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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
읽은 날짜 : 23.10.22~24
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #현금흐름 #전세레버리지투자 #시간레버리지
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1. 내용 및 본깨적
이 책을 통해 다음의 3가지 핵심 메시지를 독자들에게 전하고 싶다.
첫째, 투자의 핵심은 시세차익에 의존하는 것이 아니라 현금흐름이 만들어지는 자산을 모아가는 데 있다.
둘째, 자본 레버리지뿐만 아니라 시간 레버리지 또한 투자의 고려 요소다.
셋째, 나만의 투자 기준금리를 세우고, 그에 맞는 실전 투자법을 꾸준히 실행해야 한다.
다양한 거위들 가운데에서 농장을 효과적으로 운영하기 위해 우리가 집중해야 하는 것은 거위가 낳아주는 황금알, 즉 현금흐름이다. 현금흐름을 만드는 자산에 집중할 때 안정적이고 지속적인 투자를 할 수 있기 때문이다.
주거용 부동산 투자에서 아파트가 거위라면, 아파트가 가져오는 전세보증금 현금흐름은 황금알이기 때문이다.
부동산의 현금흐름은 월세/전세보증금의 증액이나 부동산 자산가치 증가에 따른 레버리지 증가가 될 것이다. 따라서 향후 전세보증금이 차곡차곡 오를 것으로 예상되는 부동산의 가격은 높아질 것이고, 반대로 전세보증금이 낮아져서 역전세의 위험이 있는 경우 가격은 그만큼 낮아질 것이다. 다시 말해 전세가를 알아야 주거용 부동산의 진정한 가치와 매매가를 알 수 있다.
>> 부동산 중에서도 현금흐름을 만들 수 있는 전세가가 지속적으로 상승할 수 있는 물건을 잘 골라 투자를 해야한다. 매매가만 올라가는 재건축 단지나 호재가 붙어 나중에 시세차익을 목적으로 하면 현재 현금흐름이 돌지 않아 흑자 파산을 할 수도 있다. 생활권이나 입지 형성이 잘 된 곳, 뭐 지방에서 신축은 예외로 두더라도 준신축부터는 입지가 잘 갖춰진 곳을 잘 알아야 한다. 전세가가 이미 오른 곳도 후보에서 빼는 게 낫지 않을까?
부동산의 가치와 가격 또한 그것이 가져오는 현금흐름을 기반으로 평가해야 한다. 전세 레버리지 투자에서 현금흐름은 전세보증금의 증액분이다.
전세 레버리지 투자를 잘하기 위해서는 다음 명제에 대한 이해가 필요하다.
① 레버리지의 증가는 현금흐름이다.
② 레버리지는 잘 관리되어야 하고, 리스크에 대비한 신용 유지 및 지역 분산을 해야 한다.
③ 전세가에도 버블이 존재한다.
④ 주택 공급량과 통화량의 증가는 전세가에 영향을 준다.
>> 부동산 가치가 높은 것은 현금흐름이 꾸준히 발생하는 것 즉 전세가에 초점을 잘 맞춰야 한다. 전세가가 올라올 수 있는 지역에 환경과 입지가 잘 갖춰진 곳이다. 전세가 버블인지 체크하고, 또 통화량 증가와 주택 공급량이 전세에 영향을 미치는 건 계속해서 알고 있으니 공급량과 여파 분석은 필수적이다. 리스크 대비 현금 보유는 물론 역전세 위험을 막기 위해 시기, 지역을 다 분산 투자해야 한다.
시간의 자유는 경제적 자유를 내포하고 있다. 투자의 지향점은 단지 ‘경제적 자유’에 머무는 것이 아니라 ‘시간의 자유’까지 확장되어야 한다. 결국 투자의 궁극적인 목표는 ‘시간 자산을 늘리는 것’이라고 할 수 있다.
시간의 자유를 추가로 얻기 위해서는 현금흐름을 만드는 데 소비하는 시간투자활동 시간을 줄여야 하고, 이를 위해서는 다른 사람의 시간, 또는 시간 소모가 적은 자산으로 시간을 레버리지 해야 한다.
>> 사실은 시간을 자유롭게 쓰는 것이 자산이라는 것, 지금은 시간 투여를 많이 하지만 나중에는 시스템이 굴러가면서 내 시간이 늘어나도록 셋팅해야 한다. 계속 관리하며 신경쓰이게 하는 부분들을 최소화해야 한다. 시간을 어딘가에 쏟을 때에는 다시 한 번 생각하자.
투자의 5가지 핵심 개념
좋은 투자의 방법은 자산의 가치를 측정하고, 그 측정된 가치보다 싸게(가격) 사서 현금흐름을 일으키며 보유하고 지속적으로 자산을 늘려가는 것이다.
부자들이 부자가 된 이유 중 가장 중요한 것은 ‘항상 가치를 비교하고 객관화하려는 습관’인 것 같다. 가치비교는 어렵고 정확하지 않을 때도 많다. 보통 사람들은 귀찮아하고 잘 하려 들지 않는다. 하지만 항상 가치를 비교하고 측정하려는 습관은 투자자가 지녀야 할 숙명이라고도 할 수 있다.
>> 어떤 선택을 할 때, 좀 더 객관적이고 자신에게 도움이 되는 것이 무엇인지 뜯어보고 계량화해서 비교하는 것. 추가적으로 감정에 치우치지 않고 나의 목적에 가까운 것이 무엇인지 사고하는 것이 체화되어있는 사람이 부자이다! 부자의 습관 계속 연습해가야 한다. 그 중에 하나가 비교평가, 임보이기도 하고, 또 좀 더 목적을 이루기 위해 방향성을 모으는 것 자체가 훈련 같다.
엄청난 투자처럼 보이지만, 여기서 주의할 점은 실제 현금흐름이다. 대출 80%로 투자 시에 월 10만 원, 대출 90%로 투자 시에 월 7만 원을 얻으려고 이 투자를 해야 할까 하는 점이다.
여기에는 자산의 관리비용이 빠져 있다. 각종 세금과 관리비, 특히 공실이 발생할 경우의 관리비와 보유비용, 대출이자를 감당해야 한다. 따라서 투자수익률이 무한대인 것처럼, 손실률 또한 무한대가 될 수 있다. 투자수익률에만 집착한 나머지 실질적인 현금흐름의 규모가 너무 작으면, 자산관리의 다양한 위험을 고려했을 때 실제로는 효과적인 투자가 되기 어렵다.
또한 우리에게 주어진 시간은 무한하지 않다는 점을 명심해야 한다. 특히 회사원의 경우 시간을 쪼개서 투자하므로 위와 같은 투자는 불가능하다. 목표하는 월 현금흐름 500만 원을 만들려면 위와 같은 투자를 무려 50번 반복해야 할 테니 말이다.
이처럼 투자수익률이 아무리 높아 보여도 월 7만 원, 월 10만 원의 현금흐름을 얻기 위한 투자는 시간 가성비가 매우 떨어진다. 시간비용이 너무 높은 것이다. 따라서 투자수익률의 함정에 빠져 시간 자산을 낭비하지 말고, 투입 시간 대비 효과적이고 효율적인 투자를 지향해야 한다.
>> 규모가 너무 작은 것을 여러개 굴리면 자산의 관리비용이 증가한다. 20~30채가 된다고 해서 수익률이 좋은게 아니라는 뜻. 투입 시간 대비 효과적이고 효율적인 투자가 되도록 스스로 설계하려면 가치가 좋은 것을 몇 채만 들고 더 좋은 포트폴리오가 되도록 갈아끼워야 한다.
레버리지는 투자자가 비용변화에 따른 충격을 더욱 확대할 수 있어 위험하다. 외부요인에 따른 변동성이 커지는 것이다. 앞서 설명한 것처럼 레버리지는 실투자금을 줄이고 투자수익률을 높여주지만, 거래 및 유지비용도 고려해야 한다. 취득세, 보유세, 거래세, 양도소득세 등 각종 세금과 자산 유지·관리 비용이 들며, 이는 주로 자산가격에 따라 결정된다. 레버리지 비율을 높일수록 이 비용이 투자수익에 미치는 영향은 더 커지게 된다.
종합하면, 과도한 레버리지는 외부환경의 변화비용 및 금리 변화에 투자수익률이 민감하게 반응하게 만든다. 심지어는 자산을 부채로 만들어 투자자를 위협할 가능성도 있다. 따라서 꾸준히 오랫동안 투자하려면 나의 레버리지 비율이 적정한지 항상 점검해야 한다.
>> 절대가가 너무 큰 자산은 거래 및 보유 비용이 크다는 것일까? 중간 정도의 규모를 3-4개 가지고 있는게 나을지도 모른다. 세금이 중과될 수 있으니, 레버리지 비율이란.. 너무 전세율 높게 껴서 있지 말고, 더 받을 수 있는 여유를 남겨두라는 뜻으로 들린다. 처음에 저평가된 것을 찾아 시간이 지나면 매매가가 오르며 이 비율은 적정해 지지 않을까?
많은 사람들이 투자를 시작해서 몇 년 버티지 못하고 포기하는 가장 큰 이유가 여기에 있다. 처음 몇 년간 자산 증가의 속도가 너무 실망스럽기 때문이다.
다시 한번 강조하지만, 자산의 증가는 자연의 연속성장을 따른다. 사람들의 기대와는 달리 일직선이 아니다. 시작은 매우 더디게 진행되며 지루하고 힘이 든다. 그렇기 때문에 많은 사람들이 중도에 포기하고 옆길로 새버린다. 하지만 꾸준히 견디고 반복한다면 그 열매는 어마어마하게 커진다. 포기하지 말자! 자연의 원리가 그렇다.
꾸준한 반복과 축적이야말로 자연의 법칙이라고 할 수 있다. 투자도 마찬가지로 방향만 올바르다면 자산의 증가가 더뎌 보이더라도 꾸준히 반복하며 축적하면 놀라운 성과를 누릴 수 있다.
>> 자산 증가 속도는 처음에 더딘 것이 당연하고 포기하지 말고 꾸준히 하다보면 나중에야 복리로 붙어서 빠르게 증가하는 것, 아직 멀었다^^ 단기 수익에 몰두하지 말자. 또한 중요한 건 방향성! 내가 지금 바른 방향으로 하고 있나 복기가 필요하다.
2. 이 책이 왜 나에게 유용한가?
>> 부동산 투자 외에도 다른 투자의 개념에 대해 간단하게라도 익힐 수 있었고,
투자를 좀 더 계량화하여 접근한다는 건 어떤 건지 알게 되기도 했다. 하지만 다 이해하기 힘들어서 어질어질,
그래도 우리가 배운 투자 기준과 일치하는 부분이 많아서 다르면서도 비슷한 언어에 다시 한번 투자 기준을 곱씹을 수 있었다.
3. 이 책에서 얻은것과 알게 된점, 느낀점
>> 내 투자의 궁극적인 목적은 전세가 상승을 통한 현금흐름을 만드는 것이다. 현금흐름이 나오지 않을 자산은 더 좋은 자산으로 갈아끼우면서 포트폴리오를 적당한 규모로 잘 관리해야 한다. 전세가의 중요성 다시 한 번 짚어주었기 때문에, 각 지역의 전세 수준이 어느 정도 인지, 이 지역에서 전세 수준은 어떠한지 분석해서 장표로 넣어볼 필요가 있다. 깊고도 넓은 전세율의 세계..
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