신도시투자 기초반 1강 강의 후기 [신도시투자 기초반 3기 48조 코농] 선도지구 4서 수익내조^^

안녕하세요.. 코농입니다.

오늘 드디어 신도시투자반의 첫 강의를 완강했습니다.

신도시에 대한 소감은 후기 마지막에 남기고

먼저 주우이님의 1주차 강의 후기를 먼저 남겨보겠습니다^^

핵심 지역에 투자하기

핵심지역?? 거기는 어디지?

보통 우리가 생각할 수 있는 것은

서울이 가장 좋고 사람들이 가장 좋아하니 

가장 많이 오르고 

그래서 여기만 투자해야겠다.. 

라고 생각하기 쉬운 것 같습니다.

하지만 내가 알고 있는 단지가 경기도에 있어도

지방 광역시에 있어도, 중소도시에 있더라도

그 가치가 충분하다면 서울 못지 않은

충분한 수익을 낼 수 있다는 것을 알았습니다.

사실 저는 경기도에 있는 신도시를 

임장해야겠다는 생각을 거의 못하고 있었습니다.

대부분의 지역을 지방 광역시나 중소도시만

임장을 하거나 서울에 몇개 구정도 임장을 

생각하고 있었는데요. 

이번달에 처음 신도시 강의를 들으면서 

서울의 주요 업무지구에 갈 수 있는 

충분한 입지 가치를 지닌 지역이 투자자로서

왜 봐야하는지를 알게되는, 즉,

저의 선입견을 깨게 되는 기회가 되었습니다.

경기도에 있는 곳이라도 다 똑같은 가치를 

갖는 것이 아니고 서울만 투자하기 좋은 것도

아니라는 생각을 버릴 수 있는 

강의 내용이었습니다^^

왜 소액투자를 해야하지?

사람들마다 자신의 투자금이 다를 수 있고

그 투자금의 범위에 따라서 투자 가능 지역과 매물을

보게 되는 것 같습니다. 

(저 역시 저의 투자금 범위에서 찾게되는 ㅎㅎ)

소액 투자는 말 그대로 적은 금액으로 투자를 

하는 것인데요. 아무래도 적은 금액대의 투자처를

찾다보니 저의 상황에서는 조금 더 투자금이 있다면

저 단지를 살 수 있을 텐데…

아무리 소액이라도 지금 이렇게 연식이 오래된 단지를 

투자로 접근해도 될까?

이런 생각들이 저의 판단과 행동을 계속해서 

주저하게 만들고 있는 것 같습니다.

사람들의 수요가 있는 곳(가치가 있는 곳)에

가치대비 저렴한 아파트를 소액으로 사는 것.

가치대비 저렴한 아파트를 사기 위해서

지금 부터 해야할 일은

1. 내가 아는 앞마당 늘리기
2. 그 앞마당 중 투자 가능 단지 리스트업
3. 전세 및 매매 동향 파악하기
4. 이 과정을 꾸준하게 하기

의 목표를 세우고 매일 시세를 보면서

수요가 있는 곳의 가치대비 저렴한 아파트를

계속해서 파악해 나가도록 하겠습니다.

투자자에게는 수익금과 수익률 모두 중요하겠지만

아직 투자 실력이 부족한 상황에서는 

좀 더 보수적인 판단을 하면서 잃지 않는 투자를

목표로 해서 더 벌지는 못하더라도 덜 위험한 곳에

투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에

반드시 살아남기 위한 선택을 하도록 해야겠습니다.

다주택 투자를 향해 가는 방법

현재는 시장의 상황에 따른 정부의 

규제나 정책등이 다주택자에게 크게 유리하다고 

할 수 없는 것 같습니다.

그리고 다주택자로 가게 된다면 이때 

만나게 되는 여러가지 리스크나 어려움들…

(주택 관리, 누수, 수리 등….)

또한 피할 수 없는 것들이었습니다.

세금에 대한 압박도 큰 상황에서

주택에의 노후화가 되는 과정에서의 문제들, 

내가 투자자로서 만나게 될 어려움들은

셀 수 없이 많을 수 있습니다.

다만 지금 당장은 이런 문제들을 어떻게 

해결해 나가지? 가 아니라 내가 부동산 투자를

왜 해야하지에 집중해 보려합니다.

(요즘 읽는 보도섀퍼의 돈에 나오는 내용^^)

내가 지금 상황에서 이 일을 어떻게 할 것인가가

아니라 왜 해야하는지 이유를 생각한고 그

방향이 정해지면 그 다음에 어떻게 해 나갈지

하나씩 생각하면서 문제를 해결해 나가도록

하겠습니다.

열반기초 강의에서 너바나님의

편익 vs 비용에 대한 내용이 기억이 납니다.

지금 내가 판단했을 때 현재의 편익, 비용보다

미래의 편익, 비용에서 나에게 더 많은

편익을 가질 수 있는 것을 선택하도록 하겠습니다.

결국 위기속에서 기회를 잡은 사람이 되어서

지금 내가 할 수 있는 것과 

할 수 없는 것을 구분하고 할 수 있는것에

집중하면서 강의에서 배운 가치대비 저렴한

아파트를 찾으려는 노력을 계속해 나가겠습니다.

저 역시 주우이님처럼 

항상 할 수 있다는 생각을 하면서 내가 할 수 있는것에

집중하도록 하겠습니다.

그렇게 해서 내 앞에 있는 벽 앞에 주저하고 

멈추는 것이 아닌 벽을 뛰어 넘어 

계속해서 그 다음 레벨로 올라가기 위해

꾸준하게… 항상 꾸준하게 해 나가겠습니다.

이번 신도시투자 기초반 1강에서는 
A,B지역에 대한 입지와 단지의 가치를 함께 배울 수 

있었는데요. 무엇보다 경기도 지역에 대한 선입견을

낮추고 그 지역이 갖는 입지의 가치를 아는것이

무엇보다 중요하다는 것을 다시 한 번 느끼는 

시간이었습니다.

항상 너무도 좋은 강의를 해주시는 주우이맨토님께 

진심으로 감사를 드립니다.^^

지금은 매물이 쌓이고 있는 협상이 가능해지는 시기.

하락장 속에서도 가격이 오를수도 있고 내릴 수 도 있다.

시장의 모습에 맞게 투자 원칙을 지키며 투자하는 것

→ 잃지 않는 투자에서 가장 중요한 것입니다.

같은 가격대에서 선호도 높은 단지가 어느 단지인지를 살펴봐야 하는 시장입니다.

아직 오르지 않은 단지들 중 더 좋은 단지를 선택하려는 노력 필요합니다.

알고 있는 투자처를 늘려야 할 시기

kb 시계열 - 빨간색이 진해질 수록 가격이 상승하고 있다.

왜 신도시 투자기초반인가? 

입지 독점성 → 대체 불가능(수요가 높음), 빈땅이 없다. 재개발, 재건축

경기도 외곽으로 가면 입지 독점성이 상대적으로 낮아짐

경기도 내에서 핵심 지역

가진 투자금으로 투자할 만한 가치가 있는 지역 = 서울 만큼의 입지 독점성을 가진 지역

성남, 하남, 구리, 광명, 수지 등 — 1,2기 신도시 분당, 평촌, 판교, 위례, 미사 등

전고가 9억 혹은 10억까지 갔던 단지는 충분히 장기보유 할 수 있는 단지다.

<경기도 핵심 지역에 투자 정리>

단지 선호도에 따라 수익의 크기 달라짐

단지에 따라서울과 비슷하거나 서울보다 더 큰 수익을 얻을 수 있는 투자처

경기도에서 선호도가 덜한 땅의 구축 단지는 상승 속도가 느리지만 소액 투자의 기회가 있으므로

투자금 대비 수익률 높은 경우 투자 가능

중요한 것은 가치 있는 아파트를싸게 사는 것

그리고 그 아파트가 가치 만큼 가격을 찾을 때까지 기다리는 것

기다릴 수 있을 만큼 투자금을 넣는 것

여러분이 해야 할 행동(투자 방향성)

내가 지금 가진 돈으로 할 수 있는 투자처를 안다고 해서 바로 투자할 수 있는 것이 아닙니다.

=>>> 확신이 없으니까 , 싸다는

============== 소액투자를 바라보는 여러분의 마음===4

핵심 포인트

수도권의 가격 –  강남 한시간 이내 경기도에서 신도시 지역 아직 매매 저평가 된 곳이 많음

수도권지역의 청사진 - - 공급물량 부족하기 때문에 전세가 상승 기대 소액으로 투자를 진행할 수 있는 상황 벌어짐

                                   소액으로 투자를 진행할 수 있는 상황 벌어짐

경기도에서도 평촌, 수지 광명, 구성남, 하남 등 선호도가 있는 좋은 곳부터 먼저 투자를 진행하고 

그 다음 부천, 산본, 수원 등을 보는 것이 좋음

선호하는 곳의 신축은 가격이 오르는 경우가 있지만 구축의 경우에는 여전히 가격이 오르지 않은 곳들도 많음

왜 소액 투자를 해야 하나?

종잣돈 부족 : 매매와 전세차이가 적은 아파트에 투자하기 때문에 투자금이 적게 들어감

 그렇기 때문에 매매가가 조금만 오르더라도 투자금 대비 높은 수익률을 기대할 숭 ㅣㅆ음

리스크 감소 : 입지 좋은 수도권 아파트는 매매가가 전세가 이하로 떨어지지 않기 때문에 현재 전세가가 저렴하거나

전세가가 떨어질 이유가 없다면 리스크를 줄 일 수 있다.

소액투자 : 사람들의 수요가 있는 곳에 가치대비 저렴한 아파트를 소액으로 사두는 것.

소액투자하기 좋은 시점

  매매가의 상승보다 전세가의 ㅅ아승이 더 큰 경우

  시장이 좋지 않기때문에 매매가는 주춤하지만 전세 의 수요가 넘치는 경우

=== 부동산 소액 투자의 정의와 기본 조건

가치 없는 물건을 소액으로 사는 것이 아니라 가치 있는 물건을 시세 보다 저렴한 가격과 적은 투자금으로 매수 하는 것.

소액 투자의 기본 조건

일. 투자할 때를 기다려야 한다.

이. 계속해서 나에게 맞는 ㅅ액투자 물거을 찾아야 한다.

== 지금 소액투자를 해야 하는 사람들의 선택지 점검

종잣돈 5000만원 이하 = 1,2기 신도시 등 수도권 투자 지방 중소도시 투자

종잣돈 5000만 ~ 1억 = 수도권에서 강남 1시간 이내 지역 투자 지방 광역시 투자

종잣돈 1억 이상은 금액에 따라 다름 서울 4,5윽ㅂ지 및 수도권 핵심지역

<해야할 일>

소액투자 가능 지역 늘리기 == 1,2기 신도시 서울 접근성 좋은 수도권

지역 앞마당으로 만들기

투자 가능 단지 리스트업 == 매매가 5~6억 정도의 아파트중 저평가 되어 있는 아파트 리스트업

전세 및 매매 동향 파악하기 = 해당 단지들의 매매 매물수와 전세 매물수를 지속적으로 확인

주기적 확인 = 2주~4주 간격으로 아파트 매매 가격 및 전세가격 업데이트

부천과 산본의 인구구조를 보면 그 지역의특색을 볼 수 있다.

60대의 비중이 28%를 넘어가면 매우 높은 비율이다.

==--==--  군포시

저도 소액투자를 하고 다주택투자를 하고 싶어요

어려움

취득세등 세금적 문제

주택 관리의 문제 누수, 수리등

앞마당이 많아야 함

다주택자의 좋은 점

양도세 과세표준구간 감소로 양도세 절세 효과

리스크 관리 용이 (지역 분산)

다주택자 혜택

임대 사업자 제도

투자는 전세가가 오를 수 있는 곳에 투자하는 것이 매우 중요하다.

수요가 있는 곳은 

소액 투자후 매도는 언제 하나요?

현재는 2주택 전략으르 호라용하는 것이 좋음 — 일시적 1가구 2주택 포함

더 좋으 ㅁ물건을 갈아탈 수 있을 때 매도하는 것이 현실적이다.

나에게 수익을 더 크게 가져다 주면서 리스크가 적은 것으로 투자 전략을 가져간다.

소액투자 전략

단계별 성장 단계

임장보고서 3개 이하 : 임장보고서 완성 단계, 임장 2회 이상

임장보고서 4에서 10개 이하 : 임장고고서 내 비교평가 지역내 / 지역간 임장 4회 이상

임장보고서 10개 이상 : 아파마당 중에서 비교평가 진행

이넞ㄴ볻다. 1.5배 목표 상향 

환경을 만드는 방법 - 조모임

서로 임장고고서 과제를 독려할 수 있는 동료

같이 임장하여 더 멀리 할 수 ㅆ다.

많이 ㅎ미들죠 힘내요 우린 할 수 있어요

성공하는 방법 가장 중요한 것은 루틴을 만드는 것.

매일 작심3일을 하더라도 계속 한다. 루틴을 만든다

그다음 환경을 만든다. 

내 주변 5명의 평균이 중욯다ㅏ. 그 5명이 중요하고 나역시 평균을깍아먹지 않도록 노력하는 것이 중요하다.

동료들에게 어떻게 도ㅗ움을 줄지 생ㄱ각해라.

에필로그

정말 투자를 시키겠다.

시장을 예측할 수 있을까?

위기속에서 기회를 잡는 사람들의 특징

할수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분한다.

할수 없는 것 시장예측 언젱 ㅗ를지 판단 세금의 변화 , 취득세, 종부세, 재산세, 양도세 완화

할수 있는 것 현재 시장에서 가치있는 아파트를 저렴하게 사는 실력을 갖는 것

이 실력을 가지려면 앞에서 잉기 했던 5가지 과정을 게속해서 반복해 야 한다.

이렇게 해야 비교평가를 계속해서 해 나가다 보면 실력을 쌓을 수 있다.

내가 가진 돈으로 투자를 못할 것 같아요.

* 저 역시도 투자를 시작할 때 같은 생각을 했습니다. 여기서 중요한 것은 다른 사람 투자한 것을 보면서 비교하지 말고 본인의 투자를 하는 것이 중요합니다.

저도 느린 사람이기 때문에 이 부분을 누구보다 잘 알고 있습니다. 

느려도 괜찮으니 멈추거나 포기하지 마세요

묵묵히 길을 걷다보면 목적지에 도착해 있는 것처럼 이 영정이 끊임없이 계속되진 앟을 것입니다.

3년 뒤에 내가 무엇을 하고 싶은지를 꼭 머리속으로 상상해 봤으며ㅑㄴ 좋겠다.

27년에 내 모습

수도권에 3채 투자를 한 사람이다.

할수 있다고 생각하면 할 수 있습니다.

늘 다짐했습니다. 할 수 있다고… 인생은 생각ㅎ한대로 이루어집니다.

할수 있을까? 할 자신이 없는데.. 못하겠다.

라고 생각한다면 해낼 수 없는 것이 현실입니다.

그만 멈출까라는 생각이 들 때 한 걸음만 더 내밀어 보세요.

그 한걸음이 인생을 변화 시킬 수 있습니다.

투자는 계단식 성장이다. 가다보면 벽이 있고 멈추게 되지만 극복하면 그 다음 레벨로 가게 된다.

많은 사람들이 실패하는 이유는 애매한 정ㄷ의 목표를 잡기 때문이다.

이번 시장에서 꼭 경제적 자유를 이루시길 진심으로 응원합니다.

이번시장에서 끝이라는 생각으로 해야 한다.