월부 1년 만에 1호기 지방 투자 경험 공유 (1탄)

안녕하세요! 1호기 경험을 스스로 돌아보면서, 그리고 나눔겸 남기고자 글을 작성해 봅니다. 마지막에는 KPT 회고 방법으로도 정리해 볼 예정입니다. 내용 목차는 아래와 같고 이번 글에서는 투자 준비하기 파트까지 공유해보려 합니다 :)

1. 1호기 하게 된 계기
2. 투자 준비하기 (시세트래킹, 투자 후보단지 정리, 투자 프로세스 정리)
3. 실제 투자 프로세스 (매매,전세 맞추기)
4. 마무리 KPT 회고

1. 1호기 하게 된 계기

먼저 제 상황을 공유하자면 저는 월부 강의를 1년이 조금 넘게 들으면서 조장도 몇 번 정도 했었는데요. 확실히 1년이 넘어가다보니 스스로 눈에 보일 만한 결과물이 없어 점점 지치고 있는게 조금씩 느껴졌습니다. (실전반은 아직 못듣기도 했구요) 확실히 선배 분들이 1년 정도에는 투자 한 채는 꼭 했으면 좋겠다고 말씀하시는 이유를 알겠더라구요. 이렇게만 어영부영 시간을 보내면 절대 안되겠다는 생각이 작년 말, 올 초에 강하게 들었고 명확한 목표를 세우지 않으면 강의만 들으면서 돈 낭비만 하겠다는 생각이 강하게 들었습니다. 그동안 모은 돈이 없는 것도 아니었고 첫 투자다 보니 신중하게 실수하지 않아야 한다는 생각으로 스스로 합리화 하면서 시간을 그동안 보내왔던것 같습니다.

결국 1호기가 너무 늦어지면 (부동산에 돈을 넣어두지 않으면) 그 자체도 큰 리스크라고 판단해서 ‘3월까지 계약금 쏘기’ 목표를 세웠었고 끊임없이 확언한 끝에 투자를 거의 마무리 했습니다. (전세도 동시에 맞췄고 잔금만 남은 상황)

물론 투자를 마음 먹기까지 여러 걸림돌이 있었습니다. 보유한 앞마당이 불완전하여 확신까지 가기가 조금 힘들었다는 점이 가장 컸습니다.

미래는 어떻게 될 지 모르지만 당장 제 자금만으로 만족할 만한 서울 투자를 하기에는 현실적으로 어렵기도 했고 지방에서 여러 경험을 쌓아 서울에서 본 실력을 발휘하고 싶다는 생각도 상당한 비중을 차지했습니다. 조금 마음에 걸렸던 부분은 투자코칭을 받았을 때는 조언대로 실거주를 크게 한 번 들어가야겠다고 마음을 먹기도 했는데 그 방향대로 추진하지 않게 돼서 마음이 불편하기도 했습니다. 여러 변수가 생기면서 추진에 제동이 걸렸지만 멘토님이 조언주신 방향은 언제든지 열려있어서 미래를 기대하고 있습니다.

사실 1호기 투자는 작년 말부터 막연하게 해야겠다고 생각했었습니다. 이 때문에 지방 앞마당을 확보하고 있었고 2월 중소도시 앞마당까지 포함해서 광역시 1개, 중소도시 4개를 가지고 투자를 진행했습니다. 대부분은 수도권 앞마당을 가지고 있었기 때문에 아쉬움은 있었지만 현재 상황에서 최선의 결과를 내기 위해서 최대한 노력은 했다고 생각해서 후회는 없습니다 ㅎㅎ 투자금이 여유가 있어서 광역시를 가보면 좋겠다고 멘토님께서 말씀은 해주셨지만 그렇게 되면 몇 달 또 투자가 지연되고 제 직장생활과 관계까지 영향을 주리라 판단했습니다. (실제로 전화를 너무 많이 하느라 일이 잘 안됐습니다) 조금 조급하게 한 감도 없지 않아 있지만, 그래도 꾸준히 지속하고 살아남기 위해 투자를 했다고 보는게 맞겠네요.

2. 투자 준비하기

월별 지역 시세트래킹

앞마당을 털기 전까지 지속적으로 챙겼던 부분은 임장보고서 작성과 시세트래킹이었습니다. 이를 위해서 보고서를 작성하면서 내가 트래킹 해야겠다는 단지들은 지속적으로 수집했고, 이를 제가 별도로 만든(?) 구글 시트를 활용해 데이터를 쌓아나가고 있었습니다. 1년 정도 지속하다보니 그래도 꽤 익숙해졌고 지역의 위상과 가치를 조금 이해하게 되면서 단순 반복이 아니라 재미까지 덧붙여지게 되었습니다. 당연히 처음 대표 단지를 선정할 때는 기준이 없었습니다. 처음 작성한 보고서가 매우 부족한 것처럼요. 그래도 과거의 나보다 발전만 하면 된다는 생각으로 지속했다는 점에 점수를 주고 싶습니다.

앞마당 털어보기 (feat.워크인 시도)

시세트래킹 뿐만 아니라 실제 투자를 하기 위해서는 부동산 워크인까지도 다 해봐야 한다는 얘기를 들었어서 실제로 실천을 해봤습니다. 몇몇 지역은 월부에서 인기 있는 지역이라서 냉담한 반응이 많기도 했지만, 그래도 전화하는 것보다는 대면으로 여쭤봤었을때 조금 더 친절하게 반응해 주셨습니다. 이렇게 실제로 지방에 많이 가보기도 하면서 친절하게 대응해 주시는 몇몇 사장님들과 친분을 쌓았던 것도 1호기 투자에 큰 도움이 되었던것 같습니다. (실제로 몇몇 투자는 진행될 수 있었지만 매도자가 거두면서 몇 번 무산되기도 했는데 이 과정에서 사장님들이 많이 도와주셨습니다)

처음에는 사실 선배 투자자분들의 조언도 많이 도움되고 강의 내용도 도움되겠지만 우선 아무것도 모른다고 생각하고 부딪혀 보는 태도가 가장 중요하다고 느꼈던것 같습니다. 이 과정에서 감정적으로 대하는 사장님들도 분명히 많이 만나고 그랬지만 크게 상처받지 않고 도전하는게 또 중요하다고 느꼈는데요, 동료 분들을 보면 전임과 워크인에 큰 어려움을 많이 느끼시더라구요. 상처받을 수 있다는것 때문에 혹은 무지함이 들통날 수 있다(?)는 것 때문에 용기를 내시지 못하는 분들을 보면 조금 안타깝다는 생각도 들었습니다.

저도 이제 막 걸음마를 떼긴 했지만 임장보고서 작성 / 임장 / 전화임장/ 매물임장 모두 실제로 투자를 진행하는데 있어서 그 어느 것도 생략할 수 없다고 느꼈습니다. (실제로 투자해보니 임장과 보고서 작성을 더 열심히 하게 되는 효과가 있습니다) 만약 아직 1호기를 안해보신 분들은 임장과 별개로 따로 시간을 내서 워크인까지도 많이 해보시길 추천드립니다. 제가 워크인을 많이 했던 중소도시에서는 생활권별 워크인을 다 해보면서 단지의 선호도와 특징을 사장님 통해서 많이 들을 수 있었고 꽤 재밌는 경험이었습니다.

(연세 있으신 사장님에게 1시간 동안 아파트가 아니라 토지를 투자하라는 강연도 들어봤고, 강의에서 무조건 언급되는 신축의 경우 선호도가 떨어지는 이유에 대해서 사장님이 20분 동안 설명해 주시기도 했습니다)

이 과정에서 급매가 나오면 평일에 박차고 지방에 내려가 보기도 하고, 실제 가계약금 넣기 직전에 매도자가 계좌를 거둬서 무산되기도 하고.. 어떤 매물은 가격까지 전화로 협상이 됐는데 일정이 안돼서 다음날 매물을 보기로 약속을 미뤘더니 남편이 매도를 말려서 무산되기도 했습니다. 이 과정에서 기회가 용기를 내는 것도 실력이구나 하는 생각도 많이 들었습니다. 하지만 용기를 내기 위한 제 실력이 부족한 탓이었겠죠 ㅎㅎ

최종 투자 비교평가

그 다음에는 제가 별도로 제작한 구글 시트를 활용해서 후보 단지들을 추렸습니다. (많은 분들이 제작한 시트를 충분히 레버러지 할수도 있었지만 어떤 부분들은 제가 직접 하지 않으면 만족스럽지 않더라구요 ㅎㅎ) 이렇게 정리를 하니 매매가와 전세가만 입력하니 실제 투자금을 명확하게 비교할 수 있어서 좋았습니다. 추가로 매물별 특이사항까지 꼼꼼하게 정리해서 비교도 할 수 있었구요.

강의에서 배운 것처럼 투자금이 조금이라도 더 드는 좋은 생활권부터 차근차근 내려가면서 정리를 진행했습니다. 이렇게 정리를 하다 보니까 실제 임장했던 경험과 보고서가 연결이 되면서 “이정도 지역 위상과 생활권 선호도를 생각하면 너무 비싼거 아닌가?” 혹은 “이 정도 단지에 이정도 투자금은 너무 과하지 않나?”와 같은 생각들이 자연스럽게 이어졌습니다.

또한 강의에서 배운 내용도 있었겠지만 나만의 투자 기준을 세우는 것도 굉장히 중요하겠다는 생각이 가장 많이 들었습니다. 각자 자금 사정도 다르기 때문에 모든 투자자가 투자 기준이 같을 수는 없다는 것을 크게 느꼈습니다. 투자에는 여러 factor 요소가 작용하기 때문에 이를 정리하는게 중요하다고 생각했고 강의를 벤치마킹해서 최종적으로 정리를 했습니다. 예를 들면 몇몇 기준은 아래와 같습니다. 구축은 또 다를 수도 있겠습니다.

중소도시 신축 투자 기준

1. 지역내 생활권 순위 중상 이상
2. 연식 5년 내
3. 전세가율 85% 수준
4. 세대수 500 이상
5. 전고점 대비 매매가 -XX%
6. 기대수익률 XXX% 이상
7. 투자금 XXXX 만 원 이내

투자 프로세스 정리

투자 후보를 정리하면서 동시에 워크인, 전임도 하고 사장님들과 친분을 쌓으면서 투자 매물에 조금 더 가까워지기 시작했습니다. 이 과정에서 언제든지 가계약금을 보낼 수 있다는 생각이 들었습니다. 이때 그럼 내가 바로 매매계약서, 임대차계약서 등을 실제로 작성한다고 했을때 실수하지 않고 꼼꼼하게 할 수 있나? 라는 질문을 스스에게 했을때 물음표가 가득했던것 같습니다. 적지 않은 돈이 오가는 만큼 보다 철저하게 빈틈 없이 정리해야 한다는 생각을 하게 되면서 이때까지 들었던 강의 자료를 들여다보고, 카페를 통해 실전투자 칼럼글을 계속해서 읽으면서 공부했습니다.

저는 아래와 같이 노션을 활용해서 투자하는 과정에서 놓칠 수 있는 부분들을 최대한 꼼꼼하게 정리하려고 노력했습니다.

한 번 A-Z 경험을 했기에 지금은 다음 투자를 하기 위한 템플릿을 천천히 제작해보고 있습니다.

도움 됐던건 아무래도 동료분들의 투자경험이었습니다. 실제로 투자를 하시면서 실수할 수도 있었던 부분들은 보면서 “아 나도 이렇게 실수하면 어떡하지?”하는 생각이 많이 들었던것 같습니다. 이런 생각 덕분에 더 꼼꼼하게 정리할 수 있었고 결과적으로 큰 실수 없이 전세까지 동시에 맞출 수 있었습니다. 먼저 투자를 진행하고 복기글 나눠주신 선배분들께 감사의 인사를 드립니다 :)

저는 이 과정에서 매물 케이스별로 어떤 협상을 진행할 수 있는지 까지 최대한 공부해 볼 수 있었고 실제 투자를 할 때도 만족할 만한 수준은 아니지만 가격 협상까지 이어질 수 있었습니다. (세 낀 경우, 주전세 경우, 급매로 잔금을 바로 치르는 경우 등등) 이외에도 잔금을 대비해서 주담대를 받는 방법도 공부해보고 투자를 위해 매물코칭까지 받아보는 등 다양한 경험을 해볼 수 있었습니다.

정리를 하다보니 내용이 길어져서 2탄은 다음에 이어서 정리하겠습니다 :)