실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 62기 51조 환한미소]

*잘하기 보다 꾸준히 하기 - * 전세가율은 아파트 가격 수준을 알아볼 수 있는 지표 임

^-^) 가치를 어떻게 알수 있을까?
가치보다 가격이 싼 것을 사라고 하는데 가치를 어떻게 판단할 수 있을까?

* 가치가 입지이고 입지가 땅의 가격이므로 결국은 땅의 가치가 좋은 곳을 골라야 함
^-^) 땅의 가치가 좋은 곳은 어떤 곳일까? 
땅의 가치는 교통, 환경, 학군, 공급, 호재/악재를 살펴봐야 함

^-^) 땅의 가치를 살펴보았다고 해서 그 입지의 가치가 절대적일까? 
이 문제는 앞마당의 갯수를 늘려서 비교평가해야 된다. 
비슷한 입지의 여러 단지의 가격과 비교해서 가격이 저렴한지 아닌지를 비교해야 알수 있다.

* 아파트 투자 결정 프로세스
1. 아 단지가 투자할 가치가 있는가?
2.  내가 가진 돈으로 투자할 수 있는 단지가 이 단지 밖에 없는가?  다른 단지와 충분히 비교하고 결정하였는가?
3. 내가 이 투자를 감당 가능한가? ( 잔금을 치를수 있는가? 세금을 납부할수 있는가?, 인테리어 처리 비용을 처리할 수 있는가? , 만약 역전세가 난다면 감당할 수 있는가? 등)

* 임장의 목적 
1. 임장이란 단순히 지역을 구경하고 가보는 것이 아니라
2. 사람들이 이 지역을 왜 좋아하는지 그렇지 않다면 왜 그런지를 돌아보며 판단하는 것으로
3. 환경, 단지 분위기, 상권의 모습, 집의 상태, 점유자의 상황을 보는 것으로
4. 집에서는 할 수 없는 것을임장을 통해 눈과 발로 확인 하는 것
5. 그러므로 분위기 임장에서는 환경, 단지 분위기, 상권의 모습을 확인하고
6. 단지 임장에서는 아파트 상태 등을 보고
7. 매물 임장에서는 집의 상태와 점유자의 상태를 확인해야 함

* 분위기 임장 가기전에 확인하는 것들
1. 지도를 통해 빈 땅의 유무를 확인하고(카카오 맵-지적편집도) 
2. 지도를 통해 언덕과 평지 등을 확인하고(카카오 맵-지적편집도)
3. 지도를 통해 상권과 봐야할 학교 등을 봐야 하고(카카오 맵-지적편집도)
4. 인구구성을 통해 지역의 분위기를 확인해야 함(인구포털에서 확인)

* 임장에서 단계별로 알 수 있는 것이 다르다고 하는데
1. 6개월이하 : 생활권을 구분할 수 있고
2. 6개월 ~ 1년 : 생활권의 구분과 생활권 별 선호도의 우선순위를 정할 수 있으며
3. 1년 이상 : 생활권 구분+생활권 별 선호도 우선순위 + 입지 파악 할 수 있어야 함
** 결과적으로 임장에서는 지역적 위치를 확인하고, 생활권의 구분 및 입지 파악한 후 투자의 우선순위를 정하는 것임
^-^ ) 임장 후 내가 할 수 있는 것은 무엇일까?

* 분위기 임장에서는 생활권의 구분을 반드시 해야 하는데
생활권의 구분이란 서로 분위기가 다른 동네를 구분하는 것을 말하고
구분한 생활권을 동네별 살기 좋은 순위로 정렬해야 하는데  방법은
가. 생활권을 구분하고 살고 싶은 동네를 정하여 걷는데 처음에는 법정동 기준으로 걷고
나. 걸으면서 아파트 주변 상권의 분위기와 주요지하철역 접근성을 확인하면서 걷는데 상권의 종류, 노후화 정도 등을 보면 되는데 시간이 지나면 생각이 안 날수 있으므로 잠깐 쉬면서 메모나 녹음을 하면 도움이 많이 됨
다. 임장후에는 돌아본 동네의 살고 싶은 우선순위를 정하여야 함
^-^) 임장후에는 반드시 우선 순위를 정해야 하고 , 우선 순위를 그렇게 정한 이유를 반드시 적어야 함  - 남들도 다하는데 나도 할 수 있다.

*분임에서 봐야 할 것들과 분임 후 정리는 이렇게~

1. 교통 : 어느 지하철을 이용하는지 혼잡도는 어떤지 확인 할 것
2. 학군 : 학군지와 비학군지를 구분 할 것(학군지는 학원만 있고 비학군지는 유해시설이 같이 있음) 
3. 환경 : 신도시 느낌의 택지인지 동수가 많은 아파트인지, 나홀로 아파트인지 확인할 것
4. 편의시설을 확인 할것 : 종합병원이나 대형마트, 유기농마트 유무 등

^-^) 임장 후 정리는 다음과 같이 함
[직장] 업무지구라 할 만한 직장이 없음
[교통] 아파트 단지에서 범계역까지 도보로 5분 소요되고 혼답도는 높음
[학군] 00초등학교가 인접해 있고 00초등학교에서는 00중학교로 진학하며 00 중학교의 학업 성취도는 92%로 높은 편임
[환경]경사가 없는 평지로 주민들의 연령대는 00세로 다소 높은 편이고 1번국도변으로 다소 소음이 있음