안녕하세요. 행복한 노후를 꿈꾸는 레인보우입니다.
이번 신투기를 처음 들으면서 지방위주의 앞마당을 넓히고 있던 차에 가까운 신도시의 가치에 대해 다시 생각해 보는 시간이였습니다.
주우이님의 6시간이 넘는 강의내용은 정말 그동안 제가 놓치고 있었던 부분에 대해 되짚어 주셨고,
너무나도 익숙한 신혼집이였던 신도시 b지역과, 현재 친구가 상승장 초입 매수한 a지역에 대한
자세한 지역 분석 강의였습니다.
현재 신도시 지역의 흐름은 경기와 서울 전세가율이 상승하고 있으며, 서울보다 전세가율이 많이 올라온 경기도 신도시에서 기회를 잡아 소액으로 투자 가능하다!
- 경기도의 1급지는 아니지만 외곽의 소액으로 투자 가능한 도시들을 내가 가진 투자금 범위 내에서 가치대비 가격이 싸다면 매수 가능하며, 아직 덜 오른 단지들을 잘 찾아 투자 해야한다.
- 경기도 내에서 핵심지역이 어디인지를 알고 입지 독점성을 가진 (=대체불가능한 입지요소,빈땅없는)지역을 우선순위로 먼저 투자하자.
- 소액투자의 장점을 알고 적은 투자금으로 수익률을 극대화 시킨다.
- 내가 가진 종잣돈으로 비교할 수 있는 지역 6개 만들기! (비교지가 많아야 투자 가능하다)
BM 비교할 수 있는 신도시 앞마당 3개 추가하기!
환경적으로 우수한 a지역
- 높은 인구 밀도와 환경이 우수한 a지역은 반듯한 택지로 환경적으로 우수함.
- 서울과의 접근성이 뛰어나며, 꾸준한 수요가 뒷받침되는 지역이다.
- 정확한 생활권 순위도를 눈에 익히고 비교평가 시 그려지도록 숙달할 것
- 중소형단지의 가격차는 단지 내 구조의 차이가 많음. 단지 별 구조 꼼꼼하게 시세분석할 것.
전고점 그래프가 답안지가 아니란 사실을 기억하고 입지가치를 정확히 분석한 뒤 가격을 비교해야 함.(하락시 가격방어가 잘되는지 비교하며 체크하자)
환경뿐 아니라 교통까지 좋은 b지역
- 신혼집이였지만 살고 있던 당시엔 못 느꼈던 교통?을 다시 짚어주셔서 생각해 볼 수 있는 기회였습니다.
- 역인근이 아닌 외각 쪽 단지들은 마을버스 배차 간격이 길어 강남까지의 거리가 1시간 이상이였던 기억있었음.역주변의 단지들이 더 가치있음을 알고 투자 시 적용!
- 구축단지가 많으므로 입지 좋은 구축의 경우 용적률과, 리모델링 사업 시 분담금 부분까지 계산해서 투자금 계산할 것!
- 중소형단지의 경우 구조에 따라 시세 달라지니 시세 꼼꼼히 따기!
- 학군보단 교통이 우선순위임!
신도시 투자 비교평가 프로세스
- 생활권 별 우선순위를 잘 그리고 가치대로 가격이 흘러가는지 체크!
- a,b지역은 1등 생활권의 선호도 차이가 많이 나므로 a지역의 2등 생활권과/b지역의 1등 생활권을 비교한다
- 두 지역 모두 교통이 중요한 베드타운의 역할을 하므로 가장 중요한 교통을 핵심가치로 생각해서 비교.
- 비슷한 가치라면 입지좋은 곳을 선택해야함.(단, 전세가격과 매물수를 꼭 확인!)
- 도시 간 비교는 아직 익숙하지 않은 영역이라 강의설명을 다시 듣기 해서 숙달해야겠다. 중요한 것은 전세가가 어떻게 흘러가는지가 중요! 전세가 오른다는 것은 매매가가 올라갈 수 있다는 점!
BM 비슷한 입지의 비교시 전세가의 상승흐름과 그래프를 비교하자!
신도시 투자의 의사결정 방법
- 10평<<< 20평이 우선: 10평의 전세수요는 한정적이다 그만큼 전세가가 올라간다면 대체가능 단지로의 이탈이 많음.-→결국 전세가 상승은 어려워짐. 투자자에게 전세가 상승 단지는 너무나 중요하다. 그러므로 아무리 적은 투자금이라도 10평 보단 20평 매물을 더 살펴봐야한다.
- 신도시 투자시 상위 급지를 우선시 해야한다. 하위급지도 가격이 상승하지만 그 기간이 오래 걸리므로 내가 기다릴 수 있다면! 기회비용이 아깝지 않다면 투자해도 오케이!
- 현시점 다주택의 포지션은 어려운 점이 많다. 나의 경우 서울의 똘똘한 2채 전략을 가져가고 싶지만 종잣돈의 부족으로 지방이나 소액투자 가능한 지역을 일시적 2주택 전략으로 세금을 아끼면서 계속 바꿔나가고 싶다.
- 구축의 경우는 꼭! 수요가 있는 지역에 투자하자! 선호도가 있는 구축이라면 전세가 상승은 당연하다!
BM 구축의 경우 인테리어+투자금=투자비용증가! 로 신도시에서 투자하기 비용이 많이 들 수 있으나 인테리어 된 싼 물건 찾기!+ 구축인 만큼 용적률 210%이하 단지 + 리모델링 시 분담금 부담이 있는 단지 인지도 살펴보면서 투자하자!(신축이 깔끔!하다 … 비싸서 글치 )
주우이님의 소액투자 전략
매매 절대가를 투자금의90%로 설정하자! 투자금이 6천-→매매 절대가 6억이하
(내 투자금에 맞춰 매매 절대가 범위를 정하고 물건들을 찾아 본다면 현 시점에서 투자가능한 1등을 더 잘 뽑을 수 있겠다고 생각! )
- 상대평가 후 전세가율과 매-전가 적은 단지를 살펴보자!
- 단지선정 후 전고점 비교해 수익률을 검토.(기대수익 100%?200%??? 지방이라면 1억이면 많이 번거다!)
- 마지막으로 같은 매매 절대가로 살 수 있는 지역을 내 앞마당 내에서 다 뽑아보자!(지방의 경우 전세가가 안올아서 투자 불가하다면 더 기다릴지, 경기도를 매수할지를 선택!)←--고민될듯…전고가 높은 지방이 너무나 매력적이지만 기다릴 자신이?? 기다리다 매매가 올라갈지도?? 아직 이러한 기회를 잡은 적이 없기에 막상 단지를 비교한다면 많은 고민이 예상된다. ㅜㅜ
BM 1등 뽑기 시 적용하자! 매매 절대가 선정 후 상대적 비교 평가 후 전세가율 비교-→수익률 점검-→ 앞마당 1등비교
환경을 만들어 조원들과 함께 힘내는 한 달! 할 수 있다고 생각하고 힘들 때 한걸음만 더!!!!
- 환경의 중요성은 너무 크고 이번 신투기는 환경에 있기 위해 신청했다고 해도 과언이 아니다.
- 도움되는 조원이 되고 싶고 할 수 있는 만큼 나눌 수 있는 걸 내 역량안에서 찾아보기!
- 실전반에서 포기하고 싶었지만 끝까지 해내는 성취를 기억하면서 이번 신투기도 마음을 다잡고 느리지만 천천히 임장 임보 성공루틴 꼭 만들기!
- 이번 임장지에서 투자물건 꼭 찾아보자!
과제2 3년뒤 나에게 하는 다짐!
- 3년 뒤 27년이면 지방과 수도권에 3채를 투자했을 거야! 그 과정에서 많은 시행착오와 힘듦이 있더라도 포기하지 않고 느리지만 너의 단단함으로 잘 이겨내 줘서 고맙다!
- 늘어난 5억 가량의 자산으로 서울로 가기 위해 발판을 잘 다지고 더 좋은 입지로의 이동을 계속 이어나가길 바란다!
- 더 많은 지역을 알아가고 사고 싶은 단지가 보일 때까지 포기하지 말자! (지금은 돈이 있어서 못살듯…)
- 유리공 잊지 말고, 가족들의 희생을 당연 시 하지 말고 항상 고마워하는 마음을 표현하자!
우리 가족은 노후에 훨씬 더 넉넉하고 여유롭게 행복한 노후를 맞이할 수 있을 거야! 내가 꼭 그렇게 만들게!
