[1호기 복기] 기초반만 듣고도 1호기 달성 후기_1

안녕하세요 나도달성입니다.

드디어 1호기 복기글 작성합니다.

사실 1호기는 8월말에 했지만

잔금까지 모두 마무리 지은 다음에 해야지..했는데

너무 기간이 길어져 중간중간 작성하면서 복기할껄 싶기도 합니다. 

(그럼 다음 2호기에 실천하기)

저는 다른분들의 후기를 보고 많이 배웠습니다.

특히 감정이입이 많이 됐었고, 

참고하고 동질감을 느끼고 

위안이 되었습니다.

아 저런식으로…저렇게까지.. 

나만 속을 태우거나 하는게 아니구나 등등

아주 많이 부족한 상태에서 1호기를 하게 되어 혹시나 누가 되지 않을까 했지만

참고 하시고 봐주셨으면 합니다.😀

1.투자결심까지의 계기와 과정

2.결심 후 준비과정

3.본격적 1호기 찾는 과정

4.계약후 진행과정 & 마무리

😎

1.투자결심까지의 계기와 과정

올해 초

월부 1년…나 1호기 해야하는데

왜 가격감이 없지? 내 앞마당 중 어디가 싸고 어디가 비싼지 모르겠는데??

근데 강의나 동료들 이야기를 들어보면 내 앞마당.. 안싼거같은데…

너바나님이 번트쳐야 한댔는데..

이러다가 앞마당만 의미없이(?)계속 만들고, 공부만 하게 되는건 아닌지,

여러가지 수많은 생각이 올라오면서 복잡한 심경이었습니다.

여태 즐겁게 했었는데

뭔가 이 시점부터 공부는 하고있으나 감도 없는 스스로가 보이면서

즐거움이 사그라들고 막막했던거 같습니다.

이대로 사라지고 싶지않은데..끝내고싶지않은데…

누구에게 물어봐도 결정은 내가하는거지만

거인의 어깨를 빌려야겠다는 맘으로

내가 지금 어디로 가고 있는가…

내 앞마당에서 투자를 과연 해도되는가

(공교롭게도 제 앞마당이 싸지 않다는 얘기가 계속들려 해도되나?싶었습니다) 

등의 고민으로

전체적인 저의 방향을 잡고자 투자코칭을 신청합니다.

(지금은 중단되어 아쉬움이 큽니다만.. 또 좋은 방안이 있을거라 생각합니다)

6월중순

심장터지는 설렘과 긴장으로

 제주바다멘토님을 뵙게되었고(연예인뵙는줄 알았습니다♡)

제 고민의 실타래를 풀어주십니다

“보고있는 앞마당이 대체로 싸지 않은건 맞아요.

00대비! 상대적으로 싸지 않은 것이나 그 안에서도 덜오른 애들이 있어요.

그런기준으로 볼때 투자하기 나쁘지 않아요. 괜찮아요.”

그 안에서 아직 오르지 않은거 찾으면 된다!

8월에 앞마당안에서 1호기 합시다!라는 미션을 받고

충분히 가치 있는것을 싸게 살 수 있다 라는 확신을 얻어

찾아가기 시작했습니다.

아…! 든든한 멘토님이 방향을 잡아주셔서

그래 더이상 고민하거나 미루지말고

내 앞마당중에서 이제 찾아보자 결심하게 됩니다.

●잘한점

 멘토님의 조언을 받고 행동했다.

●개선할점

너무 고민만 했다. (몇달을) 바로 코칭을 받을껄..

지금은 잠정중단됐지만 고민이 될땐 어느 정도까지만 생각하고 그래도 안되면 바로 질문하자!

2. 결심 후 준비과정

투코때 멘토님이 구체적인 실행 방안을 말씀해주셔서

방에 붙히고 그대로 실행하고자 노력했습니다

(그대도 한것도 못한것도 있지만요;;ㅎ)

(제 상황과 앞마당에 맞는 솔루션이고, 가격은 예시입니다. )

앞마당중 A와 B먼저 보고 그래도 나에게 맞는 물건 없으면 C지역도 보기

1.전수조사

전수조사 (90년대 빼고)진짜 할만한것들 엑셀로 정리

( 매매,전세,투자금, 전고점정도정리해서 비교)

2.단지5개 추리기

(앞마당이 부족하다 생각해서 다가지 말고, 그렇게는 하지말기.

 일단은 이걸 충분히 전수조사하는게 중요하다. 안빼놓고)

3.부동산 예약

3-1. 단지1개당 → 부동산 2개 → ex) 3.8억까지 안내려가네? 인지하고

3-2. 다른부동산 전임이든, 방문이든 3.8이하 물건찾기

("이거에 시간 엄청 쏟아야하고 이거 앞마당 있는것들 다 뒤지고 가야해요.

안그럼 매일 찍기처럼 해야하는데 용기가 안나요." 라고 말씀해주십니다)

*이때 없다고 끝내지말고 4층은요?5층은요? 30평은 없어요? 이렇게 질문하면서

찾은 물건에 나에게 가장 맞는걸로 1호기!!!

6월엔 강의를 듣고 있어 병행하기가 여간 쉬운게 아니었습니다.

(멘토님도 강의 듣고 있으니 마무리하면서

 전수조사는 조금씩 하루에 생활권별한군데씩 잡아서

전수조사를 하면 좋을것같다 해주셨습니다.)

그래서 생활권별로 조금씩 찾아봅니다

이렇게 보면 쉬운거같은데..

왜 나에게 맞는게 없는걸까..

투자금 안에 들어오는건 내 맘에 차지 않고..

이게 아닌거같아 전수조사도 다시, 뭘뻬먹었나?

다시.. 왜인지 눈에 들어오는게 없어 반복하게 됩니다.

7월의 우선순위는 저거다!

다짐했건만 (강의도 쉬고 1호기 찾기 전념하기로 다짐)

사람이 시간이 많이 생기면 그 시간을 더 소중히 보낼 줄 알았더니

늘어지고.. 막상 정말 1호기를 하려하니 말씀해주셨음에도 불구하고

우왕좌왕..시간 압박만되고…그랬습니다^^;

그래서 안되겠다…싶어 1호기 경험담 칼럼을 읽기 시작합니다.

내가 앞으로 어떠한 프로세스로 진행될것이고, 

이런 상황일때 이렇게 대처하는구나를 

안갯속에 있는나를 조금씩 선명한 곳으로 꺼내주는 느낌이었습니다.

아 미리 읽어볼껄…

닥쳐서 읽으려고하니 빨리 물건찾아야하는데 …!

이런생각이 들면서 조급해졌습니다(조급은 금물)

칼럼을 읽으면서 해야할 행동들에 구체적인 실행방안들을 BM하며

속도가 조금씩 붙기 시작했습니다.

(속도라고 하지만 이과정도 참…거북이었습니다ㅎ)

● 잘한점: 1호기 경험담 칼럼을 읽으며 간접 경험을 쌓았다.

내가 참고해야할 칼럼들을 엑셀파일에 모아 잊을때마다 그 주제에 맞는 칼럼을 다시 보았다.

● 개선할점: 앞으로 할 일들에 대한 칼럼들은 미리 읽어보자.

머릿속에 그려볼 수 있다.

조급하면 머릿속에 잘 들어오지도 않는다.

여러칼럼들을 참고로

행동방침을 벽에 붙힙니다.

[전체 프로세스]

대출가능범위파악→나의 투자기준세우기→ 투자 프로세스 익히기

→전수조사→추리기→부동산전임매임

→가격감잡고→매코진행→목표금액잡고 본격 매물털기 및 협상

[1호기를 찾게되면]

가계약→본계약→전세세팅→법무사견적→잔금

'전수조사전에

앞에 과정이 애매하니 혼란스러웠구나' 

싶어 다시 정리합니다.

[내 투자기준]

-전세가율 80%이상→그 다음 물건 만들자!

-투자금 00원 이내 (부대비용제외)

-전고에서 최대한 -20%가까이 떨어진.

-잔금리스크 최대 없는 세안고, 주전, 매매전세동시진행 먼저

-공급리스크 최대한 피할 수 있는

*여러칼럼들이 정말 많이 도움됐습니다. (그중 몇개만 올립니다)

기준과 프로세스 https://weolbu.com/community/782111?inviteCode=CC2F20 낙성이님

투자자의 전체흐름 https://cafe.naver.com/wecando7/11083077 사과코님

멘토님이 알려주신 방법에 

칼럼에서 저에게 맞는 행동방침을 다시 확인하고 실행해 나갑니다.

1호기 찾을때 그렇게 귀에 박혀듣던 

저환수원리가 눈에 잘 안들어오는 신기한 경험을 합니다.

아마 투자금과 절대가가 싼것에만 눈이 가서 그랬던것 같습니다.😬

그래서 잊지 않기 위해 저환수원리 원칙과 적용을 

다시 벽에 붙혀놓습니다.

●잘한점 : 원칙을 지키기위해 눈에 보이도록 시각화해놓았다.

●개선할점: 투자금에만 꽂혀있었다.

저가치가 먼저다!!!!잊지말자

그러고보니 멘토님께서도 

내 대출가능여부를 먼저 파악했으면 좋겠다고하셨었고,

그래야 내가 감당가능한 물건을 정확히 찾을 수 있는데…

너무 대략적으로만 알고 있으니.. 

이건 찾아도 찜찜할 수 밖에 없었습니다.

그때 멘토님이 부동산에 대출상담사님 연락처 물어보면 된다고 했는데?!!

그래,

 전수조사한것 중 가능하고 저평가라고 판단된 물건을 

일단 전화해보고 대출상담을 받자.

가장 보고싶었던 매물을 선택해 부동산에 전화를 겁니다.

“많이 알아보셨겠네요?

몇개 맞는거 보여드릴테니 오세요~”

친절한 사장님을 만나 몇군데 둘러본 후

제일 괜찮은 물건을 고르며 여쭤봤습니다. 

대출상담사님 연락처ㅎㅎ

“혹시 기간안에 세를 못맞추면 잔금 치뤄야하니 알아보려구요~”

몇달만 대출하는거니 중도상환수수료적은

어디 보험사가 더 좋아요~

하시면서 여러 대출상담사님 연락처를 흔쾌히 주십니다.

그러고는

그 중 보험사 대출상담사님께 

내 소득이 얼마정도되고, 

어떤단지에 몇평을 할것이다 

라고 문자를 남깁니다..

전화가 옵니다.

생각보다 넘나 친절하게 말씀해주십니다.

제 상황을 구체적으로 물어보시면서 대략 이정도 나올것같다~

아쉽게도 예상보다 금액이 얼마 되지 않아

이 기준으로 절대가를 낮추고,

은행에 방문해서 다시 신용, 마통 대출의 한도도 알아봅니다.

그래서 다시 한번 가용금액을 정리합니다.

(이전에 신용대출, 주담대로 인터넷으로 알아봤는데

 너무 천차만별이고 믿지 못하겠어서 

결국 직접 은행 방문도 했습니다.)

● 잘한점 : 다시 정확히 대출상담사를 통해 가용금액 확인했다

● 개선할점: 초반에 여러 상담사에게 알아보면 더 정확했을것같다.

여러군데 중 가장 낮게 대출이 나오는것을 기준으로 하는게 안전할듯싶다.

나중에 정말 1호기할때 다시 알아보는데 뭔가 금액이 달라지니 조금 혼란스러웠다.

3,4번은 내일 :)

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