원글: https://cafe.naver.com/wecando7/11183899
(예전에 올린 글 닷컴에도 올리는 중입니다 😊)
안녕하세요. 함께 성장하는 담다보니입니다.
실전반 1주차가 한창 진행되고 있는데요.
저희 조원분들께서 ㅇㅇㅇㅇ 하는 것을
어려워하셔서 용기 내어 글을 쓰게 되었습니다.
그것은 바로
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전 화 임 장
실전반을 처음 들으면서 전화임장의 벽을 넘는 게 정말 어려웠고,
전화임장을 하면서 이불킥할 만한 장면도 많이 만들었는데요.
한번은, 광주 광산구 전화임장을 할 때였는데요.
아직도 생생히 기억납니다. ^_^
본희(=보니) "사장님 안녕하세요"
사장님 "네 안녕하세요 어디세요?"
본희 "아 저 투자하려고요. (대뜸) 여기 로얄동이 어디에요?"
사장님 "아,, 저희 투자자 안 받아요~"
뚝
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이런 과거들이 여러 개 모여서
지난 6월 달엔 전임 100개를 목표로 하며
전임 실력을 키우기 위해 노력도 해봤는데요.
저희 실전반에 동료분들께서 전임을 어려워하시는 분들이 계셔서
그분들께도 도움을 드리고,
저도 한번 정리를 할겸 글 쓰게 되었습니다.
'전화임장 왜 하는거야 ....??'
'사장님 무서운데 ㅠㅠㅠㅠ'
'사장님이 뭐라고 하면 어떡하지'
'나 초보인 거 알면 어떡하지'
'!@#$%^&*('
처음 전임할 때의 저의 모습입니다.
전임을 왜 하는지 이 이야기를 들으시면
달라지실 거예요
수원시 권선구를 임장할 때의 이야기입니다.
단지임장을 마치고 나서 가격을 보지 않은 본희(=보니)는
"아이파크시티 3단지가 초품아니까
아이파크시티 2단지보다 더 좋을거야!"라고
잠정적인 결론을 내립니다.
하지만 실제 가격은..?
아이파크시티 2단지가 조금 더 높습니다.
그래서 저는 인터넷을 열심히 찾아봅니다.
하지만 도저히 모르겠어서
부동산 사장님께 용기를 내어 전화를 걸고 여쭈어보았습니다.
"아 2단지가 광역버스 정류장이 더 가깝고,
학원가도 8~9단지 오피스텔에 다 있어서
애들 학교 끝나면 어차피 다 여기로 다 와야 돼
그리고 2단지에는 대형 평형도 많고,
세대수도 많으니까 2단지가 더 좋지~"
사장님의 한 마디로 선호도가 싹 정리되었습니다.
사장님은 그 지역의 전문가입니다.
너나위님도 인정하신 부분이죠.
전화임장을 한다는 건,
그 전문가분들과 이야기를 나누며
투자에 필요한 정보를 얻고,
투자에 활용할 수 있다는 것입니다.
그럼 투자에 필요한 정보에는 뭐가 있을까요
이전글에서 알려드렸던 매물임장 질문 5형제를
또 소환했습니다.
이 5형제는 다른 말로 상상가선분이라고도 합니다.
앞글자씩 따서요 ^_^
https://cafe.naver.com/wecando7/11168721
상상가선분을 분위기 봐서 잘 물어보시면 됩니다.
하지만 제가 지난 번의 저처럼
대뜸 로얄동부터 묻다가
전화가 끊기면 안 되겠죠?
여러분이 전화를 하시는 이유는,
해당 물건을 사기 위해 정보를 얻기 위함이니
해당 물건에 대한 질문을 먼저 하시는 편이 좋습니다.
저의 경우에는, 사고 싶은 물건을 특정해서 말씀드리면서
이 물건에 관심이 있다고 먼저 말씀드린 후,
상황, 상태, 가격에 대해서 먼저 여쭈어봅니다.
1) 상황에 대한 질문
여기서 상황이란 보통 매도인의 상황,
점유자에 대한 상황 등을 말합니다.
지피지기면 백전불태라는 말이 있듯이,
매도인이 어떤 상황인지 알아야
유리하게 거래를 할 수 있을 겁니다.
"사장님, 매도인은 왜 매도하시는지 알 수 있을까요?"
"사장님, 이 물건 언제 나온 건지 알 수 있을까요?"
"지금 주인분이 거주하실까요, 세입자분이 거주하실까요?"
"지금 매도인이 어떤 상황이신지 알 수 있을까요?"
를 물어봅니다.
2) 상태에 대한 질문
상태라 함은 보통 물건의 상태를 말하는데요.
직접 가서 보는 게 제일 좋지만,
경우에 따라서 세입자가 안 보여줄 수도 있고,
다른 사정이 있을 수도 있으니 간단히
상태를 물어봅니다.
"집 상태는 어떤가요?"
"사시는 분이 집 깨끗하게 쓰시나요?"
"집 한번 수리했나요?"
"전세 놓으려면 어디 수리해야 할까요?"
이렇게 상태를 정확하게 파악해야
부대비용이 얼마나 들어가는지 알 수 있습니다.
3) 가격에 대한 질문
사실 제가 많이 하는 질문일 것 같습니다.
가격에 대한 질문이요.
가치 대비 싼 가격에 사려면
당연히 가격을 알아야겠죠 (끄덕)
근데 가격은 이미 부동산에 나와있으니
나와 있는 거 물어보면 사장님이
싫어하실 수도 있습니다.
주의하세요 😁
"사장님 이거 전세 놓으면 얼마에 나갈 수 있어요?"
"사장님 이거 이전에 사신다고 하신 분 계셔요?"
"이거 깎인지 얼마나 된 거예요?"
"사장님 제가 이거 2천만원 깎아서 산다고 하면 매도인한테 가격 전달해주실 수 있으세요."
등등 가격에 대한 질문은 무궁무진합니다.
4) 선호도에 대한 질문
이건 슬픈 제 이야기인데요.
저는 1호기로 모 아파트의 뒤쪽에 있는 동을 샀습니다.
앞동이랑 가격 천만원 정도가 차이 났는데,
원래 천만원 정도 차이 나는지 모르고
천만원 차이면 싸네라고 생각하면서 샀습니다.
이런 상황을 막기 위해서라도
선호도에 따른 가격 차이를 아는 건 중요합니다.
근처에 있는 다른 아파트와의 가격 차이
타입에 따른 가격 차이, 향에 따른 가격 차이,
동의 위치에 따른 가격 차이,
아파트 단지 내에 경사가 있다면
꼭대기에 위치한 동과 다른 동의 가격 차이 등
이 가격 차이를 물어보시는 편이 좋습니다.
"A아파트랑 B아파트 중에서 어디가 더 좋아요?"
"남향이랑 동향이랑 가격 차이 2천 정도 난다고 생각하면 될까요?"
"앞동이랑 뒷동이랑 선호도 차이가 가격에도 반영이 될까요?"
물론 아실에서 확인할 수 있긴 하지만,
물어보는 편이 더 머릿속에 각인되고,
좋더라구요 😁
5) 분위기에 대한 질문
글이 좀 기네요.. ^^^ 양해 부탁드립니다.
이때까지 상상가선에 대한 질문을 했다면,
다음은 분위기입니다.
시장의 분위기에 대한 질문을 하시면 좋습니다.
"요즘 실거주가 많이 사나요?"
"요즘 투자자도 집을 좀 사나요?"
"요즘 전세 손님 많이 도나요?"
이런 걸 왜 물어볼까요?
매수 주체를 알기 위함입니다.
매수 주체를 알면 지금 시장을 움직이는 게
누군지 알 수 있죠.
최근(24. 9. 5. 기준)에도
수도권 시장을 움직였던 매수 주체는
실거주자였는데요.
짧은 기간에 금리가 상승하고,
각종 대출 규제가 나오면서,
실거주자의 매수세가 둔화되는 것을
느낄 수 있습니다.
상상가선분을 통해 사장님과 신뢰 관계가 형성되었을 때,
매물과 연관성이 조금 부족한 질문을 합니다.
(직, 교, 학, 환)
이외에도 제가 유용하게 질문하는 질문리스트가 있다면
1) 이거 말고 추천해주실 만한 매물 있으실까요?
2) 여기 주변에 좋은 소식 있나요?
요 정도가 있네요. 저도 실력을 더 많이 키워서,,
더 좋은 질문들로 돌아오겠습니다 😂
최근에 저희 조원분 중 한분께서
전화임장을 끊을 때 어떻게 끊으시는지
질문을 해오셨습니다.
우리는 그 물건을 사기 위해서 전화임장을 하는 것이므로,
사장님께 조금 더 알아보고 전화드릴게요.
배우자랑 상의해보고 연락드릴게요.
등의 말을 남기면 됩니다.
"그래요 다 알겠는데요..
전화임장을 할 시간이 없어요 !"
라는 분들을 위해서 저는 고정된 시간과 장소를 정해두는 걸
추천드립니다.
저는 늘 퇴근을 하면서 회사를 나설 때,
부동산 사장님의 전화번호를 누르는데요.
아무리 힘들고 고된 날이여도
최대한 전화를 하려고 노력하고 있습니다.
실행의도 공식은 다음과 같다.
나는 [언제] [어디서] [어떤 행동]을 할 것이다.
아주 작은 습관의 힘
저희 튜터님이신 김인턴 튜터님께서
어제 주옥 같은 명언을 날리셨는데요.
처음 하는 일은 누구나 두렵다.
근데 그걸 하지 않으면 계속 두려울 뿐이다.
김인턴 튜터님
저는 여러분이 전화임장 잘하실 거라고 믿어요 ♡
혹시 궁금하신 거 있으시면 댓글로 남겨주세요.
실전반 28기
진심으로 응원합니다 ❤
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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