작성가이드 https://weolbu.com/community/39520
▶ 아파트명 OO단지
▶ 위치(지도)
*캡처 윈도우+시프트+S
▶ 입지평가
1. 직장 B 직장데이터 종사자수 확인
하남시 종사자수 113,692명 (약 11만4천명)
2. 교통 C 카카오맵 길찾기
강남 1시간10분(하남시청역5호선x10정거장-천호8호선x3-잠실2호선x6)
여의도 1시간20분(하남시청역5호선x31)
시청 1시간20분(하남시청역5호선x17-왕십리2호선x7)
종로3가역 1시간12분(하남시청역5호선x23)
- 근처 주요 직장까지 대중교통 이용한 소요시간 확인
- 도착지를 강남역, 여의도역, 시청역으로 고정하고 보기
- 지하철 환승은 2회이상이면 불편함
- 지하철역까지 나가는 버스 좋음
- 시청이나 강남까지 가는 광역버스 좋음
- 지방은 자차기준 가장가까운 업무지구나
가장큰 산업단지를 도착지로 선택
(환승 3번만 하지 않으면 가장 상단 추천경로로 선택)
3. 학군 C *아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 보기
동부중73%, 남한중60%
- 배정중이 이상하다?
지망순위, 근거리, 초등재학기간 등으로 나뉘는데
지역마다 시도교육지원청에서 정함
중요한것은 단지주변에 학업성취도 높은 학교가 있는지
학원가가 있는지 살펴보는 것이므로
아실에서 나온 첫 배정중 입력하기~
- 자세한확인은 임보작성이나 투자전
관심단지 주변부동산 방문 또는
시도교육지원청 전화확인
4. 환경(편의시설) C 단지근처 대형마트, 백화점, 대학병원 유무 확인
없음 (홈플러스1.3km, 코스트코1.16km, 스타필드2.2km, 아산병원8km)
5. 공급 S 아실(https://asil.kr/) 입주물량에서 해당 시 또는 구 선택
더샵하남에디피스 2024.03 / 980세대
베라시떼하남(도시형,주상복합) 2024.08 / 70세대
하남시청역하우스원 2024.10 / 45세대
(직전 10년간 대규모 입주함
2014~2024까지 50,000세대
2020~2024만 합산시 15,000세대)
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) 아파트수익률계산기로 자동계산
현재 시세: 하남 23평 현재 매매 5.7억, 전세 3.5억
5년 내 전고점 매입시: 2022년 7월 매매 6.5억 전세2.7억
5년 내 전저점 매입시: 2023년 12월 매매 5.3억 전세 3.2억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (62000-76000)÷(76000-50000)X100 = -54%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (62000-60000)÷(60000-35000)X100 = 8%
- 매매, 전세없을때 현재시세 아는법
현재시세는 실거래가x 호가o
(실거래가는 통상적으로 30일이내 등록이라
현재 분위기와 한달시차 발생)
살아있는 호가 찾는법은~ 네이버부동산-단지클릭
-평형선택,동일매물묶기,낮은가격순정렬
(전세가는 저층무관 최저가격으로~ 바로위에있는걸로 1개면 그대로적기)
매매가는 탑,123층빼고 최저가적기
(저층이라고 적혀있으면 1~3층확률높음)
지금은 매매가, 전세가 모두 타입무관 대표적인 타입 최저가로 적기
- 매매, 전세가없을때
1.시세/실거래-타입선택-실거래조회
최근3개월이내 실거래가 적기
2.KB부동산 일반평균가적기
- 전고점, 전저점 헷갈릴때?
전고전저는 '매매가'를 기준으로 작성
'전세가'는 전고와 전저점의 해당달의 전세실거래를 입력하면 된다
전세실거래가 없다면 가장가까운달 전세가를 입력
- 너무 확 튀어있는 가격은
최상단 3개의 실거래평균으로 하기
- 전저점 주의~
상승하는 시기의 5년전이 아닌,
하락후 반등한 시점임.
전고점을 찍고내려온 하락시점에서
반등한 지점을 전저점으로 생각하기
▶ 현장 사진(직접다녀옴) 직접 가서 촬영하면 좋지만, 시간이 없다면 카카오맵-로드뷰로 캡쳐
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | △ 저평가 여부는 비교해야 해서 모르겠다? 근데 하나하나 따져보다 보니까 이 단지의 가치가 내가 좋게 느꼈던 것보다 좀 낮을 수 있겠다는 생각이 들었다. |
환금성 | 수시 매도 가능 | O 그래프에 점들이 많은것을 보면서 ‘매매는 충분히 잘 이루어지겠구나’라는 생각이 들었다. 특히 전세 거래가 많아보였다. 300세대 이상이고 초품아에 주변에 다른 단지들도 꽤 있어서 매도가 힘들일은 없을것같다. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | △ 상승장에 많이 상승하는 등의 수익률이 높다는 느낌은 없었다. 1.5억을 투자한다고 잡았을 때 5년간 2억은 올랐으면 좋겠는데 수익률 130%이고 1년에 4,000만원~ 근데 이게 실현되려면 여러 상황이 좋아야 하는데 그렇지 못할것 같아서 수익률은 낮을 것으로 예측된더, |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | X 강남까지 한시간 넘으므로 지방으로 본다면 적정 전세가율이 80%는 되줘야 하는데 69%인 상황이라 안좋은 것 같음. 입지독점성도 크게 없는듯함. 11월 정부 공급대책 발표 예정인데 감일, 감북동 일대 그린벨트 해제될 가능성 높아보임. 많게는 4만가구가 들어설 부지 규모로 사실상의 4기 신도시나 다름없다고 함. 서울인접 초대형 주거단지가 조성될 수 있음. 길게 보면 주변환경이 좋아지겠지만 10년 이상을 버텨야 가격이 완만하게 상승할것 같음 |
리스크대비 | 역전세 대비 | O 나는 갭투가 아니라 실거주 갈아탈 예정이라 역전세는 버티면 될것같다. |
*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^ 평가 부분은 단순히 O, X가 아닌 내 생각을 넣어 작성해보시면 좋습니다.
수익률 보고서 작성해보기 전에는
막연히 느낌이 좋아서 여기 살고 싶다~ 이런생각이었고 그게 맞을거라고 생각했는데
하나하나 항목별로 등급을 매기다 보니까 이렇게 별로일수가 없어서 놀랐다…
어질러진 방을 보면 멘붕이 오지만 맘먹고 수납하고 치우면 활용도가 잘 보이듯이
차곡차곡 데이터를 정리하다 보니 좀 더 의사결정이 명확하고 심플하게 정리되는 것 같아서 좋았다.
직장, 교통, 학군 부분에서 별로같고, 환경은 1km 반경을 조금 벗어나면
대형마트들과 차로 20분거리에 아산병원도 있어 아주 나쁘진 않아보이지만
하남이 자차 생활권에 속해서 그렇지 차 없이는 편의시설을 논하기 좀 그런것같다.
차가 없다면 역도 멀고 전통시장과 주택가로 둘러싸여 있고
초품아 이외에는 언덕도 심하고 산으로 도심과 차단된 느낌을 받을수 있을것 같다.
공급은 S등급이었지만 감일, 감북일대 대규모 공급이 있을수 있다는 얘기가 있어 안심하긴 이른것으로 보인다.
하남에 직장이 있고 자차로 실거주하며 아이키우기는 괜찮아 보이지만
주택가와 인접해있고 시장에 중국어등을 하는 친구들이 많이 보여서
아이 친구관계 교육 등이 조금 걱정될 것 같고
이런 여러 이유로 매매가가 완만하게 상향하겠지만 확 뛰는 일은 없을 것 같아보인다.
수요를 끌어오는 요인은 준신축이라 내부구조가 넓게 잘 되어있고
나름 브랜드라 단지내 관리가 잘되어있고 초품아로 초등학교 후문이 단지내 있어서
초등까지는 좋아보이지만 중학교부터는 가깝지않고 학업성취도율이 낮았다.
장기보유 목적의 매매보다는 실거주 위주의 전세거래가 미친듯이 많은 이유가 있는듯하다.
같은 돈으로 다른 단지들을 더 살펴보는 게 좋은 방법일것 같다.
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