는 투자에 있어 입문이 되는 가장 기초반이라고 하지만 멘토님, 튜터님들이 매년 한 번씩은 꼭 들으신다고 하는 이유를 알 것 같습니다.

1.

부동산이라는 것은 결국 토지가+매매가다.

그렇습니다. 강의에서는 A단지와 B단지를 소개해 주시는데, B단지가 입지가치는 낮지만 신축이었고 A단지는 입지가치가 높지만 건물의 가치는 거의 없다고 보는 것이 맞을 단지였습니다. 두 단지의 가격은 과거에 유사했고 시간이 흐를수록 A단지가 압도적으로 치고 나가게 됩니다.

저는 아무리 그래도 90년대 아파트면 이제 10년, 20년 후에는 준공 40년차가 넘어서는데 아무리 입지가치가 있어도 00년 이후의 아파트가 좋지 않나 하는 생각을 가지고 있었습니다. 그런데 연속해서 듣는 입지가치의 중요성에 제 생각이 잘못됐을 수도 있겠다는 생각을 했습니다. 연식이 중요하지만 입지가치가 정말로 높다면 연식이 그리 크게 작용하지 않을 수도 있다는 점 말입니다.

2.

너무 중요한 말이라 한번 꼭 필사하고 싶습니다. 내용을 담지 마라고 하셨지만 양해 바랍니다..ㅜㅠ

가장 좋은 투자 : 가치 성장하는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것 (부럽다 XX야..)

좋은 투자 : 가치는 보통이지만 저평가된 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것

나쁜 투자 : 가치가 성장하는 부동산을 나쁜 타이밍에 사는 것 (압구정 현대를 비싸게 사지 마라..)

최악의 투자 : 가치가 보통인 부동산을 나쁜 타이밍에 사는 것

상장폐지 투자 : 가치가 하락하는 부동산을 사는 것

3.

월부에서 수업을 듣다 보면 부동산을 투자해야 할 타이밍이란 건 없다고 말합니다. 항상 투자할 곳이 있다고요. 그런데 또 4주차 강의에서는 투자하기 좋은 타이밍이 있다고 말합니다. 제가 이해한 것이 맞을지 모르지만ㅠ 저는 이렇게 이해하고 있습니다. 투자하기 좋은 타이밍이라는 것은 한 지역에서의 사이클을 말합니다. 한 지역 내에서 투자하기 좋은 타이밍이란 겨울 혹은 봄이지요. 그리고 항상 투자할 수 있다는 것은 지역을 넓혀 보았을 때를 말합니다. 다시 말해 한 지역에서는 한여름이어서 활활 타오르고 있지만 (투자 위험) 다른 한 지역에서는 겨울 내지는 봄일 수 있다는 말입니다. (투자 가능) 그래서 한 지역 내에서 내가 투자할 타이밍인지 아닌지를 알 수 있어야 하고, 만약 이 지역에서 투자하기가 어렵다면 다른 지역으로 눈을 돌릴 줄 아는 유연함 또한 필요합니다. 유연함만 가지고 있다고 해서 될 일은 아니고 눈을 돌릴 수 있는 나의 ‘앞마당’이 있어야 합니다.

서울수도권은 흐름을 비슷하게 가져간다고 합니다. 그렇기 때문에 만약 서울수도권 시장이 뜨겁게 달아올랐을 때는 불장에 같이 뛰어 들어가기보다는 물리적 거리가 꽤 떨어진 다른 지역의 시장으로 눈을 돌려야 하고 그 다른 시장이란 중소도시까지는 아니더라도 5대 광역시의 선호도 높은 구 정도는 돼야 합니다. 제가 앞으로의 1년, 앞으로의 2년, 앞으로의 3년이 기대되는 이유이기도 합니다.

4.

전화 임장에 대해서 다시 생각해 봅니다. 월부 1년차가 넘어서면서 간절함이라는 단어에 대해 다시 생각해 보게 됩니다. 내가 정말 간절한가? ‘나름’ 열심히 하고 있는 정도인가? 간절해야 하는데. 근데, 간절한 사람이 하라고 하라고 하는 전임과 매임을 이렇게 소홀히 하나? 조금 하고 스스로 만족해 버리나? 반성할 점이 많습니다. 너바나님은 전임을 그냥 하는 게 아니라 매수자, 매도자, 세입자 컨셉으로 여러 통을 해서 가격 적정선을 되도록 정교하게 파악해야 한다고 합니다. 저는 그냥 매수자로서 몇 번 하고 끝인데. 예전 매물코칭을 받을 때도 XX 튜터님께서도 세입자 컨셉으로 물건 가격을 점검해보는 과정은 거쳤느냐고 물어보셨었습니다. 그러지 못했다고 말씀드렸습니다. 전임/매임은 반드시 필요하고 투자자를 가장 성장시키는 프로세스 중 하나입니다. 머리로 이해하니 행동하면 됩니다. 요즘 어슴푸레하게 드는 생각은, 여기서 한 단계 레벨업하지 못하면 저는 동력을 크게 잃을 것이라는 점입니다. 직감적으로 느끼고 있습니다. 묵묵히 열심히 달려가는 동료들 보고 저도 같이 발 맞춰 노력해보겠습니다.

5.

부동산을 다룰 때 세금에 관련해서는 3가지를 신경써야 합니다. 종부세, 양도세, 취득세. (재산세는 고려하지 않기로 합니다.)

그 세 가지에 대해서 말해 볼 때 종부세는 간단히 정리하면 시가 기준 30억 자산이 있을 때 1년에 내는 돈이 480만원 남짓입니다. 신경 쓸 필요 없습니다.

양도세는 3주택 이상도 일반지역에서 2년 이상 보유시 기본세율입니다. 즉, 조정대상지역을 빼면 고민할 필요 없습니다. 그렇다고 세금을 내지 않을 생각을 하면 안 됩니다. 세금을 낸다는 것은 그만큼 돈을 벌었다는 뜻이니 세금 내는 것을 꺼려할 이유가 없고 또, 그렇게 세금 내는 것이 싫어서 투자를 하지 않는다는 것도 우스운 일일 수 있습니다.

가장 중요한 것이 취득세인데.. 취득세는 저는 일단 복잡하게 생각하지 말고 3주택까지 가는 것을 목표로 합니다. ㅎㅎ 4주택 이상은 12%이니 또 다른 레벨일 수 있지만… 후, 3주택 8%는 4억원 아파트를 매수한다고 했을 때 3200만원.. 혼자 소설을 쓰는 것이지만 투자금을 많이 줄인 투자를 진행한다고 했을 때 2000만원을 들이고 3200만원 취득세를 내고 총 5000만원 가량의 투자를 진행한다면, 4억원 아파트가 4억 5천만원이 되면 투자금을 100% 회수하는 것입니다. 지금은 잘 모르겠지만 앞마당을 넓히고 시세에 대해 매우 잘 알게 되는 날이 온다면 불가능한 일은 아닐 것이라고 믿습니다. 

참고로 너바나님은 4주택 이상도, 세금에도 불구하고, 살 것 같다고 하셨습니다. 왜? 씨앗을 뿌리지 않으면 아무것도 없으니까요. 이 말은 저한테 무섭지만 동시에 무겁게 다가옵니다. 씨앗을 뿌리지 않으면.. 아무것도 없다. 반드시 늦어도 26년 초까지는 씨앗 하나를 더 뿌릴 수 있도록 해야겠습니다.

6.

너바나님은 마지막에 행복에 대해 말씀해주셨습니다.

인상깊었던 내용은, 행복은 강도가 아니라 빈도라는 것. 생활 속에서 행복을 누리는 것이 매우 중요합니다. 그리고 그걸 가능하게 하는 것은 너바나님께 감사일기였습니다. 그런데, 저도 왜 제가 그랬는지는 모르겠지만 어느 순간부터 감사일기를 꾸준히 쓰고 있었습니다. 최소 2달은 넘은 것 같습니다. 그런데 감사일기를 꾸준히 쓰다보니 신기한 것이, 분명히 효과가 있는 것 같습니다. ㅎㅎ 최소한 이건 확실합니다. 하루를 돌이켜 보았을 때 감사한 일을 찾는 것이 어렵지 않습니다. 막히지 않고 줄줄 감사한 것 5가지 이상을 읊을 수 있습니다. 10가지도 댈 수 있습니다. 감사일기를 쓰다보면 힘든 하루였던 것 같은데 그래도 감사한 일이 이렇게 많이 있었구나 깨닫게 되고 그러다보면 행복하고 나쁘지 않은 삶이구나 하는 마음이 생깁니다. 너바나님께서 말씀하신 부분을 어느 정도는 이해할 것 같습니다.

또, 돈이라는 것은 행복에 영향을 미치지 않는 것은 아니나, 일정 정도 이상을 넘어가면 큰 영향을 미치지 못한다고 합니다. 아직 저는 그 지점에 도달하지 못했지만 가끔 너나위님이나 멘토님들께서 말씀하실 때 정말 부러운 멘트가 있습니다. 그건 바로, ‘돈은 이제 더 이상 나 자신을 움직이는 데 큰 영향을 미치지 못한다. 더 큰 가치가 내 마음을 울릴 때 나는 움직인다.’는 뉘앙스의 말씀들입니다. 솔직히 저 또한 지금은 돈, 부를 강하게 욕망하지만 시간이 조금 더 지난 뒤에는 더 높은 가치를 지향하며 살고 싶습니다. 도달해 보지 않아도 그것이 제게 있어서 뭔가 더 꽉 찬 풍요로운 인생이고 가깝게 행복을 느끼며 살 수 있는 길이라는 생각이 듭니다. 그런 인생을 살기 위해 ㅎㅎ 매일 조금씩이라도 손 쭈욱 뻗어서 더 먼 지점에 제 손자욱을 남기려고 노력하겠습니다.

신기합니다. 3주차 강의 후기에서도 쓴 것 같지만 처음 강의를 들을 때 생각하지 못했던 것들을 외려 재수강을 하고 나니 보게 되고 느끼게 되는 것 같습니다. 지금까지 제티손이었습니다. 감사합니다.