안녕하세요 맛도리입니다.
첫 실전반 강의를 맡아주신 라즈베리님께 감사를 드리며, BM할 점 위주로 후기를 남기겠습니다
1.지방에 기회가 있다
현재 지방 대부분이 저평가 된 상황이다. 광역시 최상의 머리급 단지들은 전고를 회복하기도 하지만, 아직 괜찮은 단지들이 전고대비 하락한 가격. 전세가율이 광역시에서 낮게는 63%에서 중소도시 높게는 87%까지 포진. 부산, 대구가 싸지만 전세가가 낮아서 어렵지 않나?-→ 좋아하는 단지들은 전세가 하락이 멈춘 곳들이 많고, 전세가율이 비교적 낮은 곳에 산다는 말은 매매가를 싸게 산 다는 것이기에 부산 대구를 넋 놓고 있으면 안된다.
2.선호요인 찾기 프로세스 포인트!
임장지에서 선호 요인을 찾는 법 중에, 생활권 별로 신축과 구축 아파트를 하나씩 찾고 선호 요인을 역추적 해보는 와중에 기억 남는 것은 신축 대표와 구축대표가 가격 차이가 별로 안난다면 입지가 강한 것이다라는 것. 그 신축 단지와 구축 단지의 가격 차이가 크면 땅의 가치가 덜한 것이다. 시간이 지나면 땅의 가치만이 남는 것이기에..
-→ BM! 시세 지도에 넣어 보자
중소도시에서는 내가 살고있는 우리 집이 중요한 것이다 (연식, 브랜드, 대단지,상품성) 집밖에 동네 말고(입지요소들). 주변 어수선 이런 거 말고! 우리집이 대단지 초신축인 것이 중요하다.
3.00단지 vs…
아무리 봐도 선호도 이해가 잘 안되는 단지라면, 꼭 이해하지 않아도 된다. 사람들은 (다른)사람들이 좋아하는 걸 좋아하기에 가장 비싼 것과 가장 싼 것은 그럴만한 이유가 있는 것. 그리고 tip은 네이버 검색창에 “궁금한 단지 vs ” 라고 치면, 주민들이 어떤 단지들 중에 하나로 이사갈 지 고민했던 흔적이 나오기에 참고할 수 있고, 호갱노노 참고, 부동산에 물어보며 궁금증 해결 할 수 있다.
3.단지우선순위
단지 우선순위를 정리할 때 생활권 선호도에 구애 받지 않고, “그룹핑” (촘촘한 나래비 ㄴㄴ) 한다는 것을 다시 한번 스스로 상기한다. 입지가 낮은 생활권이라도 그 안에서 선호하는 단지들은 충분히 나올 수 있기 때문. 선호도, 연식, 그 후에 저평가 여부, 전세가율 투자금을 붙여 본다. 그렇게 투자금 별로 단지들을 정리.
4.비교평가 팁
만약 내가 한 비교평가에 확신이 들지 않는다면, 조건을 바꿔보자! 기준 단지에 비해서 더 규모가 큰 도시의 단지 (연식 평형 가격 비슷한 거 찾기!!)의 단지 그리고 규모가 더 작은 도시의 비슷한 단지를 한 번씩 가져와서 붙여보자! 너무 와르르 비슷한 여러단지를 쏟아 넣는 거 보다 강사님처럼 하나하나 붙이는 작업이 덜 혼란스러워 보인다 꼭 BM하기!!
5.나의 보물상자
저평가 단지들을 관리하는 중에, 강사님이 강조하신 것 중에, 당장 내가 가능한 투자금 범위의, 예를 들면 3,4억대 단지들만 정리 할 것이 아니라 억대별로 여러 단지들을 투자 pool에 두고, 투자 가능한 단지들을 설정 해 놓는 것이 중요하다. 그렇게 해야 시장을 온전히 이해하게 된다. 너무 작은 투자금의 단지 혹은 절대가 작은 단지만 보면 시장 밑단만 보는 것. 윗단의 움직임에서 시장의 동태를 파악해야 물건을 팔 수 있어.
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