실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 61기 75조 후니이이]

강의는 지난 주 일요일에 모두 수강하였는데, 뒤늦게 강의 후기를 올립니다. 

실준 1강에서 권유디님이 임장에 대해 알려주셨습니다. 강의 듣기 전 저희 조가 선택한 지역을 먼저 분임해 보았는데요, 유디님 강의를 듣고 갔지만 그대로 하지 못한 것 같아 아쉬움이 남습니다. 앞으로는 유디님께서 강의에서 설명하신 임장 방법과 유의해야 할 점, 그리고 체크리스트까지 되새기면서 임장을 해야겠다는 생각이 듭니다.

 “잘하겠다가 아닌 완수하겠다"라는 마음으로 포기하지 말고 매 순간 꾸준히 최선을 다하겠습니다. ^^

■ 나에게 특히 와닿았던 점

• 수도권은 10년에 전세가 두배 오른다. 그 때  매매가는 전세가보다 반드시 높다. 매매가도 최소 두배 오른다. 
• 가치가 비슷하면 결국 가격도 비슷해진다. 조급해 하지 말자. 가격 오르면 비싸진 것, 내리면 싸진 것이라 생각
• 비교평가는 같은 가격대로 하자. 3천만원 정도 차이는 같은 가격으로 본다. 모든 면에서 비슷한 물건은 굳이 순서를 가리려 하지 말자. 
• 매매가가 가치에 비해 싼지를 우선 보고, 그 다음에 투자금에 맞는 단지 보자. (매매가, 가치 > 투자금)
• 앞마당 아닌 곳 투자 말자. 앞마당간 단지 가치 비교하고 가격 붙여 가치대비 싼 단지를 골라서 투자
• 지금은 하락장 초기. 매매가는 등락 반복하고, 아직 전세가는 본격적으로 오르지 않은 것 같음. 기회 포착하자. 
• 내 투자기준에 맞는 단지가 날아가도 상심하지 말자. 그럴 수 있다. 비슷한 가치의 타 단지 분명히 있다. 
• 하락장에 가격이 높은 단지가 가치가 있는 곳이다. (집값 상승에 대한 기대가 빠진 거주원가를 제대로 반영)
• 하락장에 가격이 왜곡되지만 가치를 잘 알면 가격 왜곡에 속지 않는다. 
• 눈과 발로 땅 위치를 밟으며 단지 가치 분석하고 투자하는 것이 중요. 내 보석함에 단지를 넣자. 
• 단지가 나쁘다고 생각하지 말자. 우선순위를 정하고 그 중에서 덜 좋다고 생각하자. 
• 부동산은 수요 싸움이다. 예컨데 수원에 삼성전자가 있지만, 강남에 있는 모든 직장보다 수요가 낮다. 
• 자산이 쌓이면 회사에 임하는 자세가 달라진다. 쫄지 않고 일하고 싶다..
• 분임은 눈과 발로 할 수 있는 것만 하자. (손쓰지 마셈) 땅보고 걷지 말자. 직장 10%, 환경 90% 보자!
• 분임 전 지도를 통해 빈땅, 지형, 주택가(굵고 반듯 vs 거미줄)등 확인하자. 가격은 보지 말자 최대한. 
• 인구구성을 보고 구축택지와 신축택지를 예상해보자. 구축택지는 10대 적고 신축택지는 10대 많다. 
• 임장시 업무지구 규모와 주요 지하철역 접근성과 혼잡도, 주요 상권을 보자. (혼잡도는 복잡하면 삶의 질 저하)
• 학군지 학원가는 건물에 학원만 있다. 노란버스 즐비 중요. 노래방, 당구장, 피씨방 등 있으면 학군지 아니다. 
• 학원은 태권도, 피아노 같은 것들 보다 입시학원이 좋다. 
• 환경은 좋은게 있는 것보다 안좋은게 없는게 핵심이다. 병원은 정신과 있는 곳일수록 좋다. 
• 단지임장 관련 300세대 미만이더라도 여러 아파트 균질하고 서로 교류 잦다면 보자. 

• 단지임장은 동선구상-평일임장-주말임장-임장복기 순으로 진행하는데, 핵심은 복기시 우선순위를 매기는 것.

  평일임장은 각 단지별 평일저녁에 주차/정돈상태/느낌보고, 주말임장은 주민과 느낌으로 보자. 

• 투자는 투자기준에 들어오는 것 중 가치가 가장 좋은 것으로 하자. 
• 좋은 단지일수록 매매가/전세가 같이 상승하며 전세가 상승 속도가 좀더 빠르다. 반면 덜 좋은 단지는 매매가 오를 때 전세가가 기다려 준다. 즉 기회가 잡기 상대적으로 쉽다. 덜 좋은 단지도 항상 주시하고 있어야 된다. 
• 단지 외부를 볼때는 지하철역, 정류장, 초등학교에서 단지까지 걸어가는 과정의 언덕/인도차도 거리, 안정성, 쾌적함을 보자. 단지 내부를 볼때는 동간거리, 관리 상태, 조경, 단지 자재, 지하주차장을 보자. 
• 입지를 뛰어 넘는 선호단지는 대형평수 구성(동간 거리 넓다), 아파트 밀집/균질, 보도블럭/잔디/조경 양호함. 
• 조경, 단지상태가 연식을 뛰어넘을 수도 있고, 나아가 입지까지 뛰어넘을 수 있다. 특히 지방에서 더 중요. 
• 매물임장은 매도자와 직접 대면하여 상황에 따라 협상하며 가격 네고 가능하므로 중요. 인테리어, 중대 하자에 따라 가격이 천차만별인데 그런 것들도 볼 수 있다.  
• 매물임장 우선순위는 전고점('21.1.이후) 대비 하락율 20% 이상, 전세가율 60% 이상, 가치 높은 단지 순

■ 적용해 보고 싶은 점

• 강의에서 설명해준 기술적인 내용을 임장 및 임보시 하나하나 적용해 보기
• 투자 관련 긴급하지 않은데 중요한 일에 몰입하여 행동으로 연결하기 (독서, 놀이터 읽기)
• 임장과 임보의 습관화 (매주 서울 올라가고, 격주로 금요일에는 꼭 올라가는 습관 가지자)
• 임장이 힘들지 않도록 중간 중간 보상을 주자. 
• 꼭 해야되는 것은 완벽하게 할 수 없더라도 완료함에 집중하자. 
• 11월에 성동구와 비교 가능한 2급지 임장 및 임보 작성하자. 
• 직장인투자자가 되자. 최대한 주 30시간 이상은 투자공부하자. (몸 관리하면서 욕심내지 말기)