지방에서 가장 중요한 입지 요소는 : 공급(가격에 가장 큰 요인)과 인구수(수요=가치)
매수우위지수(0~200), 100+ (매수자 많음 - 매도자 많음)
EX) 100 + 10 - 90 = 20, 100이상 = 매도자 우위 / 100이하 = 매수자 우위
우리가 투자해야할 대상 : 가치대비싼것, 투자금이 적은것, 덜 위험한것
= 가치가 있더라도 가격이 비싸편 패스, 가치가 낮은 곳에는 투자 X
전세가 : 매매가의 하방 지지선
Q1. 여기서 더 떨어 질 수 있을까 고민해보기
1. 매매가의 적정성 (싼지 비싼지 비교평가)
2. 전세가의 적정성 (전세가 저평가? = 비교평가)
3. 전세가율
4. 잃을 수 있는 가능성 (공급물량 등)
아파트 가격이 가장 저렴할때? (입주장, 지방기준)
1.매매전세 하락 (가격_저평가)
2. 전세가율 하락
3. 전세가율 상승으로 인해 적은 투자금으로 투자 가능 (투자 적정 시기)
리스크? = 높은 매매가격, 과도한 전세가, 공급물량 우리는 낮은 매매가(전고대비 30%), 적정 전세가율(80%), 향후 3년간 공급체크 필요 (수요>공급)
지방에서의 가치투자 : 시간에 따른 매매가 상승, 전세가는 반드시 우상향 하지 않을 수 있음 =분양이 많고 실거주 가치가 떨어지기 때문
물가상승분 < 자산상승분, 물가는 10년에 2배정도, 전세가 하락이 멈추면 매매가 상승 시그널
지방에서의 소액투자 = 중간에 처분(중요) = 갖고싶은 단지가 아닌, 이정도면 충분하다 단지 선택(실거주 측면)
입지독점성 : 기축 단지 경쟁력을 유지하는 힘 (ex) 부촌, 직장, 학군 = 잘 변하지 않음 / 환경 = 변화가능)
따라서 입지독점성이 높은 단지면 장기보유, 낮다면 중단기 보유 선택
지역 내, 선호도 요인 찾기
생활권 분류 후 대표 아파트 찾기(신축,구축 1개씩) 그리고 선호요인 역추적(가격), 마지막 해석
가격차이가 크지 않다면 땅의 가치가 높고, 크다면 땅의가치보단 건물의가치 즉 신축 중심
소액투자 핵심요소 ( 저평가, 적은투자금, 리스크 관리)
1.저평가 : 가치가 있는 것을 가치대비 저렴한 가격에 산다
임보 작성시, 단지별 선호도 파악 하기 (가치가 낮은 단지는 투자 우선 순위 제외)
2. 광역시 20평대 vs 중소도시 30평대 이렇게 어려운 비교평가 보다는
광역시 20평대를 비교하고 싶으면 다른 급지의 20평대와 비교하여 저평가 확인 (수직적 비교 필요)
3. 입지 좋은 구축 vs 입주 덜 좋은 신축 / 이거 또한 기준을 하나로 통일하기!
단지우선순위 정리하기
1.구에서 전체 단지 선호도 파악 (상,중,하) 중 이상 관찰!
2. 구 전체에서 1,2,3,4등 그룹으로 나누기 (선호도 기반) - 가격 절대 금지 / 그리고 가격 보며 저평가 단지 추리기
3. 그룹별 저평가 비교 (다른지역 지역까지 단, 이때 지역별 급지 맞춰서 비교 후 아래 급지와 비교해보기)
4. 그 이후에 저평가 단지 먼저 정리 후 전세 및 매매가 트래킹 투자금은 중소도시 3~7천/ 광역시 1억미만/ 수도권 1.5억 이상 기준 잡고 보기
5. 목표 매매, 전세가 찾기
최근호가, 실거래 확인으로 목표 매매, 전세가 수립 후 주변 단지들 및 공급 확인
내가 생각한 가격을 가지고 전임, 매임을 통해 한 번 더 확인 후 선호도 파악 까지 해보기
가장 중요한건, 저평가. 아무리 좋아도 가격이 싸야 하는걸 명심하자.
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